物业工程部管理制度 5.docx

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1、一、管理制度(-)工具管理制度1 .凡属个人工具发放时，需有本人签字由个人保管，调离公司工具全部交回。2 .个人消耗工具，原则上交旧领新。易损件使用时，按规定使用，损坏时，以原件换新件。3 .公用消耗工具经部门领导批准后，由各班组主管领用，原则上用一件领一件，不得多领。4 .工具借用由借用人写借条，注明归还日期，方可借用，归还时注明损坏原因，丢失需按规定办理赔偿手续。5 .重要工具在借用时，由借用人检查完好程度，确认无缺陷时方可借给，并在借条上注明。6 .各班组专用、公用工具应建立正式账册，做工到账物相符，并由专用户管定期对工具进行抽查核对。7 .工具管理者在领用和借用工具时，要确保质量，并应

2、经常对所管的工具交电工和维修钳工检查和修复，经机械、电气技术人员确认无修复价值后，方可申请报废。8 .本部门各种设备设施使用的专用工具，管理者不得外借，确保本部门维修、检修使用。9 .工具只管要按规范摆放，搞好现场服务。10 .凡公用工具，各班组不得私自外借或带出医院，确需外借的，必须经部门领导批准，办理手续方可借出，借用不得过夜，用后及时归还并完好无损，各班组的公用工具统一由主管管理。（二）工程部值班手机规定1 .公用手机放置在工程部保管,必须由当班值班工程师发出及传递，其它手机由个人保管好。2 .在离开办公室前需认真仔细检查手机，如电池是否充足,外表有否损伤等。3 .手机需始终保持开机状态

3、，音量调至适中。4 .任何人在不当班时,不能将公用手机带离医院。5 .损坏的手机应尽快送回工程部。6 .手机由签字领取的人负责.这一设备精细而贵重要妥善保管7 .工程部值班工程师的手机主要用来接收各部门的报修，持有者须讲话简洁明了，尽快结束通话，保持线路畅通，禁止用此电话打私人电话。8 .当接到一至五区的用户办公室的电话报修时，一定要优先安排维修，及时使用电话通知相关专业及负责人，保证用户的各项设施设备得到及时维修。()设备购置和开箱验收制度1 .工程部根据物业年度更新改造计划提出购置设备的书面申请，填写“固定资产申购审批表或采购单”,o经计财部经理和物业领导审核同意后同计财部实施，其中一份应

4、交计财部。2 .新设备的购置由工程部负责并把好关。订购设备时必须签订购销合同，大型设备的购置，要符合高效、节能、安全、环境保持和节约开支等基本条件，大型设备的选型、订购前应向中心提出书面申请,经审批同意后，并请中心派专人参与做好选型、价格、质量等把关工作。3 .新设备到货后应做好开箱验收工作。由工程部有关主管、设备档案管理员和设备安装人员及采购部人员按申购单或出厂装箱清单负责清点，并填写“设备开箱验收单”，办理设备会签移交手续。由工程部经理在发票上签署后，由采购部门报请计财部经理核实后付款。4 .开箱后所有技术资料均由工程部设备档案管理员负责收集，归档备案。安装和使用人员需阅用有关资料，可向工

5、程部档案管理员办理借阅手续。5 .开箱后所有所属设备的电机、随机附件及工具等，均由安装部门负责代管及使用(待安装竣工验收后，凭开箱验收单一一清点，移交使用部门卜6 .清点中发现缺件及资料失散，应由负责采购的人员向供货部门追索。（四）设备安装和竣工验收制度1 .一般设备的安装由工程部负责。大型和主要设备安装可委托专业安装单位承包。但必须签订设备安装承包协议书（或合同）,其内容应包括设备施工安装工程的质量标准、施工周期、费用、付款方式、安全等要求。2 .设备安装按设备的技术要求进行，严格把好质量关。3 .新设备安装后，先有工程部和安装施工单位按合同要求和设备运行性能进行验收，对存在的问题及时整改，

