XX县物业管理暂行办法.docx

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1、XX县物业管理暂行办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，充分发挥城镇社区党组织的领导核心作用，以创建九红物业“为抓手，聚焦群众关切，加强行业指导，破解突出问题，全面提升我县城镇社区基层治理体系和治理能力现代化水平，实现党对全县物业企业的全面领导，促使物业行业服务水平显著提升，城镇社区治理能力和水平不断提高，根据相关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。第二条本办法适用于本县行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业,由业

2、主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。第三条物业管理应当加强党的领导，遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。县人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业管理综合协调机制，鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理的深度融合，推动本县物业服务行业的规范和健康发展。第四条县人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县物业管理活动的统一监督管理。县人民政府住房和城乡建设

3、行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。县人民政府发改、公安、民政、司法、规划、生态环境、城市管理、水务、卫生健康、市场监管、人防等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导和监督工作。村（居）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）领导下开展物业管理相关工作。第二章前期物业管理第五条建设单位在物业出售前，应当向物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，由住房和城乡建设行政主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作。建设单位应当将划分结果书面告知物业管理区域所在地的街道办事处（乡镇人民政府），

4、并在商品房买卖合同中明示。第六条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或住宅建筑面积不足五万平方米的，经物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。第七条前期物业管理招标由物业建设单位组织实施，由县人民政府住房和城乡建设、价格等行政主管部门和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）进行监督管理。第八条建设单位通过招投标或者协议方式选定物业服务企业后，应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准

5、、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当向住房和城乡建设行政主管部门备案。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包含前期物业服务合同约定的内容。第九条业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由县人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。第十条住宅物业交付后空置六个月以上的，其前期物业服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由县人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门

6、规定。第十一条建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积千分之三的比例，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房,物业管理用房的建筑面积最低不少于一百平方米；物业管理区域总建筑面积超过二十万平方米的，超出部分按照超出面积千分之一的比例配置物业管理用房。对分期开发建设的物业项目，规划部门应当按照前款规定的比例在首期建设项目中规划物业管理用房。物业管理用房应当为相对集中，水、电、通信、采光、通风等基本使用功能齐全的房屋，配备独立、合格的水、电等计量装置。物业管理用房产权归全体业主所有，未经业主大会同意,物业服务企业及其他单位和个人不得改变物业管理用房的用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其建筑面

7、积不低于二十平方米。第十二条承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当按照国家、省的有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请业主代表以及住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加，也可以聘请相关专业机构予以协助，物业承接查验的过程和结果可以公证。第十三条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、电动车充电等市政公用设施设备按规划设计要求建成，

8、供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（S）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;（七）法律、法规规定的其他条件。第十四条现场查验二十日前，建设单位应当将下列资料移交前期物业服务企业：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养

9、等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（五）物业管理所必需的其他资料。前期物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，并于前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。第十五条经现场查验，物业符合交付条件的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等的法律效力。物业承接查验协议签订之日起十五日内，前期物业服务企业应当持下列文件向住房和城乡建设行政主管部门办理备案手续：（一）物业承接查验协议；（二）本办法第十四条所列资料清单及相关资料备份件

10、;（三）查验记录；（四）交接记录；（五）其它承接查验有关文件。物业交付使用前，前期物业服务企业应当将物业承接查验及备案情况书面告知业主。第十六条经现场查验，物业不符合交付条件的，建设单位应当制作书面整改计划，并于整改完毕后组织复验。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位与业主约定的保修期限和保修范围高于国家规定标准的，以约定

11、为准。第三章业主自治第十八条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。业主依法享有业主权利，承担业主义务。业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会或居（村）民委员会。第十九条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督

12、。主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公告。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第二十条符合下列条件之一的，应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满二年的；（S）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。物业管理区域只有一个业主，或

13、业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十一条符合召开首次业主大会条件的，建设单位应当及时向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备首次业主大会会议的申请，并报送筹备首次业主大会会议所需要的文件资料。第二十二条符合召开首次业主大会条件的，三十位以上业主或者占业主总数百分之五以上的业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的申请。第二十三条街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，负责召集首次业主大会会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政

14、府）代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会组织业主推荐。业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内公示，公示时间不得少于七日。第二十四条业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议召开后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。未能在规定的期限内召开首次业

15、主大会会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理区域内公告筹备组解散。第二十五条首次业主大会会议经费由住房和城乡建设行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议经费交至街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行专用账户。业主大会筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处（乡镇人民政府），并在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。第二十六条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第二十七条业主大会会议可以采用集

16、体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达业主，并于做出决定十五日前在物业管理区域内显著位置公示相关文本和信息。业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡建立业主决策电子投票系统，采用信息技术手段进行送达和表决。第二十八条业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可连选连任，具体人数和任期由业主大会决定。社区党组织引导和支持业主中的党员通过法定程序担任业主委员会委员。根据中国共产党章程的规定，在具备条件的业主委员会中，建立党的组织，保障物业管理活动依法有序进行。业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品