土地增值税清算管理办法.docx

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1、土地增值税清算管理办法国家税务总局山东省税务局关于发布国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法的公告（国家税务总局山东省税务局公告2023年第10号）（以下简称10号公告）在特殊的日子双11这天发布，10号公告分别从项目管理、预征管理、清算申报、清算审核、清算税款征收、法律责任，这几个主要环节进行了细化规定，相比之前的三控一促文件，文件逻辑布局非常清晰。当然最大亮点是将实务中的一些口径、有争议的地方、以及模糊地方进行了统一规定，后期清算时能够避免一些争议。尽管有些地方仍存在不明确，比如非人防地下车位转让，文件规定凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应预征土地增值税

2、。反之无产权的车位，是不应预缴土地增值税，清算时收入不征税，成本不扣除。对此，无论是三控一促文件还是本次的10号公告，都未规定清楚！10公告对比三控一促文件,主要变化点归纳如下22条：1、对“清算项目的明确三控一促文件对清算项目确定较模糊。规定以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合建设用地规划许可证、建设工程规划许可证确定。在实际执行中，有很大不可确定性，税企容易发生争议。这次10号公告明确规定只看一个证，就是工程规划许可证。并且规定连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关建设工程规划许可证

3、确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。2、对预缴的时间延后了三控一促文件规定，项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应预缴土地增值税。这次10号公告规定，土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入应当按预征率计算申报缴纳土地增值税。即预缴的截至时间点由竣工结算时点延后到清算申报前。其实延后到清算申报前更为合理，因此一旦清算申报后再销售的尾盘，是按尾盘销售清算规定执行了。3.取消订金”作为收入预缴土地增值税三控一促文件规定，房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。这次10号公告规定，转让房地产取得的

4、收入是指房地产开发企业转让房地产实际取得的全部价款和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。10号公告规定以全部价款替代了转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金，全部价款应该以预售合同或者销售合同为准，订金是未订立合同前收取的款项，不应预缴税款。4、明确预征率的范围三控一促文件只是规定按普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型预征，至于预征率的范围，由各地市确定。10号公告规定对每个类型规定了具体幅度范围：普通住宅预征率2%-3%、非普通住宅预征率2%-3%、其他类型房地产预征率2%-4%o具体多少由各地市确定报省局备案。5、取消视同销售“需预缴税款的规定三控一促文件将规定，将开发产

5、品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认。10号公告这次对上述条款做出位置调整和内容调整：位置调整到第五章清算审核部分，内容调整:一是删除预缴土地增值税字眼，二是补充增加安置回迁房视同销售。具体规定如下：第二十六条对房地产开发企业将开发产品用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确定：6.对不预征土地增值税的保障性住房进行了展开明确三控

6、一促文件规定，纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。但保障性住房的范围未展开规定。10号公告对其进行了展开规定：转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。7、增加哪些情形属于“价格明显偏低的正当理由10号公告规定符合2情况的任何一种，属于价格明显偏低的正当理由（-）法院判决或裁定的转让价格；（二）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售，能提供相关主管部门证明资料的；（三）主管税务机关认定的其他合理情形。但对价格低到什么程度属于价格明显偏低，在总局层面从未予以明确，1

7、0号公告肯定不会做出突破性规定。8.新增红线内建造的配套房无偿移交视同销售处理10号公告规定，在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，按不含增值税收入确认收入。堵住了作为公共配套设施不用确认收入的去路，需视同确认收入。虽文件没明确规定不含增值税收入的金额如何确定，既然视同销售，应该参照第二十六视同销售的规定处理。值得注意的是，文件特意将该条款单独列明，且注明为不含增值税收入，是否意味增值税也应视同销售，也同样堵死用于公益事业或者以社会公众为对象，不用视同销售这条路。但是，既然需要视同销售确认收入，应该匹配确认视同销售成本。但10号文件似乎对此没有展开，不知道文件

