招标投标-均雄城市广场物业管理标书 精品.doc

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1、均雄城市广场物业管理标书目 录第一章 均雄物业管理公司简介1一、公司简介1二、附件：5第二章 城市广场管理模式及管理制度6一、项目分析及管理构想6二、管理模式：9三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：11四、计算机在物业管理中的应用15五、城市广场物业管理规章制度汇编15第三章 物业管理权交接方案42一、程序的合法性42二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持42三、具体交接工作安排42四、交接内容43第四章 城市广场财务管理方案47一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容47二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法55三、基金类款项的管理及使用56第五章 城市广场工程维

2、修管理59一、城市广场的工程设备管理59二、工程各专业工作制度59第六章 城市广场社区服务管理63一、业主档案、业主投诉的管理模式63二、对业主及使用人使用物业的规定65三、提高服务水平、完善社区的其他设想与方案65第七章 城市广场各项管理指标的承诺68一、各项综合指标68第八章 说 明72第一章 均雄物业管理公司简介一、公司简介北京均雄物业管理有限责任公司于1992年在海淀区创立，在北京市工商局注册，公司及所属子公司注册资金550万元，日常可运作资金1000余万元，管理着包括商用物业、居住物业、公益物业在内的10余个项目，管理面积32万平方米，符合北京市行业资质标准，具有涉外管理资格的专业物

3、业服务企业。本公司的服务宗旨：营造现代人的生活空间。本公司的经营理念：专业管理、至诚服务。本公司的企业文化：积极健康向上的企业价值观。本公司的企业形象：整体能力强，市场营销能力强，管理制度健全。均雄公司致力于推广符合国际惯例的物业管理模式与经验，不断探索符合中国国情的物业管理道路。均雄公司实行公司总部和管理项目部两级管理体制，即总部提供管理设计、人力资源、宣传企划、技术、质量、财务等方面的支持与督导，项目部执行具体管理事项。通过我们的专业化的管理与服务，给开发商、产权人、使用人带来效益、效率和安宁，促进存量物业的活化与增值，提高受托物业的市场价值和使用价值，为产权人、使用人取得管理效益和投资回

4、报，达到经济、社会、环境三效统一。本公司拥有门类齐全的专业人才和复合性管理人才，特别是一大批从涉外星级饭店和涉外公寓加盟的素质优秀的总级领导和部门经理形成了公司管理骨干。先进的管理思想和饭店公寓的涉外管理经验，不仅丰富了均雄企业文化，也推动了公司整体管理水平的提高。公司制度严格，运作规范，信息灵敏，工作细腻，手段完备。不但可以承接各种类型物业的全面经营管理，同时开展其它单项服务，包括租售代理，发展顾问，投资顾问，管理企划与咨询，工程顾问和工程服务等等。 经过多年的实践与磨练，本公司在综合商用楼宇，标准写字楼的管理上，积累了独到的管理运作经验，创建了一套完整而实用的管理体系和管理方法，并将计算机

5、软件技术用于管理之中，取得了良好的管理业绩和社会声誉。 七年来，我公司以受托管理、合作管理、顾问管理、单项委托管理等方式管理了十余个物业项目，有代表性的包括：1中科集团大厦 31000平方米 写字楼2理工科技大厦 38000平方米 写字楼3硅谷电脑城 42000平方米 电子市场和写字楼4中国现代文学馆 30000平方米 国家级博物馆5. 汇景阁公寓 35000平方米 甲级公寓6北科大厦 18000平方米 写字楼 7蓟宁居 24000平方米 普通住宅8汉荣家园 45000平方米 普通住宅 9北京青年报大厦 30000平方米 写字楼我公司还作为行业中唯一受邀单位参加了国家建设部与加拿大政府物业管理

