招标投标-上海黄浦区137ckz地块招投标报告451 精品.doc

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1、上海黄浦区137#地块招投标报告目 录万源集团篇3公司简介3经营理念3项目产品理念4项目产品介绍4项目市场篇10上海市整体市场10国民经济总环境10金融投资环境11行业经济环境11城市建设15上海市房地产市场综述16上海市商品住宅供需情况统计16黄浦区区域市场综述21区域概况21黄浦区区域特征24黄浦区房地产市场综述25黄浦区期房市场供求分析25黄浦区房地产市场总体特征27项目区域市场28项目区域面积配比28区域竞争个案分析29区域市场潜在供应的竞争30项目概况31项目立地条件31周边区域生活机能31SWOT分析32项目构想篇36客源客层分析36客源客层定位概念与目标36客层定位主导对象36目

2、标市场产品需求分析38产品总体规划建议39规划指标39规划思想39总体布局40交通设计43产品力加强建议44社区智能化配置44物业信息化管理45社区环保设施46会所设施配备建议（供选用）46物业管理服务建议47项目开发篇50项目开发打算50项目三通一平土地价位50实施计划及时间节点50资金筹措方案50万源集团篇公司简介上海万源投资（集团）有限公司是专业投资房地产的大型民营企业集团。公司法定代表人：王继加注册资金：人民币1.16亿元主要经营范围：实业投资及资产管理，房地产开发经营，销售建筑材料。经营理念万源集团把顾客的需求作为企业生存发展之源，坚持公平竞争原则，谋求企业及社会的共同发展，提倡以人

3、为本，积极向上的企业文化，凭借成熟的专业队伍和成功的开发经验，高效地开发适销、环保的高质量产品，为提升城市居民的生活品位竭尽所能！项目产品理念坚持超越现有标准，未臻理想决不面世。这是万源的精神，也是他与众不同的地方。万源集团不惜代价聘请世界知名设计团队，引入新住宅工学理念，配备家庭舒适系统，实施高规格酒店式物业服务，甚至聘请知名文化顾问种种前所未有、别出心裁、体贴客户的做法，除了铸就万源集团的新时代坐标，也将震动世界，必将得到品位认识的心灵共鸣。项目产品介绍u 万源杰座（附图）主要经济指标投资商：上海万源（集团）投资有限公司发展商；上海源鸿置业有限公司占地面积：26626 M2建筑面积：585

4、91 M2建筑形态：7幢1618层的住宅，一幢18层公寓式酒店和约6000 M2的4层商场写字楼、沿街店铺。绿化覆盖率：47.7%容积率：2.2会所面积：2500 M2住宅户数：304 公寓式酒店户：166 简介万源杰座位于内环线以内的浦东锦绣路、锦和路口，正对3.9万平米杨东小区中央绿地，隶属花木行政文化中心区的杨东小区。北邻世纪公园，附近地铁二号线龙阳路站、在建的明珠二期蓝村路站以及未来锦绣路轨道交通站点形成便捷的立体交通；毗邻龙阳路、锦绣路、浦建路、杨高路等主干道，周边二十多条公交路线辐射上海主要中心城区。万源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大师黄永洪倾力打造。独创4.5米起伏坡景，

5、绿意拾级而上，生活不再一成不变。蜿蜒流畅、光影变幻的外观，流水般的阳台曲线，延绵起伏的天际线，圆形主卧、大广角观景窗、3米挑高的恣意空间，加上世界著名景观公司“贝尔高林”锦上添花，以及纽约OFA设计事业的公共空间设计，让万源杰作具备浦东顶级住宅的气势格局。全装修规划的万源杰座，首创“家庭舒适系统”：配备沪上少有、美国顶尖的TEMPSTAR中央空调，结合欧洲享誉百年盛名的德国威能燃气热水器，冬天以热水炉提供的热水进入空调热水盘管进行制热，新风输送、湿度调节、恒温节能，舒适又健康；管道纯净水即开即饮。诚邀余秋雨先生作为小区文化顾问；莲花物业作为企划销售；国际知名物业公司世邦魏理仕的酒店式顾问管理；

6、2500平米豪华会所，全方位，智能化。对细节的完美坚持正是万源杰座独树一格、别具用心的地方。u 万源晶典（附图）主要经济指标投资商：上海万源投资（集团）有限公司设计单位：中国建筑设计研究院占地面积：5421M2总建面积：28893M2总户数：510户商业用房面积：2954M2简介万源晶典，万源建筑文明NO.2，酒店式服务公寓，约3055 M2的MINI豪宅，一座33层高的滨江地标建筑，矗立于浦东陆家嘴金融商务区浦东大道和东方路交汇处。浦东陆家嘴CBD，世界目光的聚焦之地，高档写字楼入租率85%以上，12家四星级以上的豪华酒店入住率更是让同行艳慕不已。万源晶典，占尽天时地利，雄居陆家嘴核心金融区

7、和东方路高尚酒店区的黄金临界线上，餐厅、时尚会所、便利店等高档生活设施一应俱全，同时卓然地利汇集立体交通网络，30条公交线路，延安路隧道、大连路隧道两线连牵浦江两岸，西临明珠2号线东方路站。万源晶典裙楼共计2层规划3000 M2左右高档商铺。臻美极致的空间格局，东方路酒店区的高尚客源，多维交通带来的源源客流，浦江百年规划的前景蓝图等，多重优势地利营造无出其右的商业财富空间。 项目市场篇上海市整体市场国民经济总环境20XX年是我国加入世贸组织的第一年。20XX年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。虽然一季度经济增长比去年回落0.2

