房地产金融风险研究.docx

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1、摘要1绪论1一、房地产金融风险概述2（-）房地产金融市场2（二）房地产金融风险3（三）房地产金融风险成因3二、北京市房地产金融市场风险分析4（-）北京市房地产业发展现状41 .土地征用和开发42 .房地产供给5（二）北京市房地产金融市场的参与者51 .所有商业银行北京分行52 .北京市住房公积金管理中心63 .证券机构64 .信托公司65 .监管者66 .房地产中介机构7（三）北京市房地产金融市场风险分析8三、国外房地产金融市场风险及启示9（一）美国91美国次贷危机产生原因及影响82.美国次贷危机对房地产金融市场的启示8（二）日本错误!未定义书签。1 .日本房地产泡沫的成因82 .日本房地产泡

2、沫警告9四、北京市房地产金融市场发展及风险防范H（一）发展北京市房地产金融市场的基本要求H（二）北京市房地产金融市场的发展思路11（三）北京市房地产金融市场风险防范H结论H参考文献12致谢13摘要北京的房地产业对提高当地民众的生存条件和推动国民经济快速增长发挥着积极影响。已形成为北京经济的主要成分和支柱之一。由于房地产业商品价格大,对地产业务投入大，且运营周期较长,所以不管是从住宅商品生产或者居民消费的角度考虑,金融手段都是对支持地产业务发展必不可少的。由此可见，北京房地产业同金融业的关系越来越紧密，针对北京房地产金融市场的现状和发展战略的研究也显得越重要。对北京房地产金融市场的研究必须贯通于

3、金融机构在房地产生产、流通和消费领域提供相关金融服务的全过程。木文以北京市房地产业快速发展的总体形势为背景，以房地产业与金融业相结合的房地产金融市场为主线,结合国内外房地产金融市场的经典理论和最新理论成果，全面研究和评价了北京市房地产金融市场发展现状,提出了存在的主要问题,本文阐述了构建北京房地产金融市场的总体思路和相应策略，并对北京房地产金融市场做了深入地调查研究和细致地分析。关键词：北京市房地产金融市场发展现状AbstractBeijingsrea1estateindustryhasp1ayedapositivero1einimprovingthe1ivingconditionsof1oc

4、a1peop1eandpromotingrapideconomicgrowth.Ithasbecomeanimportantpartandoneofthepi11arindustriesofBeijingseconomy.Theva1ueofrea1estatecommoditiesis1arge,theinvestmentintherea1estateindustryis1arge,andtheoperationcyc1eis1ong.Nomatterfromtheperspectiveofrea1estatecommodityproductionorconsumption,thenanci

5、a1industryisessentia1tosupporttherea1estateindustry.Therefore,withtheincreasing1yc1osere1ationshipbetweenBeijingsrea1estateindustryandfinancia1industry,itisverynecessaryandimportanttostudythecurrentsituationanddeve1opmentstrategyofBeijingsrea1estatefinancia1market.TheresearchonBeijingrea1estatefinan

6、cia1marketmustrunthroughthewho1eprocessoffinancia1institutionsprovidingre1evantfinancia1servicesinthefie1dofrea1estateproduction,circu1ationandconsumption.Takingtheovera11situationoftherapiddeve1opmentofBeijing,srea1estateindustryasthebackground,takingtherea1estatefinancia1marketcombinedwiththerea1e

7、stateindustryandthenancia1industryasthemain1ine,combinedwiththec1assica1theoriesandthe1atesttheoretica1achievementsoftherea1estatefinancia1marketathomeandabroad,thispapercomprehensive1ystudiesandeva1uatesthedeve1opmentstatusofBeijing,srea1estatefinancia1market,andputsforwardthemainexistingprob1ems,T

8、hispaperexpoundstheovera11ideaandcorrespondingstrategiesofbui1dingBeijingrea1estatefinancia1market,andana1yzesandstudiesBeijingrea1estatefinancia1market.Keywords：Beijingrea1estatefinancia1marketDeve1opmentstatus绪论论研究一一北京房地产金融市场的发展状况与所面临的问题一一以及北京房地产金融市场的发展策略为逻辑主轴,不但系统、全面地探究了中国房地产金融市场的基本逻辑系统与概念架构，同时也在

9、理论剖析的基础上形成了一套科学、全面、动态的北京房地产金融市场发展路径和对策。这无疑充实和发展了北京房地产市场系统的基础理论,可以从根本上发现其内在规律性。所以,该文的研究成果有着很大的理论价值。研究的出发点是北京房地产业的发展,立足点是北京房地产金融市场体系。从多个角度发现和分析北京市房地产金融市场存在的问题,具体分析各子市场的发展状况,为北京市建设符合当地具体情况和当地房地产业发展的房地产金融市场提供政策建议。建立风险防范体系,更科学地将北京房地产金融市场结构与北京房地产行业特点相结合,最后根据研究成果、国际经验和北京的具体情况提出政策建议。一、房地产金融风险概述（一）房地产金融市场房产互

