开征物业税对房地产市场的影响分析研究以XX市为例 税务管理专业.docx

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1、开征物业税对房地产市场的影响分析一一以天津市为例摘要：作为我国重要的经济支柱产业，房地产行业的健康发展无疑是能够推动国民经济实现稳定增长的重要基础，而在这个过程中，政府是否根据房地产行业的现状而制定相应的房地产税收制定则无疑是推动其实现健康发展的关键所在。从1994年以来，我国便甚少对房地产税收政策做出调整，从而使得其与当今时代的房地产市场变得极不相符。因而，从2003年-2015年间，我国政府便相继推出了新的房地产税收政策，以期能够推动房地产行业的健康发展，那么这些政策对于房地产市场所造成的影响究竟是怎么样的呢？有鉴于此，笔者决定政府所制定的“房地产开征物业税”为研究视角，结合天津市的房地产

2、市场现状，分析开征物业税对于该地区的房地产市场所造成的影响，进而提出相对应的对策与建议。关键词：开征物业税、房地产、天津市Abstract:Asanimportanteconomicpi11arindustryinChina,thehea1thydeve1opmentoftherea1estateindustryisundoubted1yanimportantbasisforpromotingthesteadygrowthofthenationa1economy.Inthisprocess,whetherthegovernmentdeve1opsthecorrespondingrea1esta

3、tetaxaccordingtothestatusquooftherea1estateindustryIstopromoteitshea1thydeve1opmentofthekey.Since1994,Chinahasmade1itt1eadjustmentstotherea1estatetaxpo1icy,makingitextreme1yincompatib1ewiththerea1estatemarketofthepresentera.Thus,from2003to2015,ourgovernmenthasintroducedanewrea1estatetaxpo1icy,inorde

4、rtopromotethehea1thydeve1opmentoftherea1estateindustry,thenthesepo1iciesfortherea1estatemarketcausedbywhatistheimpactofit?Inviewofthis,theauthordecidesthattherea1estate1evypropertytaxnfbnu1atedbythegovernmentastheresearchperspective,combinedwiththerea1estatemarketsituationofXXcity,ana1yzestheimpacto

5、fpropertytaxontherea1estatemarketintheregion,andthenputsforwardthecorrespondingcountermeasuresSuggest.Keywords:propertytax,rea1estate,XXcity第一章绪论（一）研究背景2003年10月中共中央十六届三中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出:条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建设中明确提出“稳步推行物业税二至今为止我国已经有着多个城市成为物业税的模拟评税试点地

6、区。开征物业税已经成为我国税制改革的必然税制政策方向。而随着时间的推移，房地产开征物业税已经推出了将近十余年，在这段时间里物业税的开征将对房地产市场产生怎样的影响，这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。因为物业税政策主要是针对房地产业的政策，它将调整当前房地产税系“轻保有重流通”的现状，实行向“重保有轻流通”房地产税系的转变。这样的调整，从宏观调控目标上看，期望抑制房地产业泡沫，实现房地产业供需结构理性回归。那么，开征物业税是否真的起到了抑制房地产业的泡沫发展，并进而对房地产业的供需状况起到了相应的调整作用呢，这无疑是我们现在所需要慎重考虑的一个问题。而通过对这个问题的分析与解答，无疑也是为

7、政府调整制定房地产政策提供了一定的参考作用，也有助于进一步推动房地产市场实现健康发展。（二）国内外研究综述1 .国内研究综述针对我国政府针对房地产行业而制定推广开征物业税之后，众多的专家学家都对其进行了不同程度的分析与探讨，并进而产生了一系列令人可喜的研究成果。比如刘洁、李文两人便在开征物业税对房地产市场的影响一一基于省际面板数据的分析一文中从理论方面分析开征物业税对房地产市场的影响可以看出,物业税对房地产市场的短期影响是降低房价,而长期影响则不显著;实证方面,以19992008年我国30个省份的面板数据为样本,对商品房价格与拟开征物业税之间的相关关系做进一步研究的结果表明,房地产市场价格与物

8、业税之间存在负相关关系,且开征物业税对不同地区房地产价格的影响存在差异。因此,与现行房地产税相比,物业税的开征会对房价起到更明显的抑制作用,可以缓解房地产市场过热,抑制房地产市场泡沫,有利于实现房地产市场的良性运作。I王鹏与李菁则在开征物业税对我国房地产市场的影响分析中认为开征物业税有利于转变政府职能,使政府的税源更依赖于环境的建设,而不是过多地依赖于土地出让;有利于减轻开发商在房地产开发初期的资金压力,降低其经营风险,吸引更多的开发商进入,促进房地产业的竞争,增进消费者福利;有利于鼓励和实现房地产的自住性需求;有利于抑制房地产市场的投资和投机行为。但由于开征物业税会导致房地产开发成本和进入壁

9、垒降低,也可能造成房地产开发过度,产生房地产泡沫。2刘会洪则在开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析中提出物业税的开征势在必行,而购房需求是房地产市场的重要组成部分,物业税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响,因此明确开征物业税对居民购房需求的影响有着十分深远的意义。本文基于杭州市房地产市场的调研数据,展开物业税对居民购房需求影响的实证分析,论证了物业税的开征能有效抑制购房需求,是未来进行宏观调控的重要手段。3除此之外，还有着沈宛鹏、陈莹、王玉翠等人的硕士论文也对于开征物业税对于我国房地产市场的影响做了深入的分析与探讨。2 .国外研究综述由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策

