北京房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告案例.docx

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1、Rea1estateconsu1tancyreport北京房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告项目可行性研究报告咨询报告名称：北京XX房地产开发有限责任公司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可研报告咨询报告编号：XX咨字XX号评估机构：深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司评估日期：XXPJ北京XX房地产开发有限责任公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司一深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司对贵公司委托的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告，以供参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式约定、租售计划

2、等均依据贵公司提供的有关资料及沟通结果，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司2010年4月8日联系人：XXXX联系电话：XXXX项目咨询负责人：XX深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司总经理、注册房地产估价师XX深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部技术总监、注册投资咨询师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册资产评估师、注册造价工

3、程师、高级经济师项目咨询参加人员：XX深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部市场总监XX深圳市XX土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部咨询顾问目录-项目总论11.1 项目背景112项目咨询说明31.3 可行性研究结论41.4 项目风险及防范建议7二项目概况与背景12.1 项目概况12.2 项目建设合法性分析42.3 项目建设规模42.4 项目建设合作情况5三项目市场分析63.1 北京市房地产行业发展环境及现状分析63.2 北京市城市总体规划概况113.3 区域市场分析133.4 项目定位253.5 项目SWOT分析及定位判断253.6 分析结论263.7 项目销售价格确定及

4、销售率预测26四 项目总投资估算与资金筹措284.1 测算原则及前提条件284.2 项目总投资估算284.3 项目投资计划304.4 项目资金筹措计划31五 项目经济效益评价325.1 项目销售（出租）收入和销售（经营）税金测算325.2 项目利润、成本利润率325.3 赢利能力分析335.4 项目综合经济效益分析335.5 项目敏感性分析34六 附表35七 附件36 房屋土地测绘成果报告书令竣工验收报告畅龙苑商厦销售计划 改造公寓材料作法 玉竹园一里面积说明1.1.5项目建设规模和内容根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表：表：项目主要规划指标项目名称宗地项目|:地块编号京房国用（2

5、4）字第405号用地性质住宅用地总用地面积（m2）19,910.17总建筑面积（m2）64,000本项目用地面积（m2）4,640.06建筑容积率3.214建筑覆盖率50%本项目建筑面积（m2）14,915.17其中：公寓4,372.76公寓总户数（套）90户型40nf-50f商业用房4,824.74娱乐用房5717.67其中：地上建筑面积（行）7,959.23地下建筑面积（肝）6,955.94注：表中指标来源国有土地使用证、房屋所有权证及玉竹园一里面积说明等相关资料。1.1 6项目开发、销售手续项目土地使用权取得根据国有土地使用证（京房国用（2004）字第405号），2004年10月由XX公

6、司取得土地使用权。项目房屋所有权取得根据房屋所有权证（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），XX公司分别于2002年8月及2005年6月取得房屋所有权。项目销售合法性手续玉竹园一里（畅龙苑）项目住宅部分已全部销售完毕，涉及本项目部分权属清晰、权证完备，具备合法销售条件，项目可租、可售。通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清新合法。1.2 项目咨询说明121项目简介本项目所在为1号楼及2号楼1-3层商业部分、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下部分、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设施设备情况详见下表：项目用途建筑蹒I（m2）建成年

7、代使用现状装修情况设施设备情况1号楼（1-3层）商业423.03钢混23空置地烤地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆烟感、喷淋、暖气等简雌设备2号楼（1-3层）商业2219.80钢混23空置地嵇地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆烟感、喷淋、暧气等筒雌设备甲1号楼（1-2层）商业943.64钢混23空置地砖地面、乳胶漆墙面、格棚吊顶、楼梯不锈钢栏杆烟感、喷淋、HS气等简单设备2、甲1号楼地下室商业1238.27钢混2003空置水泥地面、乳胶漆墙面及天花烟感、喷淋、暖气、通风系统等4北号楼商业4372.76混合2001空置13层为地成地面、乳胶漆墙面及天花;4层走

