我国养老地产发展现状剖析.docx

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1、我国养老地产发显现状一、看法养老地产看法的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题交融于地产开发项目之中，以满足日趋增添的特定市场需求。广义的看法则包含了养老地产特有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。养老地产是住所地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混杂开发模式。养老地产凑近于高端住所产品，但又有所不一样，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以依据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。2、与一般住所的差异性花费群的专一性：它是“针对老年人供应的住所产品”产品设计的特别性：住所楼、医疗

2、看护、交通线路、配套设施等方面吻合老人的生理特点。社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、感情等方面照顾老人约心理需要。3、养老地产的优势1）减少子女养老压力，提高社会效率；2）有益于老年人身心健康；3）服务特地化、系统化，使老年人生活质量大大提高；4）老人仍拥有自己的住处、配置自己喜爱的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家没法享遇到的配套服务。4、养老地产的发展过程当前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。一般型养老院：有的老年人老伴逝世，自己年老体衰，身旁又无亲人，许多的愿意或许被“社会工作者”动员住进养老院。医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不可以自理的病，比方瘫

3、痪在床等，就可以申请住医护型养老院。老年公寓：多数是在住所小区内，特地规划出一两栋楼，依据食欲老年人居住的要求来设计和建筑。（老年公寓即专供老人集中居住的、采纳居家养老和社区服务相结合模式的住所）。与敬老院福利院不一样，它不属于社会福利设施，而是由社会投资依据市场化运作的商品住所。老年社区：老年社区与一般住所小区同样之处是，都是一个大小不等的住所小区。不一样之处是，老年社区主要入住的是老年人，并同意老年人带亲人（如子女）住在一起。二、我国养老地产发展归纳1、发展背景进入21世纪，跟着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大了对养老家产的投入力度。仅2009年一年，国家就成立并逐渐推行了“新农保”

4、的全民养老保险制度。当前已经在10%以上的县睁开了对60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐渐睁开了向80岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了IOOO多家养老院和其余养老机构，使10多万五保老人开始进入养老机构遇到养老护理；增强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老家产协会和三个行业性缔盟，即长远照顾行业缔盟、养老家产发展缔盟以及研究界推动的研究、护理、实践一条龙缔盟。同时，政府正在就养老地产的逆向融财产品拜托保监会踊跃进行研究，以解决有房无钱老人暮年生活花费支出问题；对涉及养老地产开发所关系的土地供应、税收政策、合作基金的成立以及服务行业标准征采建议；在养老家产的发展规划上

5、则提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依赖，以机构养老为增补，成立吻合中国国情的“9073”养老格局（即：90%经过家庭照顾实现养老，7%经过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）的指导思想。固然说政府所做的以上工作还没有真切解决当前困扰我国养老家产发展的核心问题，好多工作还处在研究、探究阶段。但传达出的政策信息是：政府正致力于我国养老家产的安妥发展，相关帮助政策将跟着工作进度的加快逐渐推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策机遇已经逐渐成熟。从另一个角度解析，经过了连续几年的房价狂涨，在克制住宅谋利政策的高压下，房地家产正经历着一次大的调整。固然没有人可以料想此次调整的周期和调整的深

6、度，但多元化的住宅供应政策（保障房、廉租房、商品房并举），势必对房地产行业产生深远的影响。同时我们应该看到，传统的房地产大概还有1520年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们两方父亲母亲家里都有房子，他们其实不需要买房，需求量也就减少了好多。而那时中国已经进入老龄化的巅峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。所以，养老住所的开发与建设不但是未来,也是此刻火烧眉毛的事情。不过因为此刻养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持还没有完整到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地产将会是迸发式增添，每一个房地产商此刻就应该

7、未雨绸缪，早作考虑和准备。2、市场解析1）市场基数宏大：社会老龄化程度高，趋向明显。当前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%o2）较强的购买力：老人是个相对富裕的集体（财产构成：存款+退休金+子女奉养+社会福利+其余）O3）潜伏购买欲：养老看法逐渐转变。二个客观条件（4-2-1型家庭结构、优胜条件、精神追求）驱动老人的养老看法在逐渐的转变。4）供求关系：市场缺口较大。当前全国60岁以上老人约1.73亿，现有养老机构供应的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大概有256.8万人。估计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老家产规划格局为9

8、0%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估量，整个养老家产大概存有1700万人的市场缺口。5）政策帮助：从全国看，养老地产的相关政策主要表此刻“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补助”四个方面。三、养老地产在中国的发显现状1、发展模式国内养老地产三种模式第一类第二类第三类名称单体的养老机养老服务嵌入综合性养老社构式住所小区区看法特地的养老院无专业养老运属于房地产开或许老年公寓，营机构供应服发项目，项目中不属于房地产务。项目中养老的养老地产由开发项目，由专服务主若是为开发商自行运业的养老机构老年人供应一营或由专业的负责运营个活动的场所运营机构负责运营经营模式大多数为公办养老不以盈余养老

