2023年房地产服务行业年度报告：地产影响分化国企表现更优.docx

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1、房趟产H翳行业年度报告地产影晌分化，国企表现更优内容目录样本说明4利润表：收入利润增速放缓，国企民企分化明显4整体收入增速放缓，国企增速高于民企4国企利润增速放缓，多数民企利润下滑5整体毛利率小幅下滑，国企下滑幅度小于民企6销售&管理费用管控得当，费用率小幅下滑7资产负债表：应收账款周转天数拉长，商誉增幅放缓8贸易应收账款周转天数拉长成行业共性问题8商誉增速放缓，并购趋向谨慎9净现金小幅下滑，整体依然充裕10现金流量表：现金流状况与关联房企状况显著相关11经营性现金流净额下滑，覆盖净利润倍数走低U投资性支出减少13业务结构分析：基础物管抗周期性强，国企面积增速超民企14基础物管抗周期性强，非业

2、主增值同比下滑14国企2023年在管面积同比增速超过民企14投资建议15风险提示16图表目录图表1：木文各类表述所对应的物业公司情况4图表2：50家物企2023收入合计同比+19.$5图表3：各类物企历年收入同比增速中位值走势5图表4：上市物企2023年收入前20名5图表5：50家物企2023年归母净利润合计同比-44.Ip6图表6：各类物企历年归母净利润增速中位值走势6图表7：上市物企2023年归母净利润前20名6图表8：50家物企2023年毛利率中位数下滑5.3个百分点6图表9：各类物企历年毛利率中位值走势6图表10：上市物企2023年毛利率前20名7图表11：50家物企2023年销售费用

3、率中位数小幅下降7图表12：各类物企历年销售费用率中位值走势7图表13：上市物企2023年销售费用率前20名7图表14：50家物企2023年管理费用率中位数持续下降8图表15：各类物企历年管理费用率中位值走势8图表16：上市物企2023年管理费用率前20名8图表17：50家物企2023年贸易应收账款周转天数持续走高9图表18：各类物企历年贸易应收账款周转天数走势9图表19：上市物企2023年贸易应收账款周转天数前20名9图表20：50家物企2023年商誉合计421亿元10图表21：各类物企历年商誉合计走势10图表22：上市物企2023年商誉前20名10图表23：2023年上市物企并购放缓10图

4、表24：50家物企2023年净现金合计同比-4.311图表25：各类物企净现金中位值走势11图表26：上市物企2023年净现金前20名11图表27：50家物企2023年经营性现金流净额同比-41.殖12图表28：各类物企经营性现金流净额中位值走势12图表29：上市物企2023年经营性现金流净额前20名12图表30：50家物企2023年经营性现金流净额/净利润走低12图表31：各类物企经营性现金流净额/净利润的走势12图表32：上市物企2023年经营性现金流净额/净利润的前20名13图表33：50家物企2023年投资性现金流同比减少13图表34：各类物企投资性现金流中位值走势13图表35：上市物

5、企2023年投资性现金流出前20名13图表36：19家样本物企各业务收入同比增速变化14图表37：19家样本物企各业务收入占比变动走势14图表38：不同类型物企2023年各业务收入同比增速对比14图表39：2023年国企在管面积同比增速高于民企15图表40：2023年上市物企在管面积前20名15图表41：民营物企2023和2023贸易应收账款减值/贸易应收账款对比16图表42：覆盖的物业公司估值表16样本说明由于2023年地产销售持续下行，房企的生存状态也影响到了关联上市物业公司的业绩表现，因此本文在分析整个物业板块的业绩表现之外，还将上市物企根据关联房企的情况，分成了国企物企、民企且关联房企

6、未展期的物企、民企且关联房企已展期的物企、无关联房企的物企四类进行进一步分析。各类型所选取的样本物业公司情况如下表所述。图表7:本文各类表述所对应的物业公司情况类型物业公司50家上市物企华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务、雅生活服务、金科服务、融创服务、滨江服务、建发物业、越秀服务、旭辉永升服务、世茂服务、新城悦服务、建业新生活、金茂服务、中骏商管、卓越商企服务、宝龙商业、德信服务集团、融信服务、远洋服务、合景悠活、和泓服务、星盛商业、新希望服务、华发物业服务、金融街物业、朗诗绿色生活、弘阳服务、苏新服务、德商产投服务、荣万家、时代邻里、银城生活服务、祈福生活服务、

7、京城佳业、佳兆业美好、第一服务控股、正荣服务、润华服务、中奥到家、鲁商服务、兴业物联、宋都服务、特发服务、招商积余、新大正、南都物业。19家样本物企华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务、建发物业、越秀服务、万物云、碧桂园服务、雅生活服务、滨江服务、新城悦服务、绿城服务、新希望服务、旭辉永升服务、世茂服务、金科服务、融创服务、德信服务集团、朗诗绿色生活国企样本物企（简称“国企”）华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务、建发物业、越秀服务、万物云民企且关联房企未展期的样本物企（简称“民企且未展期物企”）碧桂园服务、雅生活服务、滨江服务、新城悦服务、绿城服务、新希望服务民企且关联房企已展期

8、的样本物企（简称“民企且已展期物企”）旭辉永升服务、世茂服务、金科服务、融创服务、德信服务集团、朗诗绿色生活无关联房企的物企新大正、南都物业来源：wind,国金证券研究所利润表：收入利润增速放缓国企民企分化明显整体收入增速放缓,国企增速高于民企我们统计的50家上市物企2023年收入合计2448亿元，同比增速为9,相较2023年44.6的高增速明显放缓。这主要因为：2023年地产销售持续下行，与地产关联度较高的非业主增值服务受到较大影响，19家样本物企2023年非业主增值服务收入同比增速中位值为-0.4?,相较2023年的增速大幅放缓。其中部分民营物企的该块业务收入同比下滑幅度超J。受疫情影响，