8、制定者什么意图。只是规定对其建安成本按土地成本扣除做了特别规定。9、增加分期缴纳土地出让金的利息计入土地成本10号公告规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。10、新增竞配套红线内建造的配套房，其建安成本计入土地成本10号公告规定，对房地产开发企业在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。其实无论是作为土地成本扣除,还是拆迁补偿费扣除,对房企来说，都可以加计扣除。11 .对前期工程费进一步细化明

9、确10号公告明确：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘支出，提供服务的单位，必须有相关法律法规关于资质，费用在收费标准的范围内。10号公告明确：项目规划报建时，按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。12 .对房屋装修成本不可扣除的范围做了规定10号公告规定，自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出，这些可以移动的，或者移动后对使用不损害的，不得扣除。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。13 .明确工

10、程监理费允许扣除工程监理，是房屋建造不可缺少的一个环节，威德税务曾在本公众号发文分析，应作为成本扣除，这次10号公告规定实际发生并支付的工程监理费允许扣除。14 .增加多个清算项目共同受益的公共配套设施的处理10号公告明确规定，公共配套设施属于多个清算项目共同受益，要按受益对象分摊扣除。分摊扣除的方式，根据文件规定，属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊。对于滞后建设的公共配套设施按受益对象分摊扣。由于滞后建设，没有完全准确的成本，此时按哪个金额扣除，文件没有明确。是否参照企业所得税31号文件规定，先按预算造价成本扣除？如果不能，只能根据42条

11、规定，清算后3年内要求退税。但超过3年还没完全准确成本的，那就自认倒霉了。15、明确将社保费”作为开发间接费扣除三控一促文件对开发间接费用的例举，没有社保费，所以清算中存在社保费不让扣除，似乎不尽情理。此次10号公告将社保费明确列为开发间接费扣除。16、明确行政管理费不得作为开发间接费扣除10号公告要求企业清算提供的资料中，需要提供直接组织、管理开发项目人员花名册及工资明细。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得作为开发间接费用予以扣除。17、增加代建费用不得作为开发间接费扣除代建行为在现实中也是经常存在，10号公告规定委托代建支付的代建管理费，不得作为开发间接

12、费用予以扣除。18、明确印花税作为税金扣除印花税是否可以作为税金在土地增值税扣除，此前各有争议，不过基本都按照会计处理的方式作为三项费用扣除较普遍。此次10号公告突破性的将印花税纳入与转让房地产有关的税金扣除，不知出于什么考虑。但扣除的印花税范围包括哪些？包括整个建造施工过程签订应税合同缴纳的印花税，还包括签订不动产销售合同缴纳的印花税吗？既然没规定，我想应该都可以扣除吧。19、对成本的分摊方式做出限定性规定10号公告对成本的分摊方式规定为“计算分摊，即虽然企业在会计对各成本对象独立核算，但土地增值税清算时，除特别规定外，成本扣除不以会计核算为准，全部按规定方式计算分摊，具体如下：(1)属于多

13、个清算单位共同的土地成本，原则上应当按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。无法取得清算单位占地面积的,按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊。属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊。(2)同一清算单位中的土地成本、其他成本费用，按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。对于清算项目能够提供独立的土地出让合同、划拨协议、投资协议的，士地成本可直接归集到受益对象。(3)对于单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内精装修成本，可直接归集。20 .对处置人防设施处理做了进一步规定(1)处置取得收入清算时不

14、列收入，不扣除相应的成本。不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积测绘报告确定的总建筑面积X建筑安装工程费(不包含有明确受益对象的室内精装修成本)(2)无偿移交给政府、公用事业单位的，成本全额扣除21 .购入在建工程继续开发的，加计扣除规定威德税务曾在本公众号发文从反避税角度分析，购入的在建工程继续开发的，既然卖方依据加计扣除了，那么购入方如果再次加计扣除，很容易一个项目规划成两个加计。10号公告也明确规定不得加计扣除。22 .增加清算后“退税款的情形10号公第四十二条规定：房地产开发企业自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发生下列情形之一的，可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：（-）清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；（二）清算时未支付款项而在清算后支付的；（三）清算时应当分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。