盘古国际购物中心可行性方案.docx

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1、盘古国际商业购物中心商蚣市场调查报告及策划若商业报告及策刻名初抵大族I,其中如节目附表部修桁由恒科尚商管公司工作人员，根据具体市场碉圭，商檄是住，装修证左博因池刷宜竞戚，逐步实施/报告目录第一章毕节市概况1第二章毕节市商业市场现状5一、竞争主力店经营调查71、竞争主力店状况报告表84毕节浙商城商场经营综合分析93 .毕节众力嘉诚经营综合分析104 .毕节沃尔玛经营综合分析11毕节合力经营综合分析120毕节百汇商场经营综合分析13毕节人民广场商场经营综合分析14&毕节恒源超市经营分析15.购物街市场经营综合分析1610.竞争主力店经营现状比较分析1711、毕节市各主力商场租金价位状况一览表181

2、4项目周边人潮调查统计汇总表19二、沿街商业网点店铺的经营调查241、毕节市第一商圈业态分布状况表254毕节市各业态业种经营状况汇总分析表26I毕节第一商圈各业种零售店数量面积对照表274毕节市各业态业种消费层次状况汇总分析表28.毕节市品牌档次汇总分析表29冬毕节市商业楼盘租/售价格比较表30三、毕节市经营服装品牌档次定位标准参照321、市场依据分析312档次定位标准参照表33第三章毕节市商业市场现状评估341、竞争主力店综合评估344沿街商业网点综合评估36I周边市场综合评估364消费结构与消费习惯调查评估37第四章毕节市商业市场发展趋势分析40第五章未来毕节市商业市场发展展望41第六章市

3、场调查员工专用问卷调查分析报告42第七章目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告48第八章周边店铺情况调查汇总表53盘岩国际购物中芯项目运作可行槌报告辆要偏制目的：名项目运作实施提供狗颁桃次件，器导整个项目运作，保证项目成功运作。依I要偏喇统等：纲要目录第一章项目名称1第二章项目定位与经营管理模式构想1一、项目定位说明11、经营业态定位1入经营业种与经营商品定位2义竞争策咯定位2二、经营管理模式构想3三、经营管理理念简述4四、经营信条要素4第三章项目经营规划与经营特色构想5一、总体规划思路与经营特色体现5二、一楼经营规划简析6三、二楼经营规划简析8四、三楼经营规划简析8第四章项目前期运营程序计划11一

4、、市场广告推广策略11二、专业人才招聘、培训计划13三、组建运作机构13第五章项目招商工作安排与作业程序15一、招商基本政策15二、招商品牌基础档案的建立15三、招商宣传资料编制（略）15四、招商工作计划作业进度安排15五、招商工作作业程序15第六章项目经营管理构想16一、项目发展与管理目标16（一）、规模效益与连锁经营16（二）、建立总店经营效应16（三）、促进商业现代化发展16（四）、提高XX市整体商业水平16（五）、缔造第二商圈17二、项目行政组织架构17三、项目各部门组织架构17四、项目营业人员管理17五、项目招商（出租）业主管理17六、项目店面装修工程管理17七、项目经营管理制度17

5、第七章项目推广、宣传基本步骤17-广告策划、执行（纲要）17二、招商说明会策划、执行（纲要）17三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）17第八章项目运作费用投入分析171、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）18N项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）21I项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）224项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）23入项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）25仅项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）26第九章项目经营利润回报分析27一、招商租金收入分析27二、广告位招商收入分析27三、项目经营收入分析27四、项目投入及利润回报分析2

6、71、项目投资计划汇总概算表274利润回报分析27第十章报告可行性结语31一、项目运作的基础一引进专业人才31二、项目执行的保证一专业运作团队31三、项目持续发展的基础一组织、制度、效率32第一章项目名称：盘古国际购物中心盘古国际商城盘古国际购物广场:恒科尚国际商城:恒科尚购物中心以上建议名称由甲方董事批准，在未批准之前，本报告暂用盘古国际购物中心一名，后文中用本项目或盘古国际皆指同义。第二章项目定位与经营管理模式构想一、项目定位说明根据2018年3月12日至4月30日对毕节市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。1、经营业态定位针对毕节市场商业现状，本项目的经营业态定位为高档购物

