史说园区 产业地产之战国七雄.docx

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1、史说园区I产业地产之战国七雄导读：产业地产进入战国时代，七个门派如同战国七雄，鹿死谁手，犹未可知战国时期，有七个诸侯国一一齐、楚、燕、秦、赵、魏、韩，他们互争雄长，战伐攻和，历史上称为战国七雄。当下产业地产态势犹如战国时代。在经历诸子争鸣、跑马圈地的春秋时期后，产业地产进入了变革与转型阶段。经济下行叠加政策调控，一时间，产业地产市场烽烟四起，战鼓擂动，号角争鸣，一个群雄并起、划地为王的战国时代正悄然到来。今天，笔者类比产业地产主流玩家与战国七雄的相似之处，与读者共享。文：01韩国一一互联网企业韩国由春秋时期的晋国一分为三而来，在战国七雄中势力最弱、地盘最小。但就是这样一个小国，却拥有最顶尖的兵

2、器制造技术。由于韩国坐拥宜阳铁山（战国时期最大的铁矿山），加之冶炼技术独步六国，韩国出产的刀剑和强弓劲弩天下闻名。著名纵横家苏秦曾评论天下之强弓劲弩，皆从韩出、韩卒之剑戟，皆陆断马牛，水击鹄雁。但一个国家要发展，光有好武器远远不够。韩国地处中原四战之地，土地肥沃却无天险，易攻难守。韩厘侯在位时，曾任用法家的申不害为相，一时间国治兵强，无侵韩者。随着申不害去世，韩国迅速衰落。秦国东侵，韩国首当其冲，成为秦国第一个灭亡的诸侯国。虽然先天不足，但凭借一项独门绝技，也能在乱世之中偏安一隅，长久生存，这与产业地产江湖中的互联网企业颇为相似。这几年，互联网企业热衷产业地产早已不是新鲜事，一众互联网巨头利用

3、深厚的资本背景和近乎垄断式的商业模式渗透到了金融、地产等各个领域。不过，互联网企业做产业地产存在先天不足，他们既没有开发商的融资渠道、开发能力和去化能力；也没有产业地产商的规划、招商和运营能力，由于没有制造业作为基石，更被很多政府看作是无源之水、无本之木。但就是这样的互联网企业，却有一个独门绝技一一讲故事。在互联网行业，资本更偏爱讲故事的创业者，而在产业地产，政府同样喜欢有故事的投资商。尤其在一、二线大城市，产业空间尤为稀缺，自带产业资源、能讲好产业故事的企业更容易得到政府的偏爱，而这也是互联网企业拿地的终极秘籍。但话说回来，产业地产行业，不讲故事不行，只讲故事更不行。很多互联网企业本着配置资

4、产的目的拿地，背后没有清晰的商业逻辑支撑,把一手好牌打得稀烂。同时，这两年国家对互联网行业的大清洗，也使得一众互联网巨头元气大伤，互联网企业在产业地产江湖中日渐势微。02燕国一一制造企业作为武王始封的姬姓诸侯，燕国一直延续了到战国并成为七雄之一。不过，由于国力孱弱，且地理上远离华夏文明中心地带，燕国同中原文化交流甚少，在战国七雄中存在感最低。不过，看起来平庸的燕国，却总能干出一些惊天动地的大事。公元前316年，燕王哙禅让给国相子之，这是中国有信史以来唯一的一次自愿禅让；公元前284年，燕昭王拜乐毅为上将军，率倾国之兵联合五国伐齐，几乎灭亡强大的齐国：公元前227年，荆轲刺秦，几乎改变了中国历史

5、的走向数次大事件，让燕国在战国历史上闻名遐迩。制造企业是产业地产江湖中最低调的群体，却又是新崛起的、不可忽视的重要力量。从产业链的供求角度看，制造企业是产业地产的需求方，但这几年，大量制造企业开始试水产业地产，富士康、华为、中兴、海尔、联想、格力、美的等一批企业纷纷下海，做起了土地的生意。由于制造业龙头对产业具有极强的吸附能力，这样的吸引力对地方政府来说是很难拒绝的。因此，制造企业往往能拿到非常廉价的土地。但另一方面，地产和制造业有本质上的区别地产是资金密集行业，属于金融业的衍生，其操盘手法、商业逻辑与制造业完全不同。很多企业转不过来弯，用制造业的思维搞产业地产，结果只有死路一条。所以，我们经

