南头镇中山正兴纺织厂有限公司工业项目低效工业用地改造方案.docx

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1、南头镇中山正兴纺织厂有限公司工业项目低效工业用地改造方案根据现行控制性详细规划，南头镇人民政府拟对位于中山市南头镇正兴路、中山正兴纺织厂有限公司的低效工业用地进行改造，由产权人中山正兴纺织厂有限公司进行自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、地块基本情况（一）总体情况改造地块位于南头镇正兴路，北至宏基管桩厂用地，西至河堤，东至正兴路，南至道路，用地面积6.5333公顷（65333平方米，折合约98亩）。（二）权属情况改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号为中府国用（2006）第020815号,为土地产权人中山正兴纺织厂有限公司自2006年12

2、月开始使用。（三）士她利用现状情况改造范围内现有21栋建筑物，为中山正兴纺织厂有限公司自2006年12月开始使用。已按规定办理规划报建等手续，现有建筑面积34490.8平方米，现状容积率0.53,作工业用途。该地块目前未拆除现状建筑物，改造前年产值为300万元（折合约3.06万元/亩），年税收为25.9万元（折合约0.26万元/亩）。经研究，认定属于低效工业用地。改造地块不涉及闲置、抵押、查封、历史文化资源要素等情况。（四）规划情况改造地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，不符合土地利用总体规划。其中，在土地利用总体规划中，属建设用地0.4627公顷（4627.06平方米,折合约6.94亩

3、）,非建设用地6.0706公顷（60705.94平方米，折合约91.06亩）；在国土空间总体规划中，属城镇建设用地6.5333公顷（65333平方米，折合约98亩）；在南头镇升辉北路以西用地控制性详细规划调整（中府函12015）95号）及中山市南头镇工业用地规划条件论证报告（中府函2023）317号）中，一类工业用地4.5538公顷（45537.76平方米,折合约68.31亩）,规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度50米，公园绿地用地0.5391公顷（5390.91平方米，折合约&09亩），农林用地0.9712公顷（97I191平方米，折合约14.5

4、7亩）,道路用地0.4692公顷（4692.42平方米，折合约7.03亩）。改造地块不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求；改造地块位于城镇开发边界外的部分用地，按照非建设用地进行管控。二、改造意愿情况改造范围涉及中山正兴纺织厂有限公司1个权利主体，南头镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部分及在城镇开发边界外的部分用地按照非建设用地进行管控；涉及到压占市域蓝线部分

5、，按照相关市域蓝线规划进行管控，在后续规划建设过程中做好退让，不得在河道管理范围内建设建筑物及妨碍行洪构筑物，确需占用河道管理范围的，需依法依规办理相关水行政许可手续；在详细规划中属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。改造项目拟采取土地产权人自主改造方式，由中山正兴纺织厂有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于生产纺织业及上下游企业产品，在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.0,总建筑面积不小于201679平方米（含不计容建筑面积5680平方米），其中新建建筑面积不小于201679平方米（含不计容建筑面积5680平方米），不保留原

6、建筑物。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到42000万元（折合约428.57万元/亩），年税收将达到1800万元（折合约18.36万元/亩）。四、资金筹措项目改造成本为50000万元，由改造主体拟投入资金50000万元，其中自有资金6000万元，银行借贷44000万元。五、开发时序项目改造周期为4年，拟分三期开发（以实际报建为准）。一期开发时间为2024年6月，拟投入资金22500万元，拟建建筑面积不小于91558.46平方米（不含不计容建筑面积），主要实施建设1#厂房；二期开发时间为2025年6月，拟投入资金24000万元，拟建建筑面积不小于97238.46万平方米（含不计容建筑面积5680平方米），主要实施建设2#厂房、地下车库、地下水池及泵房；三期开发时间为2026年6月，拟投入资金3500万元，拟建建筑面积不小于12882.08平方米（不含不计容建筑面积），主要实施建设3#生活配套楼。六、实施监管详见项目监管协议。