某大型高端商住项目可行性报告.docx

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1、某大型高端商住项目可行性报告编制：审核：审批：202x年XX月目录第一章摘要4一、总论4二、风险及建议4三、计划书编制目的5四、计划书编制依据5第二章项目概况6一、项目所在地简介6二、项目名称8五、用地经济技术指标9六、项目发展状况9第三章综合市场环境分析10一、202x年中国经济10二、202x年XXX经济13三、202x年XXX经济14四、项目提出的背景16五、项目建设的必要性17第四章市场需求分析18一、*高尚住宅区市场需求18二、贵府时尚购物街市场需求20二、贵府国际大酒店市场需求20第五章项目开发定位21一、总体定位22二、形象定位24三、产品定位24四、品牌推广25第六章项目开发方

2、案26一、规划布局26二、规划技术指标29三、单体设计方案30第七章项目开发建设及经营的组织实施计划42一、建设期的安排42二、销售期43第九章项目总投资估算44斐金筹措计划、投资计划44一、项目总投资估算44二、资金筹措计划47三、项目投资计划47第九章项目经济效益和社会效益48一、项目经济效益估算48二、项目财务分析50三、项目不确定性分析50四、项目的社会效益50第十章结论、风险及建议51一、分析结论51二、风险及建议51第一章摘要一、总论*商住项目位于*号地块。该项目是由*r尚住宅区、贵府时尚购物街和*大酒店（四星级）相结合而组成的，是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多

3、功能为一体的大型城市综合体。由XXX市*房地产开发有限公司投资开发建设。该项目占地面积99333rtf,建筑面积278132总投资60655万元，容积率2.63.0。计划于2010年5月正式开工建设，计划工期36个月（不含前期工作3个月）。经分析得出：该项目能够为当地解决就业500人以上。在设定条件下盈利能力较强，投资回报效益大。住宅和商铺静态回收期约为3年，酒店静态回收期约为8年。同时，住宅和商铺的开发和建设近期能给当地带来15亿元的财政收入，酒店的长期创税每年能够达到600万元以上，且逐年递增。结论认为：该项目经济效益和社会效益都十分明显，建议尽早开工、尽早收益。二、风险及建议1、酒店的建

4、造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。考虑到XXX当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点，我们认为,应该先进行住宅和购物街项R的开发和建设，在这两个项H获取一定的利益后再行酒店的开发和建设，这样不仅能规避不必要的风险,也应该正好能够和XXX的经济发展速度和预期需求相吻合，这样其实是一种对政府、对开发商形成双赢的做法。2、由于这类商住项目的带动作用很强，各地政府都在利用优惠政策加强这类项目的招商引资。我们建议：当地政府应该在该项目、特别是星级饭店建设方面给予土地利用、规划、规

5、费，包括土地出让金、土地契税、基础设施配套费、人防工程费等予以最大的优惠政策和奖励。3、由于当地目前的房地产市场规模尚小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏，本地块土地成本不宜过高，且需要严格控制工程成本和管理成本。4、要坚持个性化开发，目前楼盘“同质化”倾向严重。随着皖江地区的高速发展，当地人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。户型上应以中小户型为主、多户型并存，而中小套型普通住房的开发，也正是七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。三、计划书编制目的1、为项目投资决策提供依据。2、为项目运作提供指导性建议。3、论证项目的

6、经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。四、计划书编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国物权法5、中华人民共和国旅游饭店行业规范6、旅游涉外饭店星级的划分及评定7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。10、地方自然、地理、气象、水文和地质等资料。11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。12、有关市场需求调查、分析和预测资料。13、委托方提供的其他相关资料。第二章项目概况一、项目所在地简介项目所在地一XXX县，地

7、处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。秦汉时境内曾置XXX、XXX县和XXX国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置XXX县。XXX县文墨一度佳誉天下，素有“寿（县）字，怀（远）画，定（远）文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等，曾在这里战斗和生活过。XXX地理位置优越，交通十分方便，古有“境连八邑，衢通九省”之誉，现仍为全国南北要冲。淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县内公路发达

