中医馆选址市场调查及评估标准.docx

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1、医馆选址（辣爸当家）一、总则：1目的：为更有针对性的对患者服务，拓宽医馆在商圈的影响力，尽量做到医馆优化。2 .适用范围：所有的直营连锁医馆。3 .原则：必须严格科学合理的做出分析，再做出决定选定。二、选址流程1 .信息收集2 .市场调查3 .店址评估4 .审核评议5店面签约三、信息收集1扫街2.门户网站3.自媒体平台4.房产中介5.同行介绍四、市场调查（现场勘查）、评估主要根据医馆选择标准及店面评估表对待选医馆进行勘查,对预选医馆进行蹲点人流计算，发放调查表等方式进行商圈信息采集并综合评估。1店铺选址5C模型5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素，商圈的界定商圈构成

2、商圈类型距离时间人流率主商圈核心商圈500M7-8分钟50%70%次级商圈次级商圈1000M15分钟左右20%30%第三商圈边缘商圈1500M20分钟左右10%20%考察商圈时，以拟建店为中心，半径50OM画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户数、交通便利性、区位吸引力等因素，反映了潜在顾客的规模。商圈发展前景预测商圈零售饱和程度，城市发展规划，强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升级。商圈未来的发展前景即是店面未来的发展空间。商圈评分表考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈商圈属性住宅区、

3、金融区商业区娱乐区、综合区商圈生命周期成长期和成熟期形成期衰退期商圈基础设施建设好一般差商圈购买力评估52%商圈潜在客群的消费能力高中低目标客户流量/天大于100人50100人小于50人预估消费客单体消费IOOo元以上50(HOOo元500元以下商圈易达性7%地铁、公交线路或停车站多于3个2个1个主干道是否通畅良好一般差商圈人行道是否通畅通畅一般差商圈主干道长、宽长1000米以下、宽8米以下长10005000米、宽8-12米长5000米以上、宽12米以上停车位50个以上10个-50个10个以内商圈药店2家以上1家无商圈保健养生店2家以上1家无商圈医院2家以上1家无商业氛围28%商圈内同业竞争状

4、况35个2或68个8家商圈保健养生店2家以上1家无商圈医院2家以上1家无商圈内同业竞争状况35个2或68个8家商圈得分=E综合得分,综合得分=IO0*权重*小项得分之和/小项满分和基础分二分附：商圈调查表商圈名称：商圈结构：口“井”字形结构口三角形结构十字形结构口平行线结构口直线结构商圈性质城市中商圈地位一级商圈口二级商圈口三级商圈口四级商圈商圈级别口核心商圈口次级商圈口边缘商圈商圈属性口商业区口娱乐期口金融区口综合区住宅区商圈生命周期成长期形成期成熟期衰退期商圈基础设施建设绿化环境好一般差物业环境好口一般口差道路基础建设好一般口差休息区建设口好一般差商圈消费力评估消费力评估（慢病患者疗程费用

5、）500元以下口500元TOoO元口1000元以上商圈目标客流量一人/天以上（日常）_人/天以上（周末）常住住户数的消费能力高口中口低商圈易达性公交站：_个公交线路：_路地铁：有口无停车场：一个停车位：一个所在主干道路长：一米左右主干道是否通畅交通良好口一般差店前人行道宽：_米人行道是否通畅交通良好口一般口差商圈药店:一家，分别是：商圈保健养生店：家，分别是：商圈医院：一家，分别是：竞品店：_家主要有：3 .潜在病人群体潜在病人群体年龄、职业、病种、收入水平、消费水平等消费心理和行为分析（消费决策8因子分析，在选择的方框内画J）因子多较多一般较少少追求疗效，健康保健意识强烈，对价格不敏感重视品

