房地产项目结构成本的优化控制.docx

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1、房地产结构成本的优化与控制一、地上结构钢筋3590kgrX5.3元kg=185480元/m?睑0.30.5m7m2X386460tm3=120230m2小计305710元/m,平均510元r二、地下结构钢筋120260kgm25.3元kg=6401380元r舲0.91.4m7m2X400480tm3=360650m2小计IOOO2030元r三、基础25120元/m?均60元/布四、按地下占总面积的22%估算结构成本达：4801120元r平均800元/m?所以，重视和强调结构成本控制是必要的，且认为含钢量、及含量越低，结构设计越优秀。项目论证项目策划阶段设计准备-设计招投标施工投入使用阶段控控制

2、成本控制f制过措程施总目标组织措施技术措施经济措施合同措施结构成本控制的管理思路及方法，必须对整个设计和策划的全过程进行管理。前期策划阶段：重视地勘和调研规划阶段：产品定位方案阶段：结构可行性、合理性，避免返工扩初阶段：优化施工阶段：成本意识灌输、精细化的设计施工配合阶段：变更、签证、合理控制设计变更及签证原因分析一、设计类：1、超成本目标2、优化3、错漏4、设计缺陷5、二次设计二、施工类：现场条件、施工错误、施工困难、进度要求三、营销类：客户要求、竞争要求（差异化竞争）所占比例：1、设计占310%2、决策错误占60%3、重复性错误占30%4、其他管理工作重要的是沟通：包括平级、下级、上级间成

3、本管理扩大到资源优化配置、价值分析、风险分析等。以系统观点，全面分析项目的投入产业比：（一般认为财务内部收益率IRR=I3%,也就是说投入1回报必须达到1.5）。全方位成本、含使用维护成本的全寿命周期成本进行控制。事前控制的几个要点O设计院的选择（扩初及施工图阶段）合适易管、态度重视、项目情况、服务意识、市场口碑。专业负责人的选择1、业绩、经验2、市场反馈（图纸质量、责任、成本、服务意识）3、三个配合（图纸修改、专业协调、工地现场配合）4、影响力及控制力O选择设计院最重要的是选人。尽可能抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴。这是对质量和进度的保证、后期服务的保证、工作范围的进一步衍生、成本的降低

4、、总效率的提升、制度化考评。（注：引入竞争机制，防止“反正这个设计任务是我的老大思想，工作不积极”）O如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识O设计周期的合理取值设计周期对总成本的影响：1、资金的时间价值2、市场风险的变化3、产品的实际价值大盘至少3个月大盘180天高层/复杂户型90天55天70天中盘56天这样总计：高层215天多层180天。如何在保证质量不增加成本的前提下，缩短设计周期1、决策的导向及措施2、工序的前置和搭接例如景观绿化设计3、标准化设计的推广O设计费的合理取值一般1630元r2之间（少的1020元r2）1、设计费本身对总成本、进度及质量的影响如何，一般在70%以上2、设计费

5、取多少合适：比当地平均水平略高3、设计费如何支付？一般施工图交付后留15%20%,再分两次支付。差异管理，留一部分给设计人，如达到控制指标，2.5元/布支付给设计人，而不是设计公司，奖金。O设计合同中设计公司应承担的风险有哪些设计错误导致的损失（超100条罚则每条500元，由个人负担）以防错误百出设计延误导致的损失给一定的压力设计配合不到位导致的损失每次罚500元设计结果超越限额的罚则O限额设计合同的引入和使用框架结构（地上）住宅含钢量60kg?混凝土：0.4m31、限额的数值2、限额的内容（可控制的离散的）（比平均水平略低）3、限额的弹性（数值的范围和局部调整）4、双赢的思路结构含钢量优化目

6、标值建筑类型结构部分北京西安上海天津深圳珠海广州武汉东莞宁波多层住宅及公寓（7层以下）上部结构48474039全埋一层地下室162162160160花园洋房（6+1层及以下）上51504342下一层162162160160别墅、双拼、Townhouse上53534443下162162160160高层住宅及公寓（高度60m）上55534543下175175170170高层住宅及公寓（6OmW高度80m）上61584845下180180172172高层住宅及公寓（8OmW高度VOOm）上67635248下185185175175连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防）地下室18518517

7、5175连接各主体结构的半地下室地下室14514514014060m高风载取值不一样80m抗震要求不同O哪些技术原则甲方必须重视和提前输入：结构设计统一技术措施。设计过程中必须控制的关键环节有哪些1、结构体系及主要布置2、基础选型3、电算模型及计算系数的选取4、标准单元的样板截面及配筋5、地下室的样板配筋、布置6、结构转换层的布置及配筋与设计院定原则，拿出统一技术措施、样板配筋、分清地上、地下予以确认。施工图审查公司的选择与沟通O选择思路：易于沟通O沟通时机：重视前期O沟通内容：边界或争议处（超限的判断、裂缝宽度、短肢剪力）O沟通方式：双方、资源借助、关系维护外部资源的引入。引入资源类型：垄断

