招标投标-上海闸北虬江路项目投标报告XXXX10 精品.ppt

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1、闸北虬江路项目策划提报闸北虬江路项目策划提报 市场篇市场篇2008.102008.10第一部分第一部分 项目定位方向项目定位方向第二部分第二部分 项目产品定位及建议项目产品定位及建议第三部分第三部分 项目价格建议及客源预估项目价格建议及客源预估报告结构报告结构第一部分第一部分 项目定位方向项目定位方向 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解特质特质1区位居住属性明显区位居住属性明显 闸北内环区域以铁路为界，铁路南北区域属性差异较为明显；铁路以南办公楼分布较为集中，体现较强商务属性。而北部地区相对体现更多的居住属性；区位作为闸北传统居住区，不能直接受不夜城和四川路商务区辐射，商务价值

2、较低，区位作为闸北传统居住区，不能直接受不夜城和四川路商务区辐射，商务价值较低，居住为区域内部最大属性；居住为区域内部最大属性；华舟大厦云华科技大厦中瑞商务楼新梅大厦北方大厦汉中广场现代交通商务大厦林顿大厦中房华东大厦华森钻石商务广场铭德国际广场华象大厦闸北广场嘉里不夜城海泰国际海泰时代森林湾大厦耀康食府工商银行农业银行长途汽车站永新书店蒙特利城在建住宅聚源大厦第十人民医院幼儿园第三中心小学水上威尼斯朝阳中学 作为闸北传统的居住区域，因此项目周边生活配套、基础设施齐全，生活氛围浓厚，但相对办公等商业物业而言，项目区域缺乏应有的办公氛围； 项目周边人流嘈杂，配套设施较为低端，区域面貌较差，对于高

3、端办公氛围的塑造十分不利；成熟生活氛围对居住产品具有一定支持，但区位缺乏办公环境和下只角形象，对开发办公产品成熟生活氛围对居住产品具有一定支持，但区位缺乏办公环境和下只角形象，对开发办公产品抗性较大；抗性较大；特质特质2小环境嘈杂，难以支撑高端办公形象小环境嘈杂，难以支撑高端办公形象企业广场本案圣和圣广场海泰国际大厦宝矿国际大厦铭德国际广场森林湾大厦海泰时代大厦地块位置 区域内其他在售个案紧邻西藏路、四川北路等其他城市主要干道，项目能在一定程度上体现办公产品的高端形象； 本案位于公兴路、永兴路地块的交界处，同时处于整个地块的夹缝中，地块狭长，对外形象不理想；非紧邻城市主干道，交通导入性较差；同

4、时地块面宽窄，缺乏办公需要的沿街展示形象；非紧邻城市主干道，交通导入性较差；同时地块面宽窄，缺乏办公需要的沿街展示形象；特质特质3地块现状难以展示高端办公形象地块现状难以展示高端办公形象区位表现为传统内环内的居住属性，地块小环境以及现状对于办公产品缺乏支撑区位表现为传统内环内的居住属性，地块小环境以及现状对于办公产品缺乏支撑高端办公的氛围以及形象展示，就区位理解而言，运作办公产品势必在项目的档高端办公的氛围以及形象展示，就区位理解而言，运作办公产品势必在项目的档次上缺乏足够的外部支撑条件；次上缺乏足够的外部支撑条件；而对于居住产品而言，内环内优势的地理位置以及配套基础能够在一定程度上弱而对于居

5、住产品而言，内环内优势的地理位置以及配套基础能够在一定程度上弱化项目小环境嘈杂的抗性，相对于办公产品而言，从区位的角度出发考虑，项目化项目小环境嘈杂的抗性，相对于办公产品而言，从区位的角度出发考虑，项目运作居住产品更具机会以及抗风险性。运作居住产品更具机会以及抗风险性。区位特质理解结论区位特质理解结论 客源竞争理解客源竞争理解0507年经济利好刺激办公需求趋于饱和；年经济利好刺激办公需求趋于饱和；并且随着全球经济环境恶劣及市场环境的变化，市场需求量迅速降低；并且随着上海新增办并且随着全球经济环境恶劣及市场环境的变化，市场需求量迅速降低；并且随着上海新增办公体量持续增加，市场趋于饱和，尤其是非商