6、整改后再进行验收，直至双方验收满意。4 .新设备安装及初步验收后，待设备运转正常，其性能稳定才可办理正式验收手续。设备验收时应填写“固定资产验收单”，由安装单位、使用部门、工程部及设备档案管理员会签后各执一份存档，一份存计财部。5 .新设备安装竣工后，在验收前，均由工程部设备档案管理员负责收集设备购货合同副本、开箱验收单、说明书、竣工图纸、各种试验证明、竣工验收单等，然后在“固定资产验收单”上签名，并及时归档备查。(五)设备缺陷管理制度1 .缺陷的划分：(1)危急：设备和建筑物发生了直接威胁安全的问题，需要紧急进行处理的缺陷；(2)严重：设备发生问题，程度较重，不及时处理还可以暂时运行的缺陷；

7、(3)一般：设备问题较轻，不处理时对安全运行威胁不大的缺陷。2 .缺陷管理办法：(1)设备缺陷，无论是紧急、严重或一般，均应由当值人员共同签订，并记入缺陷记录；(2)发现危急缺陷立即报告配电中心室，采取措施进行消除，在没消除前应加强监视，随时掌握缺陷发展变化情况；(3)发现严重缺陷应立即报告上级；(4)在缺陷没消除前，要重点加强监视，有了变化及时上报，并记录在运行日志中；(5)缺陷消除后，由当值人员登记消除缺陷日期和单位；(6)领导或负责人每月组织所有人员对缺陷进行一次会诊分析。(六)设备动态管理制度1 .设备规划、选型、购置：(1)设备规划、选型应遵从技术上先进，经济上合理，经营上适用的原则

8、，充分考虑其工作需求、可靠性、维修性、节能性、环保性、灵活性、经济性等因素，力求达到最佳的投资效益。特种设备选型，应遵守国家有关规定和符合国家的标准；(2)国内通用的设备选型由工程部和使用部门负责；(3)精、大、稀设备及进口设备的选型，由物业公司领导组织工程部、使用部门及其他有关部门人员参加的领导小组负责；(4)自制设备(包括委托设备制造厂专门设计制造的专用设备)的选型由主管领导负责，设备使用部门参与设计的审查，包括设备的结构、性能、精度及设计的先进性、合理性、维修性及技术文件的完整性、标准化等内容；(5)仪器、仪表的选型由酒店计量管理部门负责；(6)交通及运输车辆的选型由房务部负责。2 .设

9、备选型、定购审批；(1)一般设备，由本单位管理部门填写设备购置(调拨)审批单，经本单位主管领导审批；(2)重点、重要及进口设备，由使用部门填写设备购置(调拨)审批单，并写出技术、经济论证报告，经总经理批准后，报管理公司审批；设备购置(调拨)审批单经批准后，方可由采购部门进行定货，采购，并严格按审批单执行。进口设备定货，要明确提出修理技术资料和维修配件方面的要求，并遵守商检部门的有关要求。3 .开箱验收及安装、调试：(1)新设备到货后，由设备使用部门和工程部总监/经理、采购部门共同开箱验收工作，检查主机。附机、备件及技术文件是否相符,运输过程中有无损伤和锈蚀，并填写设备开箱验收单，发现问题应及时

10、按订货合同与有关单位联系解决；(2)随机技术文件、技术图纸由工程部主管整理后，交部门总监秘书存入技术档案；(3)设备的安装、调试，应由能胜任工作的单位和人员承担，设备使用部门和工程部按技术要求进行质量检查、精度、性能试验。空运行及负荷试验等，发现问题及时与有关单位联系解决；(4)设备安装、调试竣工后，填写设备安装竣工报告单，并办理移交使用的正式文件，同时办理转入固定资产手续；(5)自制设备须经一年以上使用验证精度和性能达到预定技术要求,图纸资料齐全，经过验收后，办理移交使用手续，正式移交使用，转入固定资产；(6)设备在初期使用中(一般在半年到一年内)，要加强管理，及早发现问题，收集信息并分析处