6、常看到，很多强大的制造业集团，旗下产业资源无数，却偏偏做不好一个园区项目。不过，虽然战绩不理想，但受益于企业本身的影响力，他们在宣布进军产业地产时，往往都会引起一场轩然大波。03魏国一一民营产业地产商三家分晋之后，魏国继承了晋国的衣钵，在魏文侯的治理下，魏国广纳贤才、励精图治，重用李悝、吴起、西门豹、乐羊等一批名士名将，魏国国力蒸蒸日上，成为战国时期第一个称霸的国家。然而，令人感叹的是，在魏国历史的长河中，只有魏文侯真正做到了求贤纳士。魏文侯之后，魏国也曾培养诸多经天纬地之才，如吴起、商鞅、孙膑、乐毅、张仪、范睢等等，却又一个个错过，他们出走后，均受到别国重任，最终成了魏国的掘墓人。除了人才流

7、失严重，庞大的军费开销也是魏国的一大累赘。吴起创立的魏武卒虽然战斗力强悍，但维护成本极高。为了应付沉重的军费支出，魏国只得通过战争来掠夺别国的土地和资源，而长期对外作战又进一步消耗了魏国的资源，并让魏国与周边的国家关系恶化，四处树敌，最终导致了灭国。在产业地产中，与魏国情况相似的是一线的民营产业地产商们。2。世纪夕。年代，国有平台面临转型，包括亿达中国、华夏幸福在内的一批民营产业地产商迅速崛起。与政府晋升制度严苛不同，民企公平的竞争环境、开放的晋升体系、灵活的奖励制度更有利于人才的培养。近些年，华夏幸福、联东U谷等几家头部企业作为产业地产人才的黄埔军校，撑起了民营产业园区的半壁江山。这些人中有

8、些成为了老东家的资源，但更多的是作为竞争对手出现。另一方面，与魏国需要通过不断扩张来应付开支一样，民营产业地产商的扩张从某种意义上讲也是一种无奈之举。在产业地产行业，最核心的问题就是融资，很多时候、尤其当形势不景气时，必须靠拆东墙补西墙来支撑。而对中小民营开发商来说，这更像是一道生存或灭亡的选择题，为了生存，只能抢、只能干。同时大城市政策的收紧也让本土企业需求大幅下降，当需求无法支撑园区的销售增速，很多产业地产商、尤其是京津冀区域的产业地产商只能被迫向外扩张，以期用全国化布局来弱化大本营的政策调控阴影。这种冒险的做法成功还好，一旦失败，便会陷入更大的恶性循环中。04齐国房地产企业齐国是战国中期

9、的霸主，也是商鞅变法之后唯一一个有实力抗衡秦国的国家。但是这样一个强极一时的大国，却在与对手的竞争中悄然走向衰亡。齐国衰败的原因总结起来有二，其一是野心膨胀。桂陵之战，齐国以弱胜强、大破魏军：齐渭王继位后，他延续了祖父跟父亲的野心，与魏、楚灭宋而三分其地，南侵楚国，西侵三晋，胁迫邹国、鲁国称臣，进而吞并周王室。日益膨胀的野心招致其他诸侯国的忌惮。公元前284年，秦、赵、韩、魏、燕五国联合攻齐，齐国一败涂地，经济基础被全面摧毁，国力凋弊，沦为疲弱小国。第二是目光短视,齐国对秦国的统一天下战略目标认识不足，长期奉行朝秦政策,不修攻战之备，不助五国攻秦，以至于当灭燕后的秦军南下时,齐国竟不战而降，以

10、如此屈辱的方式结束了自己的历史。住宅与产业地产一脉相承，但又各有不同，模式上，房地产讲究快速复制，先打造一个标准化体系，迅速向全国扩张，抢占市场，而这也是万科、龙湖、融创等众品牌开发商的成功之道。但产业地产不是房地产，套用行业流行的一句话：做住宅开发是小学生，做商业地产是大学生，做产业地产的是硕士生。跨界到一个陌生领域已是不易，更何况是从易到难的跨界。初入产业地产时，几乎每个每个房企都曾幻想用房地产开发积累的财富和地位对产业地产商实施降维打击。但理想很丰满、现实很骨感，无论是国内一流的开发商，还是本地的地头蛇、关系户，由于对产业地产不熟悉，经常被地方政府拿捏，最终交了昂贵的学费。如今，这一派系

