关于加快促进产业用地高质量利用的方案.docx

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1、关于加快促进产业用地高质量利用的方案为深化产业用地市场化配置改革，推动产业用地全生命周期管理，推进产业用地高质量利用，促进产业链高质量发展，助力形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，提升我市省会城市功能和中心城市首位度，根据国家、省相关政策要求，结合我市实际，制定如下实施方案。一、总体要求(-)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻新发展理念和高质量发展的总体要求，深化产业用地市场化配置改革，精准配置土地要素，建立健全产业用地准入、绩效评价、存量盘活、转型退出等机制，提高单位土地经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用。(

2、二)基本原则。1 .坚持规划引领，统筹用好各类规划产业空间，在总量规模上充分保障产业发展需要和科研创新需要，在空间布局上加强规划引导，打造高质量的产业发展空间。2 .坚持机制创新，全面推进工业用地供应方式改革，推行“标准地”出让，合理确定工业用地弹性出让年期，鼓励长期租赁、先租后让，探索实行“控地价、竞贡献”模式,实现工业用地优化配置。3 .坚持效益优先，牢牢把握高质量发展的总体要求，全面加强产业准入和土地全生命周期管理，促进实体产业提质增效，提高产业用地绩效。4 .坚持集约高效，强化新增产业用地的投入产出、节能环保、安全等指标约束，鼓励复合利用，加大存量低效用地盘活力度，提高土地利用效率。二

3、、适用范围本实施方案所称的产业用地指本市行政区域范围内的工业用地（规划用途为M）、仓储用地（规划用途为W）及科研用地（规划用途为B29a）。三、优化产业空间布局（-）划定产业发展红线。根据市国土空间规划确定的城市功能定位，划定高质量产业发展红线，全市规划工业用地规模控制在300平方公里，通过“产业园区一产业社区一零星工业地块”三级体系稳定规模。产业园区、产业社区内用于先进制造业的工业用地面积不少于工业用地总规模的80%,严格限制改变用途。（二）优化产业空间布局。全市国土空间规划确定产业园区和产业社区的边界，突出功能定位和用地结构引导。产业用地以产业规划、空间规划为引导，向产业园区、产业社区集聚

4、，新增产业项目原则上布局在产业园区、产业社区内，需符合产业园区、产业社区的产业定位，并统筹预留一定比例的工业用地用于建设高标准厂房。按照高质量产业发展标准，确定产业园区、产业社区外的规划保留零星工业地块。1 .产业园区以制造业功能为主，着力提升能级，其中工业和仓储用地占比应达到60%以上，打造承载国家中心城市战略功能、代表国内制造业一流水平的先进制造业基地。2 .产业社区强调产城融合、功能复合，其中工业和仓储用地占比控制在50%左右，增加科技研发、企业总部、公共服务配套等功能。3 .零星工业地块实行差别化管理。开发边界内的，现状企业经市工业主管部门按照市工业企业资源集约利用绩效综合评价差别化政

5、策指导意见（试行）（宁政办发201890号）评估后，符合A类标准的予以保留，可按规划新建、改建、扩建；符合B类及以上标准的现状优质企业，与近中期规划实施不冲突的且企业承诺无条件服从政府实施规划时收回土地的，可由各区统筹按产业需求实施改建。开发边界外的，经规划确认保留的，可按规划对建筑进行改、扩建。四、合理确定规划指标（-）科学制定规划控制指标。根据产业需求核定产业用地容积率、建筑高度、绿地率。1 .新出让工业项目用地容积率一般不低于15,高标准厂房项目用地容积率不低于2.0,涉及历史名城保护、使用特殊工艺的工业用地，经批准可按实际情况确定容积率。科研用地可参照同地区的商办用地，容积率不低于2.

