园区好不好物业最重要分析.docx

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1、园区好不好，物业最重要导读：为什么一定要做好物业工作？我们常说，基础决定高度。没有坚实过硬的根基,园区再漂亮、产业概念再丰满，也是无本之木、无源之水，注定难以长久。在园区工作中，物业管理是最基础、最繁琐，同时又是最重要的环节，它就像人的毛细血管一样,不显眼，甚至肉眼都看不到，却担负着人体血液运输的重任。笔者见过一些失败的区，他们不重视、或者说看不上琐碎、繁杂的物业工作，而是喜欢追逐各种高大上的概念、资源和平台，却忽视了区最本质的东西。企业三天两头断水断电，日常办公都受影响，哪儿有心思听你画大饼？在追求品质服务的今天，企业对物业服务的认知与期望也在提升，很多企业都把物业服务水平作为挑选园区重要的

2、考量因素之一，企业宁可多花一些钱，也要选择物业服务更好的园区。正文:一、好物业的作用在笔者看来，一个好物业可以给园区带来几个方面的加持。1、提升企业办公效率好的物业能够为企业员工提供舒适整洁的办公体验（绿化、保洁、停车管理），安全的办公环境（安保、防疫）和稳定的生产经营要素（水、电、气、网络等），一定程度上提升企业员工的幸福感；对企业来说，也相当于提升了员工的工作效率，间接为企业赋能。2、为企业解决后顾之忧企业在生产经营中难免遇到各种问题，有些便需要向物业公司寻求帮助。一个好的物业，企业无论何时遇到问题，物业都会及时相应，积极协调解决，让企业心无旁鹫地发展自己的事业，也为园区发展创造更多价值；

3、而不太好的物业服务效率低、办事也拖沓，基本指望不上。3、园区资产增值如今园区间的比拼已经从地段、产品等硬件比拼转向提供服务的软性较量，而物业服务作为园区软环境的关键一环，自然成为影响园区租金水平的重要因素。同样的地段，杂草丛生、设施残破、马桶堵塞、遍地垃圾、门上贴满小广告的园区没人喜欢；干净整洁、安保森严、设备一应俱全的园区必然租出更高的价格。4、提升园区品质物业的口碑与区品质息息相关o国内头部物业公司，如绿城物业、万科物业、南都物业等，它们大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉，引入这几家物业公司的园区，物业服务基本不会差。只有物业水平上去了，才能很好地体现园区的品质，否则楼建的再好，企

4、业也不认同。5、提升企业品牌形象园区是企业办公与商务洽谈的主要场所，是企业的第二形象，好的物业公司能够为入驻企业（客户）从进门到停车场、大堂、电梯、再到进入办公楼层的整个环节提供专业、细致、周到的服务，维护和提升企业的品牌形象。二、物业公司合作模式园区作为业主方，只有了解物业公司的合作模式,才能更好的监督和管理物业。根据物业服务收费管理办法第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。1、包干制所谓包干制，是指业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。简单来说，就是园区一次性付给物业公司一笔钱,物业公司承诺把园区管理好，至于这笔钱怎么

5、用，什么时候用、用多少，业主既没有知情权、也没有监督权。因此，包干制是一种建立在信任基础上的合作，物业公司自负盈亏，业主也无须花精力在物业管理上，省时省力，这是包干制的好处；但在包干制模式下，物业公司往往干的越多，赚的越少，这样一来，很多物业公司就会通过降低服务水平、减少服务项目以获取更多利润，这种以成本为导向的行为从长远来看并不利于园区发展。2、酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。酬金制是西方发达国家常采用的一种合作模式，最早由中国香港传入深圳。在酬金制下，业主只需固定付给

6、物业公司一部分费用用于人员开支，剩余部分则必须花在园区物业管理上，并通过预算金额采用招投标，定点采购，多家比价等方式进行采购，所有花费也必须向业主公开。相比于包干制，酬金制更能体现园区的主体地位,所有费用的支出，业主都可以进行监督与管理；但包干制的操作复杂，需要牵扯园区方较大精力，无形中增加了管理成本；而且由于市场环境不健全，很多园区虽然名为酬金制，却还是按照包干制在做，但从长远来看，园区监督管理下的酬金制可能更迎合未来的市场。三、物业管理工作内容相比于住宅物业，园区管理的覆盖范围更广、业态更多样、管理更复杂，涉及到的工作有很多，由于篇幅所限，这里只介绍一些常规的工作类目。1、综合管理：物业团

7、队组建、制度体系建立、合同拟写、客户日常服务、保修投诉处理、信息服务预发布（拟写通知、温馨提示等）、物业费收取与管理、政府部门、机构的协调对接、电梯广告、大楼广告对接等；2、楼宇维修管理：楼宇公共区域和房屋的维修（包括墙体、阳台、楼梯间、走廊通道、门窗、屋顶防水等）、市政公共设施和附属建筑物维修（沟渠、水池、井、路灯、文体设施维修）等；3、设施设备养护：给排水系统、智能化系统、控电系统、通风系统、空调主机系统、消防系统、公共照明系统、电梯系统、网络系统、安保系统的维保、道路的维修、养护等；4、安全管理：出入人员审查、登记与引导、日常值班、巡查、监控设备操作与存档、秩序维护管理、物业公共设施安全

8、管理、消防安全管理、消防演习组织与宣传、突发事件的预防和处理等；5、保洁管理：公共区域（包括地面、墙壁、玻璃、扶手、楼梯、告示牌、门牌、公共卫生间、电梯间等）的清洁、外墙、玻璃幕墙清洁、停车场清洁、运营公司（物业公司）办公室清洁、垃圾清运、积水、积雪清扫、消毒消杀、水箱清理、环卫设备管理、大气、水体、噪声污染的防治（工业园区）等；6、花木景观养护：除草、修剪、松土、浇水、施肥、防病、防寒防晒、补栽补种、植物更换、相关垃圾清运等；7、停车管理：交通管理、车辆管理（各类机动车、非机动车的引导和安全管理）、停车场管理（包括停车场设备管理、收费、退费、照明、通风、消防等设备管理）等；8、园区食堂管理：食堂督查考核、防火、环境卫生巡查等；9、装修管理：装修管理规定建立与执行、企业装修申报登记、供应商推荐、装修物料配合进场、技术支持、装修现场巡查等；10、辅助招商：意向客户引导、园区招商（非强制性任务，成交有奖励）n、精神文明建设：活动组织、精神文明宣传、文化建设等。