11、也出现了不同的分裂，少部分房企成功转型，开始着意介入专业的园区开发运营，但更多的房企依然在打擦边球，试图以产业地产名义继续赚地产收益。05楚国一一校办产业地产商在春秋时期，楚国是个强大的国家，天下人皆言非秦即楚。但随着时间的推移，富强的楚国却因为体制原因走上了离经叛道的路上。战国初期，秦国、赵国的变法让国家经济和军事实力与日俱增，楚悼王决定任用从魏国来投的吴起进行变法，并封他做楚国的令尹。彼时，楚国氏族力量盘根错杂。为了强化中央集权，吴起提出削减贵族封地、打破爵位世袭。这种做法无疑严重削弱了贵族门阀世家的既得利益。当变法的支持者楚悼王去世后，贵族们立马群起攻之，将吴起射杀。吴起变法的失败令楚国

12、错失搭上改革发展的快速列车，国力日益衰败。体制是一把双刃剑，一方面，它明确了单位的组织结构和管理权限，是制造和形塑话语的重要程序；但与此同时，它也抑制了创新思维的诞生，使市场竞争主体置身于扭曲的场景中。校办企业兴起于上世纪80年代。作为早期探索我国产学研结合的特色模式，校办企业可谓是含着金钥匙出生。在名校光环的笼罩下，清华紫光、启迪协信等一众产业地产大佬迅速崛起，席卷全国一、二线城市，所到之处，政府无不奉为座上宾。诚然，校办企业在国家经济社会发展中曾经发挥了独特作用。但在实际发展中，由于缺乏监管和制度性约束，校办企业一直无法建立现代公司治理制度。所谓成也体制、败也体制，随着北大方正和紫光集团暴

13、雷，以重资产为主营业务的校办产业地产企业渐渐走下神坛。06赵国一一物流地产商赵国是战国时期的后起之秀。早年，赵国政局不稳，常年被大魏国的霸业威胁所笼罩，不得不臣服于魏国。一直到战国中后期，随着连番与各诸侯血战，赵国才渐渐找回元气。而在赵武灵王即位后，他主推胡服骑射的军事改革，使赵国的军事实力达到顶峰。后来，哪怕赵国遭遇了长平重创，壮者皆死，其孤未壮，赵国依然与秦对抗，至死方休，成了中原最后的门面。作为产业地产的一个特殊的分支，物流地产在中国的发展较晚，2013年以前，中国的物流地产市场基本由外资企业（普洛斯）主导。之后，全球化浪潮及电商经济飞速发展，让物流地产开启了上行周期。首先，一些经营资本

14、开始效仿普洛斯园区+基金的模式，成为专业的物流地产商，比如我们熟知的易商红木，就是普洛斯的小迷弟：另外一派势力是电商物流，比如京东、阿里、顺丰等；再加上原来的普洛斯、嘉民等国际物流地产商，以及传统房企、金融资本转型而来的玩家，物流地产正在吸引一众投资者抢滩入局。另一方面，ReiM的快速发展，又给物流地产市场再添了一把火。由于物流仓储结构简单、建设成本低，且租金上涨速度快于其他物业收益率，更符合公募ReitS对收益率的要求，对物流地产无疑是重大利好。07秦国一一政府平台公司、国有企业两千多年前，秦朝从周天子分封的一个诸侯国，到赢政继位后，先后攻灭关东六国，完成华夏大一统，后北击匈奴、南并百越，建立中国空前辽阔的王朝。在产业地产行业，国资的地位无可撼动。优质的片区土地资源、宽松的融资环境、对一级业务的绝对掌控，足以让平台公司、国有企业们把最优质的项目和土地聚拢在手里。后续的招商运营中，政府产业基金的加持、优渥的政策、低廉的租金，任何一项都让民营企业难以望其项背。理论上说，无论平台公司还是国企、央企，除了要完成政府的产业导入和产业构建任务，还要考虑自身的财政平衡。但自打疫情开始，产业园区领域便迎来了新一波国进民退。我们看到，近两年各地所有的大项目几乎都是国资主导，民企很少能参与进去，国资的强势地位可见一斑。