6、务核心区域，市场明显饱和，未来几年办公市公体量持续增加，市场趋于饱和，尤其是非商务核心区域，市场明显饱和，未来几年办公市场严峻；场严峻；办公市场宏观供求办公市场宏观供求 08年6月，李嘉诚旗下上市公司和记港陆将世纪商贸广场以低于今年一季度上海甲级写字楼平均售价5.1万元低价“贱卖” ； 全国今年上半年6.7万家规模以上中小企业倒闭，超过2000万工人被解聘 ，中小型企业倒闭率达到8.5%; 在油价屡创新高和国际快递巨头调低中国市场价格的同时，大批物流业中小型企业面临倒闭； 楼盘名称楼盘名称物业形态物业形态开盘时间开盘时间办公物业总供应量办公物业总供应量办公物业未来供应办公物业未来供应铭德国际广

7、场办公07.061.80.54海泰时代大厦办公06.012.70.74海泰国际大厦办公07.052.41.3宝矿国际大厦办公05.106.14.7企业广场办公07.083.92.49合计合计/ /16.916.99.579.57虽然供应体量不大，但目前闸北内环内办公产品普遍销售周期过长，资金回笼周期过长虽然供应体量不大，但目前闸北内环内办公产品普遍销售周期过长，资金回笼周期过长未来虽然只有近未来虽然只有近10万方体量，但以现有的年均去化体量仍需万方体量，但以现有的年均去化体量仍需2-3年的周期去化，市场压力明显。年的周期去化，市场压力明显。办公市场供应办公市场供应地块公告号 地块名称四至范围产

8、业用途土地面积（公顷）容积率最大体量200801102闸北区117街坊5丘地块东至民立路、南至规划共和路、西至恒丰路、北至康吉大厦商业办公用地、道路用地1.47554.0办公：5.920071201闸北区204街坊25丘西至中祥大酒店，北至中兴路商业、办公0.51142办公：1.020070901闸北区芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘东至长兴路、南至交通路、西至大统路、北至太阳山路；东至长兴路、南至太阳山路、西至大统路、北至永兴路商业、办公、住宅4.42242.5-3.0商办：10.5居住：2.0合计合计/ / / / / /商办：商办：17.417.4居住：居住：2.02.

9、0办公市场土地办公市场土地苏州河以北以及不夜城商务圈规划实施，商务办公持续供应，去年以来共有商办苏州河以北以及不夜城商务圈规划实施，商务办公持续供应，去年以来共有商办17万万方土地新增供应，后续办公竞争压力进一步加大，市场竞争环境进一步恶化。方土地新增供应，后续办公竞争压力进一步加大，市场竞争环境进一步恶化。（07年至今闸北内环土地供应）年至今闸北内环土地供应）闸北办公个案在闸北办公个案在05、06年运作之后，目前区域办公产品成交大幅萎缩，去化极速放缓，年运作之后，目前区域办公产品成交大幅萎缩，去化极速放缓，大多数个案处于大多数个案处于“死盘死盘”状态，即使转租也并不理想。状态，即使转租也并不

10、理想。区域办公产品销售去化周期较长，由于需求量的骤减，部分物业逐步由售转租，采取以租带销的缓和策略；企业广场表现为小面积、低总价竞争优势；以及开发商和区位条件，近两年内去化基本相当；但其他个案去化，受今年政策和经济影响较大；楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间供应体量供应体量去化体量去化体量0707年月均去化年月均去化0808年月均去化年月均去化铭德国际广场 07.0618000124131566 /月161 /月上海白马大厦04.093632336058325 /月84 /月企业广场07.083900014126873 /月1181 /月海泰国际大厦07.052351711624/海泰时代大厦0

11、6.012716819783612 612 /月（尾盘）/办公市场去化办公市场去化项目周边区域相比四川北路以及不夜城商圈商务价值差距明显，虽然铭德国际广场价格运作项目周边区域相比四川北路以及不夜城商圈商务价值差距明显，虽然铭德国际广场价格运作贴近市场中高端水平，但目前去化急剧减缓，区域商务消费需求较弱；贴近市场中高端水平，但目前去化急剧减缓，区域商务消费需求较弱；所属板块所属板块楼盘名称楼盘名称报价报价租金租金租金折售价租金折售价成交价格成交价格四川北路板块宝矿国际大厦22500400005.5-6.525000-3000030196海泰国际大厦28000-35000/31548圣和圣广场24

