对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施.docx

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1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施公共设施和房屋本体的维修养护是物业管理的重要内容。我公司在多年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。对设备、设施的管理，我们的目标承诺是：房屋设施完好率98%以上；公共设备完好率99%以上；房屋零修及时率99%以上；急修及时率100%。在长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清楚；二能：对各

2、种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查；七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在物业管理服务中得到好评。一、房屋本体维修养护计划按规定要求物业服务中心负责住宅区房屋本体共用部位的维修、养护，其费用从本体维修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部位（包括基础、屋

3、盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。为更好地保护业主的利益，指导鄂旅投飞行社区项目前期物业服务项目的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对房屋本体共用部位制定详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案,每个方案均从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下：（一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重D局部受损；日常每周巡1）由于使用不当1）房屋

4、修缮1）安全、正常及抗震结2）施工质量原查次，特别是造成结构部受损标准；使用；构部位因造成的结构问题入住装修阶段要每天巡视，发现问题立即处理、维修较轻，由屋村工程维修部门按房屋修话规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。2）有关工程施工技术规范。2）功能完好。2外墙面1）外墙面起鼓每周检查一由工程技术部门D房屋修缮无鼓无脱、无脱落的修补2）外墙面渗漏3）外墙面的全面维修（2-5年周期）遍，发现问题及时维修。按有关修缮规程实施。标准；2）外墙面修缮作业规程。渗水无违章、整洁统。3公共屋面1）隔热层破每天检查一

5、由工程技术部门D房屋修缮D无积水、无损；遍，发现问题按相应作业规程标准；渗漏；2）防水层破损及时维修。实施维修；维修2）相应修缮2）隔热层完好造成屋面渗漏；费用按逐年递增作业规程。无损；3）避雷网脱焊、20%。3）避雷网无间间断；断。4）屋面积水。4电梯D曳引绳张紧每天巡视一由专业电梯维护电梯维修保1）安全正常运度的调整维护；遍，发现问人员实施维修养主要标准行、平稳；2）导轨、安全题,及时同公（全保）。（一）（二）。2）机房、轿厢钳的工作情况司电梯维护整洁；维护；人员联系维3）电梯各组成3）转动、滑动修。部分完好率部的维护；100%4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测5机电设备1

6、）发电机及水每天巡视检由工程技术部组各项机电设1）无故障停泵等机电设备查，发现问题织实施,备维修保养电；的维护保养；及时维修。规程。2）保障安全运2）日常机电设行。备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。6公共防盗监控及邮政信箱等D系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门负责组织实施。D防盗监控及智能系统维护保养规程；2）邮政信箱维修作业规程。1）系统完好，无故隙，使用正常有效；2）邮政信箱及防盗监控设施完好,无损坏；3）线路无乱搭接。7共用照明D线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每周检查一遍，发现问题及时维修

7、由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）公用照明维修保养规程。1）线路无乱搭接；2）照明灯具正常有效。8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维步。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程；3）消防报警系统维护保养规程。1）设施有效、标志清楚，完好无损；2）灵敏、准确报警。9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）相应

8、建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁,无缺损、无霉迹；2）扶手完好，无张贴痕姓。扶手、踏步的维护10共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板交装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。住户随报随修由工程技术部专业人员负责维修。变压式排烟管道安装技术规范。D排烟通畅；2）不回烟，不串烟，不漏烟11上、卜水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松况。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部专业人员负责维修。D排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。卜.水通畅，无渗漏（二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施

9、效果1房屋承重D局部受损；D每年对房1）由工程技术部D建筑物白D结构安全，及抗震结2）施工质量原屋基础进行负责实施；蚁防治标准；正常使用；构部位因造成的结构问题。一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。2）及时了解住户家庭有无白蚁情况。做到早发现，早处理。2）维修费用每年递增10%o2）建筑物完好等级标准。2）结构性能完好。2外墙面1）外墙面起鼓1）每2年对1）由工程技术部D房屋修缮1）外墙平整，脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗漏：4）外墙面的翻新（25年周期）。于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次：2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密

10、封维护检查，杜绝雨水侵入。门负责实施；2）外墙面每年全面维修一次。标准；2）外墙面修缮作业规程。无渗水；2）整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每51由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。D房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完好。年翻新更换老化部分。4电梯D曳引绳张紧D每月检查1由专业

11、电梯维电梯维修保D减少故障，度的调整维护；一次曳引绳护人员负责实施养主要标准改善并增进电2）导轨、安全张紧度一次；定期维护（全（一）（二梯各部分的性钳的工作情况2）每月定期保）；能,确保正常、维护；对滑动、转动2）每3.5年更换安全、平稳运3）转动、滑动部分加一次次。行；部的维护；油；2）确保顺利通4）各项安全装3）每季检查过安全监督部置的维护；一次导轨，安门年检。5）电脑控制板全钳工作情等的维护检测。况；4）每半年进行一次全面安全检查。5机电设备1）发电机及水D月检制控1由工程技术部各项机电设1）运转正常，泵等机电设备设备一次；门负责实施；备维修保养安全；的维护保养；2）季检开关2重大设备如

12、柴规程。2）设备完好率2）日常机电设灵敏度及开油发电机等每99%以上。备的零部件易关坚固件完2.5年天修一耗品维修、更好情况；次；换；3）年检电源3）风机、水箱等3）制冷系统的切换及自动每15年更换一维护保养。保护装置；次。4）每季检修一次发电机设备。6共用防盗1）系统的维护1）每月对系1）由工程技术部防盗监控及1）系统持续有监控及邮保养；统进行一次门负责实施；智能系统维效使用；政信箱等2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护；维护检修（含线路）；2）每年对防盗门维护一次；3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。2）每20年更换一次。护保养规程。2）系统线路正常；3）设施美观，整洁。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯。1）由工程技术部门按照相应保养规程实施；2）照明器具每15年更换一次公用照明维修保养规程。D线路无老化；2）灯具正常使