11、理，属于设计、制造的问题，向设计、制造单位反馈。属于安装、高度上的问题，向安装、调试的单位反馈，属于须采取维修对策的，向维修部门反馈，属于规划、选型方面的问题，向规划、采购部门反馈；(7)进口设备在开箱验收、安装调试及试运行期间，应加强管理，及时发现问题，若有供货方责任问题，必须在索赔期内要求索赔。4 .停用、闲置设备的封存：(1)连续停用六个月以上的设备，由使用部门就地封存，填写(设备封存单)报工程部、财务部门及主管领导审批；(2)封存设备应切断电源，放净油箱，将设备擦拭干净。导轨及光滑表面涂油防锈，覆盖防尘罩，挂牌标明保管人，负责妥善保管，未经批准不得随意拆卸零部件，以保持完好。所有附属设

12、备、附件及专用工具均应随同主机清点封存，防锈保管；(3)现场封存设备需启封使用时，使用部门持原封存单到H程部和财务部门办理启封手续并填写(设备启封单)；(4)停用封存一年以上或已确定不需要的设备，由工程部汇总，经主管领导审批后报管理公司经核部和工程部列入闲置设备管理，并积极做好利用和转让。5 .设备移装(1)凡正式安装的固定资产的设备，使用部门不得擅自移位，确须移装者，必须由原使用部门、调入部门会签的设备移装单，经总经理批准后方可实施。重要设备的移装须上报管理公司经核部和工程部审批；(2)设备移装前，要经过技术论证，做好技术准备，保证设备在移装后，不降低原有技术性能和寿命。6 .设备内部调拨；

13、(1)调拨双方填写内部调拨单，逐级上报审批；(2)设备调拨后，及时修正设备台帐和财务各账记录。7 .设备更新、改造(1)改造、更新方案的审批，一般设备的改造与更新由工程部和使用部门联合提出方案，报总经理批准。重要设备改造、更新由主管领导组织技术经济论证，填写设备改造(大修)审批单逐级上报审批，设备改造应结合大修进行；(2)设备更新原则上是用技术性能先进的设备替换技术性能落后又无法修复、改造的老设备，达到报废条件的设备必须更新。(3)设备改造竣工后，由设备管理部门组织验收副总工程师填写设备改造(大修)竣工报告单。8 .设备报废条件：(1)经过测试，继续大修理后，技术性能仍不能满足需要；(2)设备

14、老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益低；(3)大修后虽然能恢复精度，但不如更新经济；(4)严重污染环境，危害人身安全与健康，进行改造又不经济；(5)国家明令禁止使用的设备；(6)因工艺变更，技术改造等换出的旧设备，又不能利用和调出；(7)其他应当淘汰的设备。(七)设备报废制度1 .物业工程部对所有设备除加强日常运转的保养和维修等工作外，还应认真做好设备的更新工作，对具有下列情况之一的设备应予报废。(1)经预测，继续大修理后技术性能仍不能满足工艺(正常工作)要求和质量要求的；(2)设备老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益差的；(3)经修理虽能恢复精度，但不如更新来得经济的；(4)

15、严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的；(5)严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的；(6)自制设备经长时间生产验证或技术鉴定达不到工艺(工作)要求(7)因建筑物改建或工艺布局改变必须拆毁又无法利用的；2 .申请设备报废，由使用部门提出，经物业工程部技术鉴定后，填写“固定资产报废鉴定书”，经计财部经理和物业领导查核后，方可报废。主要设备报废还应报集团有关部门审核后方可报废。3 .经批准报废的设备，由工程部会同计财部负责处理，填写“报废设备处理结果报告表”。处理所得的资金按有关规定上缴计财部入帐,并由计财部和工程部分别在固定资产中注销，及相应注销设备卡和汇总表。4 .每年末要会同计财部进行一次盘点，做到帐物相符。(八)备品备件管理制度、1 .各设备的备品备件管理由计财部统一编号、建卡、设帐、领用、封存、调拨等管理；2 .备品备件储备，应根据各种设备的多少及机件易损程度，由工程部会同计财部共同确定各种常用的备品备件最低储备量，特殊设备的备件由工程部根据设备保养计划和实际维修情况进行要求，编造申请购买计划，仓库最低储备量每年调整一次；3 .对有些特殊设备确定需要备品备件和各种维修、安装多余的材料,由各班组领班负责统一登记、建卡、保管，每季向部门申报一次,做到帐、卡、物相符；4 .备品备件应