8、部门（政府、人防、审图）学术权威、行业专家、专业咨询公司C）引入的时机：尽量及时。合作方式及注意事项：顾问、价值及时间结构成本控制的技术关键点。建筑层高对成本的影响及控制层高每墙加100mm,造价增加30多元/m?1、结构的梁高设计院通常作法：181121优化措施：建议取到112118102、机电的管道空间通常作法：空调、水、电各占一层，实际利用率较低优化措施：综合管线图、进行认真的优化设计、经常可省出近200的高度3、结构梁高与机电的管道空间可以相互利用采用变截面梁，在机电管线通过处、减少梁高度在梁中预埋管或洞口，使管线通过采用设柱帽（或不设）的无梁楼盖，使管线与柱帽在同一高度空间节省净高的

9、其他办法：1、结构：宽扁梁、预应力、型钢腔粱、钢梁（造价由低到高）2、机电：非标准空调管、空调双管运行3、粱与管线保持方向一致、平行4、局部加高结构梁结构超限：包括超高宽比（造价增加6070元/m?）、超长、特别不规则的超限结构等。甲方尽量联系专家，要有成本意识，投入值不值，多专业沟通、互动、启发，从建筑方案角度更多考虑，创造性的解决。公共大地下室地下结构造价是地上的3倍左右要紧缩设备用房面积，减少无用边角，提高使用效率各类结构楼层单位面积的重量标准一经验估算框架结构:1.21.5Tr2框剪：1.31.6T/2剪力墙:1.51.8T2框筒：1.41.6TTm2地下室：2.0Tm2如何判断桩（基

10、础）的总量：竖向轴力与总反力的比值1.15左右基础的迭型介绍:1、冲孔桩、钻孔桩2、人工挖孔桩3、预应力管桩4、沉管灌注桩5、强夯地基处理，造价1020元/Ri?6、水泥搅拌桩地基处理7、筏板基础8、独立柱基如何优化桩（基础）的总量：O关注柱内力的取值，尤其Nn1ax、Nx、Ny、NmaX相差25%左右。关注水浮力的利用O关注桩基础中，地下室底板土承载力的利用O关注桩端承载力的利用O关注基础类型的归并桩端承载力是土的承载力的410倍，而墩基是1.22.5倍，尽量采用桩而不用墩。正常荷载下十字梁比井字梁楼盖便宜15%左右（1.2T663元745元）当覆土超700厚，则井字梁楼盖比十字梁便宜（井：

11、1007元/in?十字：1120元/Ri?）一些短墙上的小梁布置：2.4m跨以下不布梁而是加212或214纵筋。因为梁的纵筋和箍筋会比之大。梁配筋方式的影响1、梁上部跨中架立筋，按规范要求，抗震一、二级时可配成418,三、四级时412,如按设计院通常作法425拉通。若梁长按8m计算。抗震一、二级时可节约19.7公斤，三、四时可节约31.6公斤。2、标准层梁宽为200或250,梁顶钢筋采用小筋会更经济一些，主次梁相交处，一般（95%）都可不用吊筋仅箍筋加密即可。剪力墙的布置长度1、建筑两端和周边重点布置2、中间和内部减少布置，两个电梯井仅外圈布，中间不布，设通常构造柱。3、关注结构计算位移与规范

12、最低要求，尽量接近4、短肢剪力墙抗震性能不好，构造柱配筋成倍放大，剪力墙的优化长度是其宽度8倍+100,小于600时应关注设计结果。剪力墙的厚度取值高层建筑混凝土结构技术规程7.2.2条，底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/6（抗震一二级）或1/20（抗震三四级），但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚增加很多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。对策：经过高层建筑混凝土结构技术规程附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%o派异型柱结构应注意的事项与内墙相连的位置：据房间重要性墙体靠一侧在门背后的位置：可设方柱可以

13、与立面造型相结合的位置：柱外偏其它建筑不影响的位置：可变为方柱柱配箍筋规范规定：柱的体积配筋率为混凝土单位长度范围内箍筋的体积除以该范围内核芯区内的体积以500500方柱为例44025002=77.4%差22.6%柱纵向钢筋的配置技巧以500X500方柱配筋为例习惯1220(3770)另一种425+420(3210)但钢筋用量差17.5%板厚选择建议3m跨以内8010034e跨取100客厅处异形大板120150普通屋面板可取120管线密集处可取120地下室顶板可取180结构找坡可采用台阶状(以粱为界)进行结构找坡地下室找坡是否有必要，值得研究(朝水沟方向，可在坡道处设两道截水沟)有找坡造价约：

14、300厚垫层330X0.25=83元/Ri,竖向构件16元/m?土方6元r小计115元r(不考虑整体抗浮因素)哪些部位的荷载取值，我们必须关注：1、地下车库顶板、消防车道单独取值，顶板及早作防水，可先覆土500厚，防止温差裂。活荷取值要综合取(2000,1000,400)2、外墙、窗洞的影响3、内墙、轻质材料提前确定4、空间可能分割的荷载取值一非固定隔墙的自重每延米长墙重的1/3作为楼面活荷载的附加值计入(knm2)风荷载取值规范规定：大于60m高建筑，风荷载的取值按100年一遇考虑百年：0.950年一遇：0.75关注电算时一些系数的取值1、梁的弯矩放大系数：1.151.1（1.1可以）2、梁的扭矩折减系数：0.41.00.4可3、梁柱重叠部分是否简化为刚域弯矩取值取梁边4、舲容量取值取2.7吨5、连梁刚度折减系数0.56、墙、柱、基础计算是否考虑活荷的折减，按规范规定，活荷的折减系数：当墙、柱、基础计