6、合作谈判和海淀新技术产业试验区发展规划课题组，参与规划方案设计。多年的管理实践，使我们积累了较丰富的物业管理经验，尤其是对于如何针对物业特点和委托人要求进行物业品牌的塑造和社会形象的维护；对于物业管理的成本控制特别是人力成本，能耗成本、采购成本的控制上有着独到的经验与手段。均雄公司一贯注视研究分析，针对区域市场特点、物业特点、使用人特点进行管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度的满足使用人的需要。 理工科技大厦经过我公司精心治理，硬件得到根本改善，物业服务满意率连续三年达到95%以上，1997年经严格考评，被命名为全国城市物业管理优秀大厦，受到了海淀实验区政府的特别奖

7、励，被外界誉为“网络信息大厦”，成为中关村标志型建筑之一。本公司的物业代理业务一直在业内享有盛誉，专案推展、谈判掌控、大户推介等多种市场运作方式的灵活运用，二次开发、文化销售、点面塑造等众多主题创意，使所代理及顾问的项目迅速成为市场亮点，给公司赢得了骄人的代理业迹，其中理工大厦从96年至今保持着95%以上的出租率，97年我们获得了连续几个100%的销售楼盘，98年我们的代理项目两个单项楼盘整体的销售金额是3个亿，深得业内人士称誉。公司现与美国的H&W公司成立了一个以互联网为支撑和连锁信息为并行的专门从事房地产联锁营销的合资公司“华居网络服务有限公司”， 华居网集网络技术、商品房网上交易和房地产

8、连锁经营为一体，向社会提供房产交易、租赁经纪、特许经营和物业住处咨询等基本服务和各类增值服务，对于均雄所管理的各个项目的租售成功和持续经营提供了强劲的保障。我司与北京市科委共同合作成立均雄科技管理公司，按国家对行政事业单位后勤管理要求，为科委受托管理办公、住宅的物业。其间双方共同成立课题小组，专项研究后勤改革社会化的转制中产生的诸多问题，此项合作正在积极的进行中。 本公司实施以人为本的内部管理模式，从招聘、甄选、试用、转正到培训、考察、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，几年来公司管理骨干实现了从勤奋型到勤奋加技术型的转变，目前均雄各级管理、操作人员敬业精神和团队精神好，业务技术素质高，责任心

9、强，创出了一个又一个管理佳绩，为所管物业的业主和社会各界所称道。 均雄历来注重企业文化建设，企业精神深入人心，企业刊物管理资讯期期图文并茂，刊载公司事业发展和管理最新动态，物业管理最新理论，还有教育性、引导性文章；每年举办春游和春节晚会，每月举办生日聚会，让员工真正享受“家”的感觉，提高士气，增强团结。企业气氛和员工的精神面貌始终是健康向上，促使企业不断进取。 在多年实践探索的基础上，均雄公司在物业理论上也颇有建树。从1993年起，从公司总经理到项目部的管理人员，在博采众长的基础上，针对国内物业管理现状，大胆提出前瞻性的管理理论和观点，在中国房地产报、物业星空、北京房地产杂志、精品购物指南物业

10、版发表了诸如“居住小区管理的思考”、“对于物业管理发展的理性探索”、“物业管理在中国”、“物业管理的超前介入”、 “写字楼物业管理的服务设计”等多篇文章，在业内形成了一定的影响，在众多专业研讨会，培训讲座上，也留下了均雄的声音。为使公司具备持续提供合格服务产品的能力，在几年营造管理制度规程的基础上，于1998年开始在公司内推行ISO-9002国际质量标准，并于1999年5月一举通过权威机构的认证，获得ISO-9002国际质量体系认证证书，成为在北京市为数不多的获此认证的物业管理企业之一。均雄的管理特点是：使每一个管理项目出特色。基于多年积累的管理基本功和对物业服务的领悟，均雄具备对不同类型物业