8、个百分点，但从各项主要经济指标表现看，总体经济仍处于平稳、健康的运行状态。在一季度上海市国内生产总值中，第一产业实现增加值为11.35亿元，比去年同期增长2%，第二产业实现增加值为534.08亿元，增长9.5%，增幅比去年同期下降4.3个百分点；第三产业实现增加值614.1亿元，增长9.8%，增幅比去年同期提高3.3个百分点，呈现加快增长的势头，对GDP增长的贡献率达到53%，比去年同期上升17个百分点。2001年本市居民人均可支配收入为1.29万元，比上一年增长9.9%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增长5.2%。上海城市居民家庭户均购建房屋支出为4855元，比上年增长2%。上海

9、房地产业和市场的持续发展有力地推动第三产业的增长。一季度，商品房登记预售面积516.57万平方米，比去年同期增长46.7%；存量房交易面积333.81万平方米，增长19.2%。一季度房地产业实现增加值达到70.8亿元，增长14.9%，拉动第三产业增长1.5个百分点，对第三产业增长的贡献率达到11.5%。金融投资环境20XX年一季度，上海完成固定资产投资额289.7亿元，比去年同期增长21.2%，增幅比去年同期提高13.7个百分点。一季度，房地产开发、基本建设和更新改造投资分别完成107.88亿元、104.11亿元和42.14亿元，比去年同期分别增长23%、22.3%和23.2%。一季度重大工程

10、项目完成投资79.42亿元，完成全年计划投资的15.8%。占全社会投资60%以上的非国有投资增速迅猛。20XX年一季度，非国有经济完成投资182.62亿元，比去年同期增长27%，增幅比去年同期提高6.3个百分点，拉动全社会固定资产投资增长16.2个百分点。20XX年，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额的41.8%。金融保险业增幅的回升、邮电通讯业和社会服务业高速增长促进第三产业的增长。一系列有利于证券市场发展的政策措施的出台，增强了投资者的信心，成交额有所放大。一季度，有价证券成交额达到了11056.49亿元。行业经济环境 宏观发展环境2

11、0XX年上半年，上海房地产市场不仅延续了2001年不断走好的局面，而且出现了加速发展的趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬。从宏观上看，20XX年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性的启动；二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款和公积金贷款利率也出现大幅下调；三是上海市第八次党代会提出20XX年人均GDP7500美元，上海将进入较发达地区的行列，届时居民的购买力必将大大提升；四是九大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，亦有所带动

12、。20XX年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加45.3%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比达到1：1.08。居住购房和投资购房两股合力推升了上海楼市。 行业经济数据指标u 20XX年一季度上海房地产开发投资额为107.88亿元，较2001年同期增长23%.u 办公楼投资额为4.12亿元，较上季同期微幅下降1.67个百分点，所占比重由上一年同期的4.78%继续下调到3.82%，并低于2001年全年4.27%的历年最低水平。u 上海房地产开发投资构成中，其它类项目为34.02亿元，占投资总额的31.54%，大大

13、高于去年同期所占据的10.33%的比重。（其它项目除了厂房外，主要包括商品住宅小区的会所、商场、医院、车库等物业配套措施。）u 上海完成动迁拆迁面积47.73万平方米，比上年同期减少15.6%，但动迁拆迁补偿货币化金额继续上升，达到7.4亿元，同比增加26.7%。u 上海期房一季度推案量为466.3万平方米，去化量为516.6平方米，供求比为1：1.11。从推案量来看，本季全市期房推案量中，浦东新区独占半壁江山，达到213万平方米，占总量的45.68%。传统的楼市大户闵行区，推案量则大幅下降，仅为16.7万平方米；从去化量来看，浦东新区本季期房去化量为95.22万平方米，占全市总量的18.43

14、%，较上季有一定萎缩。但比第二名的闵行区的68.3万平方米仍有一定优势。u 上海市中心9区以及浦东、宝山、闵行的统计显示，20XX年一季度上海商品房住宅成交均价为4786元/平方米，与上年当季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅为3.48%。u 本季上海市住宅预售商品房价格指数为1147.15，较2001年四季度上升1.76%，同比增加9.21%。u 存量产权房登记的买卖面积达333.81万平方米，其中，存量住宅交易占据绝对主体地位，达252.24万平方米，占总量的75%。办公、商业用房的份额只占7%，厂房等其它用途的存量房则基本保持在15%-20%。u 20XX年一季度，上

15、海个人购买商品房的比重继续攀升，商品房住宅交易销售登记中，个人购买的有43515套，占97%。预售中属个人购买的有39141套，占98.2%。 20XX年行业经济新政策u 20XX年1月1日，上海房地产市场明码标价实施细则正式实行，上海房地产市场将全面实行明码标价。新出台的实施细则规定凡是房地产经营、房地产中介服务机构和物业管理企业买卖、有偿转让、租赁房屋，提供相关服务的均得明码标价。u 20XX年一月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台。凡在该市城市国有土地上拆迁居住房屋，并在2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的，都可按新标准补偿。最低补偿单价标准为：被拆除房屋同区域已购公有住房上市交易的平均单价。平均市场单价由各区、县人民政府按其划定的区域范围，定期公布。u 20XX年2月1日起，高层建筑的面宽控制规定开始实施，在上海中心城（外环线以内）范围内新建、改建、扩建高层建筑的面宽应当符合以下规定：一、建筑高度大于2