10、联网金融市场,是指房产投资需求各方通过运用金融工具所实现的各种房产融资交易的总和,包括了各种房屋存款、住房抵押贷款、房产开发信贷、房产信托、房屋保险，以及房产证券交易。它既可能是一种固有的地方办法,也可能是一种无形的交易。交易既可能是直观的,也可能是间接的。由于信用工具的不断发展与革新，中国房地产市场的经营范围也日趋拓宽，涉及各种住房储蓄存款、商业住房贷款、房地产质押、房产信托、地产证券、房产保险、房产典当，多元化的房产金融服务活动不但给房地产业市场发展提供了活力，同时也将金融活动与房地产业发展紧密联系，更有利于我国政府运用金融服务体系，为市场环境的运行提供保障。（二）房地产金融风险地产经营风

11、险,是指在商业银行为房产投入进行资金的筹集、融通、处理等金融活动中，因为遭受一些事前无法预见（即不确定性）等各种因素的直接影响，使商业银行的现实收益和预期利益同时发生,背离或使商业银行的现实利益和预期收益同时出现背离,并由此遭受损失的可能性。地产业的财务风险不仅涉及单个产业、一个机构所面临的经营风险,而且涉及整个地产业金融体系的经营风险。由于地产业本来就是一种高投资、回报的产业,先天上就拥有高风险,当金融介入地产业以后,一旦支持过度,就极易产生信贷扩张问题,进而引发世界经济危机。房地产行业在发展过程中，需要应对的金融风险是相对固定的:社会性。从目前的情况来看，国内的房地产企业对银行体系的高度依

12、赖性。房地产业经济一旦波动,将造成金融偿付能力的不足，更容易造成金融倒闭和社会动乱;而现代社会房地产金融机构和银行客户、地产金融机构相互之间产生的巨量债权债务,也产生了财务风险的扩散机制;可控性与周期性。（三）房地产金融风险成因房地产业的融资结构并不合理。近年来,尽管受到巨大利润的诱惑而带动了许多民企进军房地产业市场,但实际上真正可以达到上市融资标准的民企数量却很少。大多数公司投资的渠道都是向银行借款。目前我国对地产企业贷款资金依赖性最高水平一般在50%以下,但部分主要城市住宅项目开发商对银行企业信贷融资的依赖性水平程度已超过了80%o而商业银行公司其实直观或之间承担着地产交易市场中物流管理的

13、经营风险,但如果在地产交易市场中某一环节发生了问题,则经营风险就会向商业银行公司传导,造成大量违约贷款和呆滞资本。有关法规并不健全。而一个区域房地产市场的兴旺与否,则取决于国家和地方政府制定的优惠政策是否促进了房地产业的发展。不过，目前出现了一个极端态势:部分地方片面追求GDP增速,强调房地产业对经济成长的促进作用，使得当地经济的成长过分依靠地产开发投入。同时当地产发展企业的资信状况也不良，建成期和房屋质量得不到保证时，目前以虚拟房地产为抵押的做法将给银行带来更大的风险。银行与开发商之间的信息并不对称。在掌握商业信息资料方面,开发商比银行更具有优势。由于商业银行对客户的普遍性及其与信息源间的距

14、离，因此商业银行可以利用间接途径了解房地产开发商的所有资讯。发展中小企业不仅可以直观了解自己的所有资讯，同时也了解地产项目发展的所有风险。不过，由于我国房地产业投资项目收益率较大的特点加上信用机制并不完善,所以房产发展公司很容易就从银行贷款。而一旦发展的项目获得了成功,房地产开发商很可能通过小规模和大范围的投资获得巨额利润;如果开发项目失败,银行将承担大部分损失。近年来，随着我国经济社会发展取得了良好的成绩，各行业的发展机会逐步增多。然而，机遇总是伴随着风险，特别是在当前中国金融业的发展中。其中，随着我国房地产业的快速发展,传统的房地产财务管理已经不能适应其发展速度,并且仍然存在着巨大的经营风

15、险。目前，中国房地产业发展的最主要投资来源仍是银行贷款,这无疑地给我们留下了很大的贷款风险。因为我们承接了大部分的房地产发展融资贷款、工程公司贷款、农村土地承包贷款和居民消费贷款。因此，我国房地产业一旦出现震荡，也将直接影响商业银行的正常运作，直接危及整个房地产行业的整体进步。所以，国内相关企业需要在融资渠道以及金融风险方面，投入更多的资金和资源，用更加多元化的方式，帮助自身化解金融风险，将风险带来的实际影响降到最低。二、北京市房地产金融市场风险分析（一）北京市房地产业发展现状近十年来,上海房地产业的发展速度很快,对国民经济发展产生了重要影响。对北京房地产业者而言,在房地产商品化改革的过程中，

16、了解北京房地产业的现状,及时发现和解决问题，明确发展思路,制定有针对性的措施，显得尤为迫切和重要。现在在中国，房地产业已经成为过去十年中国发展最快的产业之一。在城镇化、改善民众生活水平、促进其他行业发展等方面都起到了至关重要的作用。北京房地产业经过了萌芽期、高速发展期、迅速发展期和调整期四大阶段。2004年以前，房地产业保持了较快的发展速度，在北京城市经济中的地位不断上升。成为固定资产投资增长的主导力量。产业规模迅速扩大，竞争日趋激烈；具有明显的政策导向特征;从卖方市场进入买方市场;从杠杆投资阶段到实力投资阶段。但近年来，为了优化经济结构，抑制投资过热，国家出台了一系列政策法规，导致房地产业出现了一些新的发展趋势：一方面，房地产业投资较去年大幅下降，征地成本增加，征地开发面积明显减少，增