11、和服务对象进行针对性的管理设计和服务设计的能力。所形成的一整套先进成熟的管理方案与服务方案，不仅在平等竞标中屡屡胜出，而且成功的应用在所管理的各种不同类型的项目上，不断制造着佳绩。沿着实践认识再实践的轨迹，均雄人不断前进，与一个个发展商、产权人结成联盟，为托管物业的保值增值辛勤工作，成为他们的忠实伙伴。公司法人代表：x电 话：（010）6x5传 真：（010）6x5公司地址：北京市x号 http：/.xx.二、附件：1营业执照复印件2物业管理资质证书复印件、涉外管理许可证3ISO-9002质量体系谁证书影印件4全国城市物业管理优秀大厦奖牌影印件5北京市旅游行业协会会员牌证影印件第二章 城市广场

12、管理模式及管理制度一、项目分析及管理构想 城市广场是北京知名的“问题项目”之一，其不良市场口碑，已严重影响了其在物业市场的价值，引发居用客户投资客户的不满，导致的主要原因包括：项目分析 1、 客户与发展商在前期遗留问题存在着重大分歧，且几年来始终未能调整理顺关系，加之后来物业管理公司的仓促进入，自建自管的背景使法律关系不清析，引起的矛盾更加错综复杂。 2、物业管理收费在原初测算基础上，经过几年的运行，未根据实际情况进行调整，收费明显不合理，加之不规范运作，收费标准与管理服务水平强大的反差，引发客户不满。纷纷采取拒交管理费等极端形式，这使物业管理服务工作不能纳入正常的运行轨道，形成了又一个重大矛

13、盾。 3、长期积累的问题，不良的管理服务使项目的社会声望严重受损，投资的保值、增值在客观上已成空话。通过对硬件上的考察，我们看到设备维养明显不到位，水平很低，这必然影响设备使用寿命，维修率及将来的维修成本大幅提高；从软件评价来看，出租率过多依赖于低价出租，投资回报低于市场均线。 4、从目前管理来看，还看不出改善这一局面的有效举措。在现行管理安排上未能有效区分商用、公寓、写字楼三种物业不同特点，而简单地采取了统一模式，混同管理，这对项目发展最大限度满足客户需求是极为不利的。管理构想 整体考虑上，写字楼的管理和公寓的管理将分别建立相对独立的运作体系，为不同功用的物业和不同需求的客户营造不同的空间氛

14、围；财务上采用统一帐目，分别核算；管理上统一调度，各自目标责任；人事上集中招聘培训，不同专案研究；监督体系上不同的监查标准，业主委员会将依据可能分别设立或分设不同的专项分会；技术物资保障统一由总部协调完成。1、三种不同类型物业的管理构想 在我司近七年管理实践中，对不同物业类型均有着不同的成功经验，这些经验将会充分体现在城市广场不同模式的管理中。如： 写字楼的管理目标是非常明确的：保证物业所有人（投资人）的投资回报率，使物业得以保值、增值，为实现这一目标的根本解决办法就是要作好写字楼物业市场的品牌，使这一品牌在市场上具有号召力，而品牌的塑造依赖于物业经营管理思想、硬件水平、管理服务的质量及客户水

15、准。在满足客户需求方面，是要营造安宁、便捷、雅致的商用办公氛围，最大限度满足客户对商业配套服务的要求。 商场的管理立足于保障，在水、暖、电、风、气等几方面作到零事故运行，同时支持、辅助商场经营者营造浓郁的商业氛围，使消费者在安全、温暖、整洁的氛围中体会购物情趣。对公共区域的管理是商场管理的又一重点，目的在于保持商场的完美市场形象。 公寓客户需求是清晰的营造家居氛围，满足居用需求；同时，要求又是繁复的它涉及生活的方方面面。而对于城市广场而言，外销公寓决定了客户群体对品味生活的追求这一特点。物业管理服务要在安全、舒适、周到、经济这一基础上提升更高的水平，严格涉外管理制度，在服务设计中引进酒店中的金钥匙服务及别墅管理中的社区文化建设。 2、提供高品质管理服