7、中心。这种业态是目前贵州省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市普及，城市型购物中心是国内购物中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变。购物中心业态发展趋势是多元化、主题化、休闲化，一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品主题来操作，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套、家庭娱乐的主题来操作。当然，仅是以高档购物单一业态，仍不足以和沃尔、百汇购物中心相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以高档购物中心”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。

8、（其他关联业种将在下一节经营业种与经营商品定位中作详细说明）2.经营业种与经营商品定位经营业种定位高档购物及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：品牌服装（面积20000m2左右，经营单品应不100个，涵盖所有国际国内知名品牌服装）；鞋（面积IOOOOm2左右，经营知名品牌系列）；珠宝（金，银，玉等配饰等）；高档工艺品；连锁餐饮性捷（风味、KFC、德克士、迪迪汉堡、茶室等）；中高档品牌服装；高档化妆品系列；休闲娱乐中心；高档通讯器材、照相器材、钟表系列；高档洗衣护理；义竞争策咯定位战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（浙商城、沃尔玛等），均有共同的弱势主次不分工，不注

9、重档次，而且这个业种也是当毕节城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用高档次与其竞争，再回头用规模与之强项超市争夺客源，再利用招商品牌与大型百货超市部分一争高低，另特别打造线上线下结合模式，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。4商品定位比例关系：As高档商品40%,B、中档商品50%,Cs中低档商品10%。二、经营管理模式构想1、经营管理模式简述准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，超级商城这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级

10、业态发展的必由之路。因此，为了让毕节的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴家乐福，而且通过超级商城的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行统一经营，集中管理的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行管理八统一，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理八统一即：统一布局规划；统一店面形象；统一营业时间；统一人员管理；统一规范服务；统一人员着装；统一品牌管理；统一价格政策。推行管理八统一的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引

11、市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。三、经营理念阐述经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对毕节市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：引领时尚生活，创新都市文化。倡导高档平价，保证真品真价。都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有无商不富之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商

12、业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，盘古购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导高档平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。四、经营信条要素要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：诚信务实，经营永续。敬业创新，廉洁自律。互助互爱，共荣共利。第三章项目经营规划与经营特色构想一、总体规划思路与经营特色体现1、总体规划思路人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共五层结构，主体经营3层，总营业面积约为70000平方米，楼层单体面积均超过IO

13、ooo平方米，地处老城区，远离新城区主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。联通大道相邻当前已是毕节城区商圈人气比较旺的街道，但是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，零散服装，消费水平停留在低档消费层次，依托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真面对的课题。根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将休闲、快捷餐饮设在3层，利用商城的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设珠宝手饰、品牌服装、品牌鞋帽等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，二楼则经营中档品牌服装和化妆品等，规划展现：1

14、F：国际服装广场；2F：S牌服装广场；3F：英会休闲广场；5F：霰天体闲广场；4经营特色体现本项目的经营特色主要体现在以下四个方面新理念：采用超级市场成功之经营理念；新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现一站式购物；平民化：商品以中高档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸城当前的市场消费，又逐步引导毕节的中高消费阶层。本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用统一经营，集中管理的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。二、IF主要经营规划简析（规划图见附件1）一层是商场的黄金楼层，以我们对毕节现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前毕节的消费现状，初步拟定1F的经营规划如下：总经营面积约200平方米（建筑面积）。品牌服装（面积200m2左右，经营单品应不100个，涵盖所有国际国内知名品牌服装）；其他面积使用见规划图。三、二楼经营规划简析（规划图见附件2）1、经营主题：品牌服装城，主营各大运动和户外品牌四、三楼经营规划简析（规划图见附件3）1、经营主题：娱乐、休闲、餐饮、健身。第四章项目