8、，以十字交叉的合（肥）、蚌（埠）和滁（州）、炉（桥）路为骨架，形成公路运输网，县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅1小时路程。定城距上海500公路，经XXX至上海高速公路到上海仅需6小时。邮电通讯快捷方便，4万门程控电话和5000门移动电话与世界各地联网。国际互联网覆盖全县，信息交流十分便捷。XXX自然资源十分丰富，全县土地总面积为448.65万亩。其中承包耕地155万亩，林地30万亩（其中可养水面17.5万亩），宜牧荒山30万亩。它地处亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛,土地肥沃，特产丰富并蕴藏着丰富的矿产资源和生物资源。矿产资源，特别是非金属矿藏品种多、质量好。已探明的有岩盐、石膏、石英石、

9、石灰石、方解石、大理石、花岗岩、麦饭石等23个品种，还有麦饭石,紫砂页岩和陶土。生物资源有品种繁多的草本、木本、水生植物和家禽家畜。XXX县素以农业大县著称,每年可生产粮食10亿公斤,油料1亿公斤，玉米0.65亿公斤、薯类0.6亿公斤,还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷、甜叶菊、芝麻、瓜果等经济作物。家禽家畜以鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊等为主，尤其是“XXX猪”具有早熟、耐粗饲、抗逆性强、瘦肉率高等优点,驰名省内外，1987年被列为国家瘦肉型猪基地。19961999年连续四年为安徽省畜牧业十强县。XXX麻鸭深受全国各地欢迎。全县已基本形成商品粮、商品油、瘦肉猪、优质棉、特种水产等八大农副产品基地。改革开

10、放以来，XXX县的经济呈现前所未有的好局面，油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。XXX县地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4C,年平均最高气温20.1C,年平均最低气温114C,年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2073.4小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。二、项目名称【*】商住项目（项目总称）名称释义：*之“贵”字取尊贵、富贵之意，“贵府”则表示了尊贵的门第、富贵之家的意思；“

11、嘉”字取嘉气（瑞气吉祥）、嘉福（幸福美好）之意，“嘉园”又谐音“家园”，寓意吉祥幸福人家。名称既给人以高尚的尊贵感和优越感，又不失悠闲洒脱文雅气息和喜庆吉祥的传统美，个性突出，体现了项目的差异性及与众不同，具有较强的人情味和感染力，更加富于吸引力（此为暂定名称，仅供参考）。三、项目位置*位于XXX市XXX县15号地块，XXX路（S1O1）与开发区XXX路交汇处（15号地块），东南紧依南城河，原省化学电源总公司、XXX县种子公司和化工厂位置（详见右图）。四、地块现状项目用地西北向毗连XXX路取直，东南向紧依南城河随河道变化，地形基础平坦，待完成三通一平后，即具备建设条件。五、用地经济技术指标根据

12、委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示:项目规划指标用地面积（拍地红线）99333m2用地面积（建筑红线）95000m1用地性质商业及商品住宅用地土地使用年限商业40年，商住70年建筑容积率2.6-3.0土地单价/亩35万元（建议价）土地总成本5215万元三通一平净地交付六、项目发展状况根据委托方提供的资料，目前该项目正在进行规划设计、立项和办理土地出让及其相关手续。土地出让方为XXX县国土资源局，受让方为XXX市广信房地产开发有限公司。从给当地带来的长远利益出发，我们建议该块土地的出让金应在35万元左右一亩。本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及地方的相关法律规定按程

13、序运行。第三章综合市场环境分析一、202x年中国经济1、总体形式全年国内生产总值335,353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%,增速比上年回落0.9个百分点。分季度看,一季度增长6.2%,二季度增长7.9%,三季度增长9.1%,四季度增长10.7%o分产业看,第一产业增加值35,477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156,958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长89吼国民经济（GDP）发展形势良好。2、固产投资全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%,增速比上年加快4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿元,增长30.5%。东部

14、地区投资增长23.9%,中部地区增长36.0%,西部地区增长35.0%o3、消费指数全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；扣除价格因素，实际增长16.9%o其中，城市消费品零售额85133亿元,增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。4、房地产业全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.设。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%o202x年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积U.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02

15、亿平方米，增长5.5%o其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。202x年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%o其中，商品住宅销售面积增长43.9版办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%o全国房地产开发景气密数坐图Sf1SHTf1另HibHUf1i3jBfHJa4月sf1sf1Y月月Hu1f15、旅游餐饮住宿和餐饮业消费品零售额17998亿元，增长16.8%o6、金融环境金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，约为2008年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增7.1万亿元，约占全年新增贷款的76沆其中，202x年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增14万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。截止