最高人民法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点.docx

《最高人民法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最高人民法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点.docx（27页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、最高人民法院关于买卖不破租赁的17个裁判观点来源：最高人民法院司法案例研究院民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一制度俗称买卖不破租赁。本条是对租赁权的物权化,即承租人对租赁物的占有使用权可以对抗租赁物所有权人。但本条规定在实践应用中存在租赁合同真实签订时间难以确定的问题，即倒签租赁合同损害租赁物买受人利益。本文汇总梳理最高法院近年来涉及买卖不破租赁”相关案例的裁判观点，供读者参考。观点一：债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁原则。案号：（202

2、3）最高法民申3044号裁判理由：根据中华人民共和国合同法第二百一十二条、第二百二十九条（现为民法典第七百零三条、第七百二十五条）的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人舞阳闵原电器有限公司（下称闵原公司）以其公司房产、土地使用权抵偿江苏佐仕科技有限公司（下称佐仕公司）欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则。中国民生银行股份有限公司郑州分行（下称民生银行郑州分行）与闵原公司之间前后签订两次借款协议，第一次借款期限为2013年9月4日至

3、2014年9月4日，第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记，第一次为2013年9月6日，第二次为2015年3月6日。从他项权证来看，抵押土地的土地证号不一致，但为同一地块，执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。民生银行郑州分行称第二次为续贷。涉案财产转让协议第四.5条约定由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的，由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出，佐仕公司与闵原公司签订财产转让协议的时间虽为2014年9月16日，在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前，但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道

4、涉案房产及土地已全部抵押给银行,且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下,仍与闵原公司签订以租抵债协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。总结：下列三种情形不能适用买卖不破租赁原则：1.承租人签订的协议性质为以租抵债协议而不是租赁合同，表现形式为没有交纳过租金。2.承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押的，由于出租人的处分存在权利瑕疵，承租人明知该权利瑕疵仍然与其订立租赁合同，其应自行承担相应后果。3.承租人没有实际使用租赁物。观点二：判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的

5、抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。案号：（2023）最高法民申6584号裁判理由：本案的焦点问题在于执行案件案外人南通市远东电器设备工程有限公司（下称远东电器公司）依据房屋租赁协议主张的租赁权在强制执行程序中是否足以对抗申请执行人交通银行股份有限公司南通分行（下称交通银行南通分行粕抵押权。远东电器公司在原审程序中举证证明,2010年12月24日，上海天翔大酒店有限公司（下称天翔大酒店）、上海激旺实业有限公司（下称獭旺公司）、远东电器公司三方签订房屋租赁协议T分，主要内容是獭旺公司为受让

6、天翔大酒店96.3%的股份，向远东电器公司借款1.03亿元用于支付股权转让款,经三方协商确认，该笔款项用于远东电器公司支付租用天翔大酒店租期为20年的租赁款。现远东电器公司以此为据，主张其享有天翔大酒店部分房产为期20年的租赁权。判断远东电器公司所主张的租赁权能否足以对抗交通银行南通分行的抵押权,应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后,以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。中华人民共和国合同法第二百二十九条

7、规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（民法典第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。）此即买卖不破租赁原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说,同一标的物上抵押权设立前,抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用

8、该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物,抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物（抵押物）相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物（抵押物）于2010年12月24日签订最高额抵押合同，于2010年12月28日办理抵押登记,设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、激旺公司、远东电器公司三方签订房屋租赁协议。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上

9、不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，江苏省南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后,提起本案诉讼。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持（现该条修改为承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查

10、封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持）。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。因此，远东电器公司仅以天翔大酒店、獭旺公司、远东电器公司三方签订的房屋租赁协议为据主张租赁权并对抗已合法设立的抵押权,在有关执行工作的程序法上也缺乏事实和法律依据。原审判决驳回其诉讼请求并无不当。总结：本案并非出租人与承租人签订租赁合同并由承租人向出租人支付租金等费用的典型情形。本案中，双方签订的协议名为租赁合同，实为基于股权转让产生的以租抵债协议。某种程度上租赁合同订立的目的就是为了对抗抵押权。此外，此类案件中承租人主张其