6、5,用地布局宜相对集中。2 .产业园区、产业社区内整体统筹绿地的规模和布局,弹性设置单个产业项目绿地率，鼓励集中布局、复合利用，除特色意图区外，以安全生产为前提，控制性详细规划中产业用地建筑密度、绿地率不做要求。（二）简化工业、仓储用地规划调整程序。省、市重大项目和市级以上新产业项目、仓储项目，在符合上位规划总体指标要求下，可适当优化用地容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划控制指标，执行控规技术深化程序。（三）鼓励产业用地复合利用。1 .存量产业用地，对既有建筑调整行政办公、生活服务等兼容设施比例，不超过地上建筑总量的15%,依法办理相关手续。对于工业用地上增加兼容的，可继续按原用途使用土

7、地；对于科研用地上增加兼容的，可以协议方式办理用地手续，兼容设施不得分割转让。2 .新建产业用地项目，可兼容其他生产服务用途（仅限工业、仓储、科研）比例不超过地上建筑总量的15%,兼容用于行政办公、生活服务设施的比例不超过地上建筑总量15%,仍按主体用地类型确定供应方式、管理、登记，兼容设施不得分割转让。对于科研用地上兼容其他用途的，按实际用途测算出让底价。3 .开展多用途混合利用试点，灵活确定各产业用途的比例。同一宗土地上兼容两种以上用途的，依据主用途确定供应方式，主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。五、严格产业准入管理（-）严格执行产业准入政策。贯彻落实产业结构调整指导目录、鼓励外

8、商投资产业目录等准入要求，强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。优先向软件和信息服务业、智能电网、集成电路、生物医药、智能制造装备、新能源汽车、未来产业新赛道等产业领域项目，保障先进制造业用地。（二）严格建设项目节地评价。在建设项目用地预审过程中，严格执行国家、省限制用地目录、禁止用地目录和土地使用标准；对无标准、因特殊要求需突破标准建设项目，应由规划资源部门会同工业主管部门按规定组织开展节地评价，评估时应考虑工艺、流程、投资规模、产出规模等因素，合理确定用地规模。（三）强化工业用地投入产出约束。1 .江北新区、栖霞区、雨花台区、江宁区范围内项目总投资额、

9、亩均投资强度分别不低于1亿元、550万元，亩均产值不低于800万元，亩均税收不低于35万元。2 .浦口区、六合区范围内项目总投资额、亩均投资强度分别不低于8000万元、350万元，亩均产值不低于700万元，亩均税收不低于30万元。3 .漂水区、高淳区范围内项目总投资额、亩均投资强度分别不低于6000万元、350万元，亩均产值不低于500万元，亩均税收不低于20万元。在此基础上，实施“控地价、竞贡献”出让模式。(四)探索建立工业用地土壤样本库。加强工业用地土壤污染管理，对出让前的工业用地进行土壤采样封存。定期进行土壤监测，退出时进行土壤污染评估。探索建立土壤修复保障机制，按照“谁污染、谁负责”的

10、原则，落实土壤污染治理责任。六、优化产业用地供应模式(-)推进工业用地“标准地”出让。提前推进空间规划、用地指标、征地储备、产业准入等工作，明确工业用地投资强度、容积率、单位能耗、排放、亩均税收五项基本标准，供应工业“标准地”，供企业选择，依申请随时转入摘牌程序，实现“地等项目”，“标准地”总量应达到年度工业用地供应量的一定比例。（二）保障产业项目用地指标。1 .市级重大产业项目，由市预留建设用地指标统筹保障。区级产业项目，由市级根据批而未供、闲置土地处置情况等，向各区下达部分建设用地指标，其余部分与低效产业用地盘活情况直接挂钩，由各区安排落实。2 .建立工业用地指标周转暂借制度。相关区用地指

11、标阶段性供应困难的，在明确归还方式、时间的前提下，由市级给予土地周转暂借额度。探索建立市区协同机制，多渠道、多方式保障工业用地合理需求。（三）优化产业用地供应方式。根据企业生命周期，确定土地出让方式和出让年限，切实降低企业用地成本，采取长期租赁、弹性年期出让、先租后让三种方式供应工业、仓储用地。科研用地出让可参照执行。1 .长期租赁供地的，根据产业发展趋势和企业生命周期，以5年为单位，合理设定5年、10年、15年、20年租赁年期。2 .弹性年期出让供地的，弹性出让年期一般不超过30年，以5年为单位，合理设定20年、25年、30年等出让年限。3 .先租后让供地的，分为租赁和出让两个阶段，租赁和出