9、社区增值服务展开的场景受限收入增速放缓。19家样本物企2023年社区增值服务收入同比增速中位值为Q,相较2023年的高增速大幅放缓。50家上市物企中收入最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、雅生活服务，2023年收入分别为414亿元、301亿元、154亿元，同比增速分别为双和。从各个类型物业公司的2023年收入同比增速中位数来看，国企为口，而民企且展期物企为6,民企且未展期物企和无关联房企的物企则分别为21.1和20.2o物业板块国企民企呈现明显分化，主要是受到地产行业国企和民企分化的影响。关联房企对物.业公司在当前新增交付面积规模和非业主增值服务业务体量两方面有直接影响，当前宏观环境下，国企开

10、发商在销售、拿地、融资等多方面的表现均优于多数民营开发商。来源：Kind,国金证券研究所来源：wind,国金证券研究所图表4:上市物企2023年收入前20名2023年收入（百万元）45000400003500030000250002000015000100005000来源：wind,国金证券研究所国企利润增速放缓,多数民企利润下滑50家上市物企2023年归母净利润合计138乱这主要因为：受宏观环境和地产下行的影响，多数物企综合毛利率下滑；考虑到关联房企的处境，部分民营物企对应收账款进行了大额减值，导致2023年大幅亏损。其中减值计提最大的是金科服务，其2023年贸易应收款、应收票据、其他应收款

11、合计减值21.5亿元（2023年为6873万元），导致2023年归母净亏损达18.19亿元（2023年实现了10.57亿元归母净利润）。商誉减值。50家上市物企中归母净利润最高的三家分别是华润万象生活、碧桂园服务、雅生活服务，2023年归母净利润分别为22亿元、19亿元、183、-52和-201。2023年国企物业公司归母净利润同比增速的中位数为+29.倡,民企且关联房企未展期的物业公司归母净利润同比增速的中位数为T9.9B1民企且关联房企己展期的物业公司归母净利润同比增速的中位数为-94.5,无关联房企的物业公司归母净利润同比增速的中位数为+0.o国企和民企之间的利润分化程度相较收入更为显著

12、，主要因为在毛利率下滑和应收账款&商誉减值方面，民营物企下滑程度远大于国企。国企民企且关联房企未展期氏IEE1天联厉企匕康期尢天软房企的物业公司80%20232023202360%40%20%0%-20%-40%60%50家物企归母净利润合计（亿元）同比增速2019250200150来源：Wind,国金证券研究所来源：wind,国金证券研究所图表7:上市物企2023年归母净利润前20名25002023年归母净利润（百万元）20001500新万服服U希中象管N4骏望3荣普1f1建发家业5金匾务2卓越服企服务3滨江商务。越秀服务11新城服服务宝龙悦业x绿集务U1,州月1招商新余中海物业万物物雅生云

13、务碧桂活务IIUM1华润园是踊oooO5来源：wind,国金证券研究所整体毛利率小幅下滑，国企下滑幅度小于民企50家上市物企2023年毛利率的中位数为23.1,同比下降5.3个百分点。主要因为三大主营业务毛利率普遍下滑：基础物管毛利率下滑主要因为防疫开支增加、无形资产摊销增加、外拓占比提升（外拓项目毛利率略低于关联房企交付项目）；社区增值服务毛利率下滑主要因为收入结构变化；非业主增值服务毛利率下滑主要因为地产下行房企对成本管控更为严苛，民营物企的该块业务毛利率下滑尤为明显。2023年国企物业公司毛利率的中位数为以同比下降1.6个百分点；民企且关联房企未展期的物业公司毛利率的中位数为Q,同比下降

14、5.5个百分点；民企且关联房企己展期的物业公司毛利率的中位数为甑同比下降7.4个百分点；无关联房企的物业公司毛利率的中位数为,同比下降2.9个百分点。图表8:50家物企2023年毛利率中位数下滑5.3个百分点图表9:各类物企历年毛利率中位值走势30%25%20%15%10%5%0%50家物企毛利率中位数民企口关联房企已展期尢关联房企的物业公司图表10:上市物企2023年毛利率前20名2023年号IJ率60%50%40%30%20%10%盛生服业服务Vf佳城园美好越兆悦务德I务集团和信服务滨泓服务华江服象生活金润服务合茂万活兴景服联荣业悠宝万物建龙家活德业商服务中商新业新差生务析希商投服务星福鲁

15、来源：wind,国金证券研窕所销售&管理费用管控得当，费用率小幅下滑50家上市物企2023年销售费用率的中位数为0.61,同比下降0.1个百分点。2023年国企物业公司销售费用率的中位数为，同比增加0.1个百分点；民企且关联房企未展期的物业公司销售费用率的中位数为I1同比下降0.1个百分点；民企且关联房企已展期的物业公司销售费用率的中位数为乳同比下降0.1个百分点：无关联房企的物业公司销售费用率的中位数为,同比下降0.3个百分点。图表17：50家物企2023年销售费用率中位数小幅下降图表72:各类物企历年销售费用率中位值走势国企民企且关联房企未展期民企且关联房企已展期无关联房企的物业公司2023年销售费用率保利商务银?服服务宋蟹家A鼠服活金修务弘阳