第十一章地价评估和地价分摊.docx

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1、第十一章地价评估和地价分摊一、单项选择题1、约翰冯杜能的地租的计党公式是（）。A、地租=农产品市场价格一农产品生产成本B、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润C、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一资本的利息D、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品所使用的资本X一般农业资本利润章2、城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（）A、（a）中地块B的价值大于地块A的B,（b）中地块C的价值大于地块D的C、（C）中地块E的价值大于地块F的D、（d）中地块G的价值大于地块H的3、运用路线价法估价的前提条件是（）。A,

2、街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B、街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C、街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D、街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高：由此远离道路的方向，地价（）0A、逐渐降低B,逐渐升高C、可视为基本不变D、为零5、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则6、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的

3、总价为（）万元。A、53.34B、85.34C、106.68D、213.367、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A、单独深度价格修正率B,累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率8、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）前街320元/平方英尺地块后街240元/平方英尺|A、150.8B、160.8C170.8D、180.89、基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于

4、基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法10、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为IOOo元/m?。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A、500B、525C、600D、165011、对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（新容积率-旧容积率）/（）卜原容积率下的土地单价。A、建筑面积B、旧容积率C、土地总面积D、增加后的容积率12、某房地产开发用地，其土地面积为IoOOO

5、m2,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到16楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。A、375B、450C、500D、60013、某房产的土地面积IOoOm2,总建筑面积2000,某人拥有其中400m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地面积为（）。A、100150C、200D、22014、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A,某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积士地总价总建筑面积C、某部分占有的土地份额=地总价该部分享

6、有的地价额D、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积士地总价15、某大展总建筑面积8000m2,房地总价值1.6亿元，其中，土地总价值8000万元。某人拥有该大展的某一部分，该部分的房地价值为300万元，建筑面积为150m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A、1.6%B、1.9%C、2.8%D、3.2%二、多项选择题1、在实际中计算地租量的方法有（）。A、从房租中分离出地租B4由地价求出地租C、采用市场法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租2、利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述

7、正确的是（）oA、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行3、路线价法特别适用于（）估价。A、个别房地产B、房地产税收C、市地重划D、房地产征收E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形4、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A、形状相似B、在同一条街道上只有一个路线价区段C、面积接近D、地价相近E、通达性相当5、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼

8、面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A、比较法B,收益法C、成本法D、假设开发法E、建筑物剩余技术6、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及九八七六法财下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D、若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元7、制作临街深

9、度价格修正率表的要领是（）。A、设定标准临街宽度B、将标准临街深度划分为若干等份C、确定临街深度价格递减率D、求取单独深度价格修正率E、将标准临街宽度划分为若干等份8、城镇基准地价的内涵包括其对应的（）。A、容积率B,土地使用税C、土地开发程度D、土地使用期限E、征地补偿费9、通过高层建筑地价分摊可以解决（）等。A、各部分分摊的建筑面积B、各部分分摊的土地份额C、各部分分摊的土地面积D、各部分分摊的地价额E、各部分分摊的楼面地价额10、某建筑物共3层，总建筑面积为600m2,每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的085倍，二层房地产价值是三层

10、的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A、按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B、一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C、按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D、按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E、按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%三、判断题1、地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。（）对错2、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）对错3、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）对

11、错4、马克思的地租理论是在批判和继承其前人，特别是李端图的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于其前人的崭新的科学内容。（）对错5、路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）对错6、比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种相对科学准确、公平合理，能节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行批量估价的方法。（）对错7、路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）对错8、用货币表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。（）对错9、以标准临街宗地的总价作为

12、路线价时，应该采用平均深度价格修正率。（）对错10、城镇临街商业用地，适宜划分为路线价区段：居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。（）对错11、基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（）对错12、按房地价值进行分摊的方法，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异的建筑物。（）对错13、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（）对错答案部分一、单项选择题【正确答案】C【答

13、案解析】本题考查的是地租理论的简要回顾。地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一投资的利息。参见教材P363。【该题针对“地租理论的简要回顾”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】A【答案解析】本题考查的是路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。参见教材P368t（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】B【答案解析】本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。参见教材P369e（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】C【答案解析】本题考查的是设定标准临街深度

14、。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。参见教材P370o（该题针对“设定标准临街深度”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】B【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。参见教材P372o（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】C【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。临街宽度为20,临街深度为50英尺的地块的总价=12192（40%+30%）=85.34（万元）,乙地块的总价=8

15、5.342025=106.68（万元）。参见教材P372。（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】B【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。单独深度价格修正率是递减的；累计深度价格修正率是递增的，因为它是累加；平均深度价格修正率也是递减的：加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P374o（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】【正确答案】B【答案解析】本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度X前街路线价（前街路线价+后街路线价）=175320（320+240）=IOO英尺，后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75英尺，总价=前街路线价X前街临街深度价格修正率X临街宽度X前街影响深度+后街路线价