8、廊及会议室地砖地面、墙面乳胶漆、硅钙板吊顶，办公室水泥地面、乳胶漆墙面及天花烟感、喷淋等简单设备地下室商业5717.67钢混21空置毛坯简单设备合计14915.17注：本项目公寓部分目前正在改造装修，工期34个月，拟定5月份出租；商业、娱乐部分为毛坯状态，可随时租售。1.2.2咨询说明事项令本次咨询项目为XX公司拟计划向信托公司申请6,000万元贷款，用于公司新项目开发。XX公司特委托我司对本项目进行综合评价，以便为信托贷款决策提供参考依据。本案中，对项目的功能布局、规划利用及租售分析均参考委托方提供的相关资料。令本项目为玉竹园一里（畅龙苑）小区的商业部分，据委托方介绍原玉竹园一里（畅龙苑）6

9、4000平方米建筑总工期为2年，总投资1.4亿元，2001年开工，当年贷款2000万元，贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部项目已于2004年完成竣工验收手续。据与委托方沟通，公寓部分的改造、装修拟全部自筹资金，故本项目全投资按自有资金进行测算。令由于玉竹园一里（畅龙苑）小区开发较早，当年总投资较少，尤其土地取得成本较低，本次评价中按现行成本及合理建设工期进行测算。本次评价是以符合本项目预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为基础的，不涉及各股东之间的利润分配。本项目所涉及的三类物业，其中商业、娱乐经营模式为可租、可售，如出售可办理产权过户手续，委托方意向为

10、出售；公寓则只能出租，并据委托方拟经营模式，为出售商业用地剩余32年的租赁权。本次评价中商业、娱乐部分按出售模式测算，公寓按一次性出租剩余年限使用权测算。1.3 可行性研究结论1.3.1 市场可行性研究 区域土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格自2009年下半年上涨明显； 在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年北京房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，房价在20

11、10年将维持高位并呈小幅震荡趋势；在北京市要将房山区定位为中央休闲区（CSD）的发展战略下，房山的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块； 地铁线的催化效应进一步增强了房山区房地产市场的板块作用； 目前区域内房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发逐渐增加、主要客户由中低端人群向中高端发展的特点。132经济可行性研究1.3.2.1投资估算项目总投资8,699.25万元，其中，建设期总投资7,818.47万元，构成如下：表：投资估算表单位：万元序号I项目名称总额（万元）单价阮/叫占总投资比例1土地成本4,474.553,00051.4%2前期工程费171.52

12、1152.0%3建安工程2,765.941,85431.8%4公共配套设施建设55.32370.6%5开发间接费149.351001.7%6管理费112.01751.3%7不可预见费89.78601.0%8销售费用279.071873.2%10土地增值税601.714036.9%11合计8,699.255,832100.%注：1、测算数据来源于XX公司提供资料：2、单价是按本项目总建筑面积分摊计算的单价。1.3.2.2资金筹措建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。项目总投资为8,699.25万元，其中自筹资金为7,300.00万元，占总投资比例能够达到“自有资金不低于建设总投资20%”的要

13、求，其他为销售收入1,399.25万元。资金筹措情况如下表所示：表：项目资金来源表单位：万元项目资金（万元）比例1自有资金7,3.0083.9%2销售收入1399.2516.1%3总投资8,699.251.0%1.3.2.3项目利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表，项目盈利能力均高于行业平均水平：表：项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）经营收入12,812.382开发成本7,818.473运营成本（出租）435.204销售费用279.075销售税金及附加702.316土地增值税601.717利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)2,975.628

14、所得税(6)25%743.909净利润(6)-(7)2,231.7110成本利润率年均利润/总投资34.21%11成本净利润率年均净利润/总投资25.65%12财务净现值（FNPV）912.6913财务内部收益率（FIRR）22.9%14动态投资回收期（年）1.82注：本项目基准收益率设定为12%。133项目评价结论项目权属证书齐备根据委托方提供资料了解，目前，本项目已取得国有土地使用证（京房国用（2004）字第405号）、房屋所有权证（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），权属无瑕疵事项，不涉及他项权利事项，可以在公开市场上自由出售、出租。项目改造、装修资金有保证本项目所在玉竹园一里（畅龙苑）小区已全部于2004年完成竣工验收手续，据委托方介绍，本项目商业及娱