12、000-26000/22864海泰时代大厦2600030000/27922不夜城板块企业广场 24000-29000/25232项目周边项目周边铭德国际广场铭德国际广场25000-2900025000-29000/ / /2516825168聚源聚源20962096/ /2.22.23.43.4（入住率（入住率3030）10000100001550015500/ /区域办公市场主要分为三个价格段：四川北路商务板块成交价格集中在28000-32000元/平方米；不夜城板块办公产品价格集中在2200026000元/平方米；项目周边老式办公楼聚源2096租金折合售价仅10000-15500元/平方米

13、，铭德国际广场25000元/平方米。办公市场商务价值办公市场商务价值办公市场结论办公市场结论随着全球经济走弱以及投资需求的进一步抑制，目前市场办公环境难以再现随着全球经济走弱以及投资需求的进一步抑制，目前市场办公环境难以再现05、06年量价年量价齐升的发展态势，需求的进一步萎缩导致未来市场竞争环境逐步恶劣，而区域市场由于并非齐升的发展态势，需求的进一步萎缩导致未来市场竞争环境逐步恶劣，而区域市场由于并非传统的核心商务区，导致办公物业开发周期过长，去化举步维艰，资金回笼缓慢。传统的核心商务区，导致办公物业开发周期过长，去化举步维艰，资金回笼缓慢。而项目所处的闸北内环北部区域更是无法体现高端的商务

14、价值，目前仅表现低端的产品价值，而项目所处的闸北内环北部区域更是无法体现高端的商务价值，目前仅表现低端的产品价值，即使定位高端产品（铭德国际广场），亦有价无市，前景堪忧，风险性极大；即使定位高端产品（铭德国际广场），亦有价无市，前景堪忧，风险性极大； 客源竞争理解客源竞争理解08年至今，居住市场宏观去化表现走低，同样表现出与办公一样去化抗性，供年至今，居住市场宏观去化表现走低，同样表现出与办公一样去化抗性，供求比逐渐放大，市场去化压力持续增加；求比逐渐放大，市场去化压力持续增加；但内环供应的稀缺性，在价格控制合理前提下，市场环境相对影响较小；但内环供应的稀缺性，在价格控制合理前提下，市场环境相

15、对影响较小；居住市场宏观供求居住市场宏观供求 08年内环以内纯住宅用地与前年一样继续呈现“零供应”，可售面积仅占全市10以内% 项目名称项目名称容积率容积率总规模总规模( (万方万方) )已售面积已售面积( (万方万方) )未来供应未来供应( (万方万方) )下批开盘时间下批开盘时间闸北内环紫兰苑二期3.43.83.40.4无卓悦居5.39115.25.8未定蒙特利城3.4520（住宅19.3）4.714.6未定绿洲雅宾利3.334（住宅）7.326.709年虹口外滩991.752.3（住宅）2.10.2无普陀逸流公寓326（住宅11.4）9.51.9未定泰欣嘉园314（住宅12）7.84.2

16、未定合计合计404053.853.8居住市场供应居住市场供应市场有市场有50多万方后续供应，但由于拆迁压力制约，剩余体量很难同时推出多万方后续供应，但由于拆迁压力制约，剩余体量很难同时推出,市场并非办公产品表市场并非办公产品表现持续的供应施压；现持续的供应施压；另外，另外，06年至今土地只有年至今土地只有2万方建面居住供应，未来区域居住产品供应具有一定稀缺性，闸北万方建面居住供应，未来区域居住产品供应具有一定稀缺性，闸北内环内供应缺口明显；内环内供应缺口明显；楼盘楼盘面积面积面积配比面积配比主力面积主力面积紫兰苑二期一房：72二房：106-112三房：126-137一房：22.7%二房：54.7%三房：22.6%一房：72二房：106三房：126卓悦居一房：67二房：86-98一房：12.5%二房：87.5%一房：67二房：90蒙特利城二房：84-136三房：126-159四房及复式：166-216二房：49.1%三房：37.3%四房及复式：16.6%二房：99三房：135四房及复式：166绿洲雅宾利一房：75二房：98-105三房：127-158四房及复式：175-208一房：12.