11、承租权先于抵押权成立的，应当就何时开始实际行使租赁权”进行举证，例如承租人整租商业综合体，然后招商各类商家入驻，那么承租人在商业综合体搭建简易招商中心与各类商家签订的入驻合同，都是承租人”开始实际行使租赁权”的证据。观点三：当事人双方签订房屋租赁合同，并未办理不动产登记手续，现有证据不能证明当事人一方系案涉房屋所有权人,且生效判决未对当事人双方签订的房屋租赁合同效力作出认定的,当事人一方无权以生效判决侵犯其平等处理涉案房屋的权利为由提起第三人撤销之诉。当事人作为承租人根据“买卖不破租赁原则，只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利,而不能禁止租赁物所有权人通过出售

12、、赠与等方式将租赁物让与第三人。出处：（2023）最高法民终1175号裁判理由：杜某茗与天津开发区达意产业有限公司（下称达意公司）签订的是房屋租赁合同，之后也未办理不动产登记手续,现有证据不足以证明杜某茗是案涉房屋所有权人。作为承租人，即便按照买卖不破租赁原则，其也只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。杜某茗以其从达意公司取得的案涉房屋承租权,主张达意公司在向其出租房屋前与房屋所有权人天津市运通房地产开发有限公司（下称运通公司）签订的买卖合同不应当解除，于法无据。更何况达意公司一直未取得案涉房屋所

13、有权，其出租人身份是否合法尚待确定。另外，生效判决认定的是达意公司与李某庆等第三人签订的房屋买卖合同无效，并未对杜某茗与达意公司签订的合同效力作出认定，其主张生效判决侵3暝平等处理案涉房屋的权利，并非实体性权利，不属于第三人撤销之诉规定的民事权益范畴。故杜某茗与生效判决没有法律上的利害关系，不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。综上，杜某茗提起的第三人撤销之诉不符合起诉条件，其上诉理由不能成立，天津市高级人民法院裁定驳回起诉并无不当。总结：买卖不破租赁并不等于租赁禁止买卖。这里的“买卖泛指租赁物所有权的转移。承租人只能要求租赁物所有权转移之后的新所有权人承继履行承租人与出租人（原所有权人）之间的

14、租赁合同，而不能依据租赁合同禁止出租人合法转移租赁物的所有权。司法实践中很多执行异议申请人就是混淆了这两个概念，意图通过买卖不破租赁来对抗法院转移涉案不动产所有权的执行行为。观点四：诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同,此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。案号：（2023）最高法民申6952号裁判理由：本案审查阶段的争点问题为宋某敏以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除抵押权人招商银行股份有限公司青岛深圳路支行（下称招商银行青岛深圳路支行）对案涉房屋的强制执行，应否支持。承租

15、人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权,债权属于相对权,不具有排他效力和绝对效力。尽管中华人民共和国合同法第二百二十九条（现民法典第七百二十五条）规定了买卖不破租赁原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第二十条（现为第十四条）对买卖不破租赁原则作出例外规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（-）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变

16、动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。据此，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。本案中，招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋取得抵押权的时间是2014年4月24日，而宋某敏在原一、二审中举示的有关租赁合同的签订、履行证据均存在自相矛盾、不合常理之处，对此原一、二审判决进行了充分的证据认证和说理，故宋某敏不足以证明其在2014年4月24日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋，原一、二审判决不予支持其停止执行的诉讼请求,并无不当。总结：抵押权先于租赁权产生时不应适用买卖不破租赁”原则。当出租人在租赁物上设立抵押权后,其自身就不再具备租赁物在抵押权生效后的出租权的处分权利，如果出租人隐瞒抵