6、牌和知名度，比较容易接受别人的推荐容易接受新鲜事务，乐于尝试重视整体感觉，体验式消费价格敏感，追求高性价比，比较偏向于低价冲动，随意性较强，没有计划，不太在意花钱多少无主见，容易接受机构的推荐品牌忠诚导向，形成某些品牌和机构的购买习惯4 .竞争分析XX门诊部/诊所目标病人群体定位（1）罹患慢性病多年、具有较强治疗保健意识、认同中医药诊疗方式的中老年患者。（2）年龄范围：35岁以上。（3）收入状况：家庭收入5000元/月以上。（4）学历背景：教育程度不限，职业不限。XX门诊部/诊所诊疗收费价格定位（1）各类型慢性病综合诊疗模式价格定位、特色中医项目价格定位等。（2）公司统一的新的店面形象以及新的

7、定价策略推广，各类型收费的价格段会有所调整。竞争对手分析评估指标评估数值80%60%40%20%顾客相同度年龄段差异小，消费能力强年龄段差异小，消费能力一般年龄段差异大，消费能力较强年龄段差异大，消费能力一般项目模式差异度项目模式差异大，价格差异大项目模式差异大，价格差异小项目模式差异小，价格差异大项目模式差异小，价格差异小顾客相同度项目模式差异度医馆便利性分析店铺便利性加分项项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距离店面方直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置符合加分标准的每个项目加1分综合得分二100*权重*小项得分之和/小项满

8、分和基础分店铺便利性得分二综合得分，医馆便利性评分表考评项目中项权重项目B3分2分1分等级得分综合得分店面可视性24%店招可视距离IOOM之外可看到50100M内看到50M内看到店招尺寸IOM以上610M以上6M以下店面面积（f）200以上5020050店面开间宽度（200m2）6.5M以上36.5M以上3M以下店内空间高度3.5M以上2.52.8M2.5M应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足店面进深度815米5-8米5米以内橱窗（展示与通透性）3个以上1-3个无空间效果7%店面柱墙（影响布局）无稍微影响较大影响功能性便于展示和功能分区少部分不适合大部分不适合

9、形状利用效果无死角1个死角多个死角店面可接近性15%交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线道路结构宽6米一10米宽10米以上其它范围障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶店铺地段效果54%店铺位于街道位置1323处接近1/3或接近2/3处其他位置街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点街道客流主体靠近店面一侧很近接近较远店铺分流状况没有分流分流很少分流较多街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点街道客流主体靠近店面一侧很近接近较远店铺分流状况没有分流分流很少分流较多店址调查表预期店所属公司/个人：预期店位置：性质：口

10、直营口加盟其他店租元转让费元其他费元店使用情况：口空屋口使用可迁入时间：一年月_0店铺营业时间：从时分一一时分周围店铺的租金情况：1、_元/年（共平方米）；2、_元/年（共平方米）店面物业条件店面面积：一平方米店面尺寸：面宽一米纵深一米店高米店招尺寸：宽一米高一米店面形状：口窄形口宽形方形口圆弧形口其他形状橱窗：有一个尺寸：宽米高一米店门朝向：（方向）；外开口内开店面功能性：口储藏口展示店面利用率：（百分比）；有无死角：有个口无防火措施：好一般口差店面柱墙：口有一个无店周围物业条件店招可视距离：米店前分布：口护栏口斑马线口公交站一线路车店前台阶：口有阶口无店前障碍物：无口有主要是：门口休闲凳：

11、无口有距店米门口路灯：无口有距店一米广告灯箱位：口有一个口无门口公交站：口无口有距店一米临店聚人气的大店：口有一个口无店面所处位置：口进口口中心口交叉口口拐角店面所处：口阳街口阴街；店面人行道宽一米店前目标人流量:一人/天，人流高峰从_时_分一-_时一分临近同类机构：口公立医院口私立医院药房一般诊所口同性质诊所口医馆成本收入分析投资费用预算序号123项目租赁费员工薪酬月度营运开销会计分录租金+转让费住宿租金人员工资及五险生活福利费奖金办公费通讯费低值易耗品应酬费差旅费序号45678910项目促销广告费物业水电费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用会计分录促销费广告费水电费物业费取暖费备注：促销费和广告费都按照月销售收入的X%核准，按照变动成本予以核算。其他成本为固定成本。装修费按X年摊销；设备按X年折旧。收益预测项目月均人数单人收费总收入慢性病（糖尿病、高血压等）常见病、急性病特色项目等