10、不同，因而所设置的土地税种与税率也各不相同。不少国家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，而不是分别课征土地税（地产税）或房屋税（房产税），原因在于:城市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，难以分开，单独估价较困难。所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动产税。这样，土地税事实上已经包含在不动产税中。各国不动产税的征税依据有所不同，例如，法国以及英国的地方政府是依照土地及房屋的租赁价值课税的，而德国地方政府征收的不动产税则以土地和房屋的资本价值为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财,刘洁、李文；开

11、征物业税对房地产市场的影响基于省际面板数据的分析J,2010年1月.2王鹏、李菁；开征物业税对我国房地产市场的影响分析仍，2010年1月。3刘会洪；开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析J,2009年2月.产税之中，如瑞典、荷兰中央政府征收的财产税。美国州政府和地方政府征收的财产税，各国所推行的财产税(proPertytaX),是对土地和其他财产按其价值课税。德国州政府、瑞典、挪威、荷兰、奥地利中央政府，则是征收财富净值税(networthtaxornetwea1thtax),其征收的依据是某一个人所有的土地与其他不动产及动产的评定价值,减去其所负债务后的净值。日本则征收固定资产税(fi

12、xedassettax),其征收的依据是土地、房屋以及折旧资产的评定价值。尽管许多国家都已征收物业税，但据笔者所参考查阅的文献中，就“开征物业税对房地产业的影响研究”这一课题专门进行深入探讨的比较少见。(三)研究意义国家之所以决定要开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力，同时物业持有成本的加大促使购房者更加合理的利用物业。由于一方面物业税涉及所有生产活动的根本一土地，也涉及房地产的基础一房地产市场，势必对房地产业的发展产生若干影响;另一方面，对“物业税”的研究我国还处于

13、起步阶段。因此，在物业税实行了将近十余年之后，对“开征物业税对我国房地产业的影响”重新进行深入研究就显得十分必要。正确看待物业税在这十余年中给房地产业带来的正面和负面影响，有利于房地产业的健康发展，有利于我国税制改革，有利于国家的宏观调控。第二章开征物业税的定义以及对房地产市场的影响（一）开征物业税的概念物业税的内涵，国内学者基本一致将其界定为:对土地和房屋建筑物等不动产在保有环节课征的财产税。物业税的“空转”模拟已有两年，但国家税务总局目前没有物业税开征模式方面的立法议案。通过财政部、国家税务总局等专家及发言人的观点阐释，可以归纳出目前物业税空转城市的基本物业税制设计模式。本文也将采纳这一设

14、计模式，并作为分析天津市物业税的开征模式。将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，而按照一定年限的评估价值对房地产征税。纳税人是房地产业主。计税依据和税率是:如果房屋是自住，以市场评估价值的70%为计税依据，征收0.5%1.2%的物业税;如果房产是出租投资用，以投资回报的18%为计税依据，征收12%的物业税，空转中没有设定起征点。物业税的征管权归地方政府。关于物业税的税负水平确定的基本原则，是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本

15、相当。（二）开征物业税对我国房地产市场的影响1 .对土地供应模式的影响我国的城市土地所有权归国家所有，在开征物业税之前，房地产开发企业可以通过土地一、二级市场有偿获得土地使用权。从一级土地市场取得土地的途径一般有三条:一是政府从集体土地所有者手中取得土地所有权出让给土地需要者;二是政府把通过回收原土地使用者的土地使用权出让给土地的需要者;三是政府把新增的国有土地使用权直接出让给土地需要者。取得土地的方式主要有:协议、招标、拍卖、挂牌。以协议的方式取得土地使用权，土地需要者应向政府或国家支付土地出让金，以招标、拍卖、挂牌的方式取得土地使用权，土地需要者应向国家支付地价（不仅包括土地出让金，还包括

16、增值收益等）。在土地市场发育较成熟的情况下，常采用后三种方式取得土地使用权。在此需要说明的是，土地出让金确定的依据是土地基准地价，在我国土地归国家所有，国家在进行基准地价的确定时，一方面要考虑利润最大化，另一方面要考虑社会福利最大化，最终使我国目前土地基准地价的确定与完全竞争市场上的地价确定完全一致，因此土地出让金可以基本反映土地市场上的地价情况。2 .开征物业税对我国房地产市场价格的影响房地产是地产与房产组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体，地以房建，房依地存。土地作为房屋的载体，从而体现出其存在的重要意义;房屋不能脱离土地而单独存在，它必须根植于土地之上。土地作为房地产的上游产品，不存在脱离土地的纯粹的房屋价格，因此土地市场可以独立存在，而脱离土地的纯粹的房屋市场是不存在的。土地价格与房地产价格之间的关系非常紧密。（1）具有连锁反应性。从纯自然角度来看，地价是房地产价格的组成部分，它的变动直接影响着房价的升降，或者说地价决定