9、地产部分民营，采纳出租为目的，经过住拥有、部分销售或会员制形式宅销售来均衡养老服务支出举例北京汇晨老年北京怡海北京太阳城公寓花园上海亲和源当前我国处于老年住所多为商业盈余性，现有老年公寓拥有“盈利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范围；老年住所受众集体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户供应个性居住条件和人性化服务；仅有部发散达城市的个别开发商开发了老年住所，但都是资本实力特别雄厚的开发商；我国社会保障系统不完美、不足够资本发展老龄事业，老年住所未形成“家产化、社会化、规范化”；无真切针对老年生化、花费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完美；其余，国内

10、养老地产开发面对着土地资源昂贵、相关法律制度不够完美、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。中国的养老地产基本上都学习美国的CCRC1（连续照顾退休社区）社区经验而来。此刻的养老地产市场，尽管表面上海不扬波，但水面下己经是暗流涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、开创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康以外，中国人寿、新华保险等多家企业也纷纷介入，一批养老地产项目将陆续浮出水面。从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。但是当前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是千里挑一，以北京、

11、上海的养老地产发展最为成熟。Wtsr东万太IB履22370一期产艮公直（点式.析式.M）.二期产耳：在已育的一网产品中博加我临别女mw北京太阳城4230一产品：11日公寓（租）,实履、小AS.”燎窈攵，独择别女梅育老年公M837多力主*mE21城拿贤坊5.1S447身.小高力主广州B1年Ea3320一IB产品洋房,独栋制女；二Ji产“：小黑IB洋房出海南湾平乐1$以闻I.力主出2、市场开发状况1）发展阶段：养老机构一老年公寓一养老社区我国当前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。养老模式传统新式家庭养老以子女照顾为主以社会养老服务机构上门服务为主机构养老敬老院会员制养老俱乐部社区

12、养老极少倒按揭或分时度假式的大型养老社区2）开发理念：专业式养老、主题式养老当前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。专业式养老养老7机构或综合型的专业养老项目主题式养老指石并土区中配建养老住所的房地产项目3）开发因素：政策帮助、盈余模式、产品设计、社区配套、服务系统4）产品形式产品形式产品卖点综合型养老社区卖房子单元式养老公寓卖房间安养保养机构卖床位社区嵌入式养老服务卖人工健康管埋型商业服务卖疗程5）开发瓶颈：政策支持不完美、资本投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。6）解决对策：政策上，要有针对性的追求支特，且要形成有效文件；资本上，要追求盈余模式与融资

13、模式的创新，降低资本积淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，增强宣传力度，配套与体验现行。四、发展远景1、中国正渐入老龄化社会，一个宏大的养老社区市场正静静浮现。我国从1999年进入老龄化社会，老年人口的绝对量大，高龄化趋向明显，未富先老，空巢老人数目增添。据专家测算，当前全国养老机构的床位最少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人,此中有3%到5%需要养老机构，每年需要新增床位25万张，加上当前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，假如每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。口2、中国医疗保健家产的市场远景巨大。据专家研究，

14、当人均GDP达到3000美元以上时，对医疗保健等服务性需求将会大幅上升，所以在医疗保健家产方面会出需要的服务范围增添、服务质量提高等，医疗保健家产的支出也会相应地提高。3、我国养老服务业尚处于起步阶段。面对市场化严重不足、市场规范不够完美、资源发掘度浅等现实问题，投资开发企业多数处于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培养企业核心竞争力。4、解决好老年人的居住问题是有效对付人口老龄化趋向的要点。我国当前的老年住所在数目上供求不均衡，质量上没法满足老年人的需求。部分老人没有自己独立居住的空间；大多数老年人住在老房子里，住所设计缺少对老年人生理及心理需求的考虑；一部分老年人虽已迁入新居，居住条件有所

15、改进，但住所四周的社区服务设施缺少或是服务质量不高，再或许住所地点远离社会、远离亲朋，交通不便。所以研究和推行适合老年人这个宏大社会集体需求的居住模式日见迫切。五、开发商最新动向万科、绿地、开创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住所”模式为主。1）万科万科企业当前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。2010年，万科企业就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采纳以销售为主的养老地产开发模式，为万科企业的养老地产开发铺路。其余，万科企业还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。2012年8月22S,万科与长春市政府签订健康养老住所及文化创意家产项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个地域打造总占地面积100万平方米的健康养老住所社区及文化创意家产项目。2）绿地绿地针对上海老龄化趋向，打造了绿地21城孝贤坊，拥有完善的配套服务，为长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老社区。20