12、让总年期一般不超过30年，由企业先承租土地进行建设和产业运营，投产达效后办理出让手续。在国有建设用地使用权有偿使用合同约定的使用期限内，土地使用者可经有关部门批准，建造永久建（构）筑物。（四）实施产业用地项目双合同管理。1 .对于单幅地块出让面积达到50亩及以上的工业用地项目，各区及时将投资发展监管协议报送至市工业主管部门、规划资源部门进行联合审核，通过审核的按程序上报市政府。对于单幅地块出让面积小于50亩的工业用地项目，各区工业主管部门、规划资源部门进行联合审核后，按程序报批。2 .对于单幅地块出让面积达到50亩及以上的工业用地项目，市工业主管部门、规划资源部门定期跟踪进度，实施现场核查；对

13、于单幅地块出让面积小于50亩的工业用地项目，市工业主管部门、规划资源部门建立抽查和定期检查制度进行监管。3 .受让人或承租人与规划资源部门签订国有建设用地使用权出让（租赁）合同后，各区政府或者其指定的部门应在30日内与其签订投资发展监管协议，明确约定土地利用的产业要求、环保要求、安全生产要求、开竣工条件、投入产出标准（投资强度、产值税收）以及招商协议中主要内容，投入、产出、过程、到期评估要求，履约违约金缴纳、违约责任处理和退出机制等内容，并进行全生命周期监管。（五）实施“控地价、竞贡献”出让模式。对出让的产业用地设定上限价格，竞争到达上限价格后，转为在此价格基础上投报亩均年税收程序，按照投报亩

14、均年税收最高者确定竞得人，并将投报的亩均年税收纳入投资发展监管协议进行监管。七、实行差别化用地政策（-）重大项目的出让年期和出让价格。投资10亿元以上的重大投资项目、国家战略类产业项目，经各区人民政府审核认定后，土地出让年限可按50年确定，实行一次性整体出让；由各区政府申请，规划资源部门在确定土地出让起始价时，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%确定。（二）不同供应方式的租赁、出让价格。1 .采取长期租赁方式供地的，每5年为一个租金缴纳周期，一次性支付，首次租金不低于法定最高年期出让地价的10%o2 .采取弹性年期出让方式供地的，出让起始价按照工业用地法定最高年期50年的

15、出让评估价乘以相应年期系数确定，年期系数=实际年期/法定最高年期。3 .采取先租后让方式供地的，出让价款按出租时约定的土地总价款扣除已支付的租赁费用予以确定。4 .根据土地规模、土地估价结果、土地市场情况等，可分期缴纳土地出让价款，在首次缴纳不低于出让价款50%的前提下，余款可按合同约定在一年内缴清。（三）确定产业用地续期方式及价格。1 .产业用地租赁或出让合同约定的使用年期到期后，经到期评估达标的，产业项目仍符合产业导向的，可通过协议出让方式或租赁期延长方式等取得续期建设用地使用权。2 .续期时的土地出让价款或租金，合同中明确约定的按照协议约定确定，合同中未明确约定的，经各区政府研究同意，可

16、按照原出让价款或租金，或者结合原出让价款或租金和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。（四）明确出让、租赁土地“同权”。1 .在办理工业项目核准、规划许可、建设许可、贷款抵押（转让）等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效用。以租赁方式取得的国有土地使用权和以出让方式取得的国有土地使用权具有同等效力，以租金实际缴纳对应年期办理不动产登记。2 .为实现不同供地方式的资产界定和他项权利固化，不同供地方式土地上所建不动产均可抵押，建筑物以所有权评估，土地以不同供应方式的地价内涵进行评估。（五）鼓励高标准厂房建设和使用。1 .鼓励大中型企业自建自用四层及以上配工业电梯的高标准厂房；鼓励国有企业建设高标准厂房；鼓励小微企业、初创型企业租用高标准厂房，降低用地成本。2 .高标准厂房用地不再明确总投资