上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告.docx

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1、项目可行性研究报告评估报告名称：上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告评估报告编号：26XX号评估机构：深圳市XX房地产评估有限公司上海分公司评估日期：2006年08月21日至26年08月31日上海XX置业有限公司:承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司一深圳市XX房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据上海市国有土地使用权挂牌出让(沪告字(2006)第1号)、上海市杨浦区80街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需

2、相应做出调整。我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市XX房地产评估有限公司上海分公司2006年08月31日联系人：XX联系电话：XX一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)研究工作依据1(3)项目建设规模和内容12可行性研究结论1(1)市场预测1(2)项目建设进度假设2(3)投资估算和资金筹措2(4)项目综合评价结论3二项目投资环境和市场研究41投资市场分析4(1)上海市宏观经济分析4(2)上海市居民购买能力分析5(3)上海市人口状况分析5(4)房价6

3、(5)需求分析7(6)供求关系错误!未定义书签。(7)市场小结82区域市场分析9(1)区域市场界定9(2)杨浦区社会经济发展状况9(3)杨浦片区规划发展定位10(4)杨浦区房地产市场发展情况12房产市场板块格局与发展特点12杨浦区供求情况分析13(5)杨浦内环区域房地产市场特征14(6)杨浦内环片区房地产市场发展前景假设25三项目分析及评价261地块分析26(1)项目位置26(2)地形、地势27(3)附近交通27(4)周边配套及区域环境282项目SWc)T分析283项目评价29四 市场定位及项目评估311项目定位31五 项目开发建设进度安排351有关工程计划说明352施工横道图35六 投资估算

4、与资金筹措361项目总投资估算362资金筹措373投资使用计划37七 销售及经营收入测定391物业销售收入估算392项目销售回款计划40八 土地竞投价格测算411土地价格测算原理412测算前提413土地价格基本方案测算414敏感性分析425土地竞投价格区间确定43九可行性研究结论与建议441拟建方案的结论性意见442项目主要问题的解决办法和建议错误I未定义书签。(1)项目的主要问题错误味定义书签。(2)建议错误床定义书签。3项目风险及防范建议错误!未定义书签。(1)项目风险错误!未定义书签。(2)防范建议4446十附表项目总论1 项目背景（1）项目名称上海市杨浦区80街坊土地地块项目可行性研究

5、报告研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）令建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）令关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号） 上海建设工程价格信息 企业提供的相关资料（3）项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让（沪告字（2006）第1号）及杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标单位：mt项目名称布吉镇岗头村金B1水库周边土地项目总用地面积（m2）26,468建设用地面积（m2）26,468总建筑面积（m2）52,936建筑容积率2

6、建筑覆盖率45%绿化率30%其中：住宅（m2）50289商业（m2）2645资料来源：上海市国有土地使用权挂牌出让（沪告字（2006）第1号）杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件2 可行性研究结论（1）市场预测项目位于杨浦区80街坊，属杨浦内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，杨浦内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。（2）项目建设进度假设项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为

7、2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为175年。（3）投资估算和资金筹措投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54J59.08万元，详见下表：表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）项目名称总额（万元）单价（元/肝）占总投资比例1土地成本32,096.166,063.2059.3%2前期工程费397.0275.000.7%3建安工程12,281.1522,320.0022.7%4管理费1,343.23253.752.5%5不可预见费691.76130.681.3%6其他费用502.8995.000.9%7公用设施专用基金274.2151.8

8、00.5%财务费用324.3661.270.6%8销售费用2,179.64411.754.0%9销售税金4,068.66768.607.5%10合计54,159.0810,231.05100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。项目总投资为54,159.08万元,其中自有资金35,571.90万元,银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。表3：项目资金来源表序号项目资金（万元）比例1自有资金35,571.9065.7%2银行融资5,300.009.8%3销售收

9、入13,287.1824.5%4总投资54,159.08100.0%（4）项目综合评价结论项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表4:项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号项目指标单位1占地面积26,468平方米2总建筑面积52,936平方米3项目总投资54,159万元4项目经营收入72,655万元5利润总额18,496万元6税后利润12,392万元7投资利润率（税前）34.15%8投资净利润率（税后）22.88%9财务净现值7,781万元10财务内部收益率（FIRR）21.8%注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为

10、90%的情况下的经济效益指标。二项目投资环境和市场研究1投资市场分析（1）上海市宏观经济分析表5上海GDP及其增长率指标/年份1995199619971998199920212002200320042005GDP2462.572902.23360.213688.24034.964551.154950.845408.766250.818072.809143.95增长率17.85%15.78%9.76%9.40%12.79%8.78%9.25%15.57%29.15%13.27%=13）P（左轴）一一增长率（右轴）上海住宅投资增长率/GDP增长率从表1可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展

11、的阶段，2004年和2005年的GDP分别为8072.80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年,GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济实力的雄厚。再看上海近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29.15%,2005年为13.27%。近三年的平均增长率为19.33%,远远高于全国的平均水平9.4%o一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。看图2,上海住宅投资增长率与GDP增长率之比，2003年-2004年的这一指标都属于比较

12、大的范围，都超过了1,但在2005年数值出现了负增长-OO,有了极大的回转,。这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。从2005年的数值看。上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。（2）上海市居民购买能力分析图3上海房价与人均可支配收入比较房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在6-7的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004年和2005年的房价收入比分别为11.48和10.78,远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为1.67,也是一个较高的状况。但2005年相对于2004年都有所降低，指标向好

13、的方向发展。（3）上海市人口状况分析表6人口状况指标/年份199519961997199819992020012002200320042005外来人口（万人）286.86290.77369.23389.61417.74城市人口（万人）921.37932.67942.54953.80969.08985.94999.341019.351041.211097.601150外来人口增长率1.36%26.98%5.52%7.22%城市人口增长率1.23%1.06%1.19%1.60%1.74%1.36%图42.00%2.14%5.42%4.77%上海外来人口和城市人口情况C=外来人口（左轴）=城市人口（左轴）外来人口增长率（右轴）+城市人口增长率（右轴）外来人口和城市人口是影响一个地区住房潜在需求的主要因素。城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图4,可看出从2002年开始,城市人口保持高速地增长，2004年更是达到了5.42%的增幅，我们保守估计2005年有4.77%的增幅,将达到1150万人的城市人口，城市化率达到84.54%o外来人口也大量的涌2005年的外来人口为417.74万人，增