某公司策划部管理方案.docx

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1、某公司策划部管理方案策划部管理方案策划部在公司分管此项业务副总经理的领导下进行工作。一、工作内容1、市场调查：确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、信息的范围与种类、确定市场资料来源及方法，直接质料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法，间接资料可采取交换、购买、委托等方法，如采耳将调查收集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上写调查报告。通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，进行差异营销，为项目开发制定营销策略，以利用公司策划部市调人员（包含统计分析人员、资料收集整理人员、撰写市调报告人员），除了做通常的

2、市调:作外，还要对资料撰写市调报告与市场动态等。2、项目策划策划部是整个项目策划的核心部门，项目的成功与否，与策划部的市场定位是及为重要的。策划部对项目市场定位、目标客户定位、价格定位、广告推广策略、项目包装与销售执行等的决策正确与否，直接关系到开发项综合素养与专业水准的要求比较高。策划部工作内容包含产品规划建议、配套设施建议、园林规划建议、建筑风格与外立面色彩建议、户型建议、交房标准与装修标与策略建议、项目销售现场的包装计划建议、促销策略建议、策划公关活动与广告策略建议等。3、项目整合策划部负责一个项目的前期定位、报批、设计、施工、宣传、广告、销售、物业管理、资金管理的多单位整合运作。这一-

3、条线G二、人员编制三、岗位职责（-）经理职责1、策划部经理在公司分管此业务副总经理的领导下进行工作。并勇于开拓创新，积极主动地完成领导工作。2、有教育与领导本部门市场调查员、策划师、平面设计师共同完成公司交给的各项任务的责任。3、赋有项目整合运作中每个单位的筛选及联系、召集、合作、共同圆满完成每个项目的责任。4、其工作内容从项目前期的市场调查、分析定位、前期报批、各项设计、施工管理、广告宣传、销售管理、物业管理、后期移5、注意工作方法，上情下达、下情上达，团结同志、搞好部门合作，努力完成本部门的行政及业务工作。（二）市场调查员职责1、市场调查员在策划部经理领导下进行工作。并应积极主动地完成本职

4、工作与上级交给的各项工作。2、对各行业市场调查、市场情况分析、与上述两类书面报告的撰写，及上级交给的各项工作。3、在工作中要发扬艰难奋斗、吃苦耐劳的精神，按照科学的市场调查方法进行工作，充分认识调查工作对公司领导的决策、对4、对每一个调查结果都要进行认真细致的分析，要有100%的把握、不能有99%可能。5、市场调查报告的论证要讲究以理服人，科学论证。在有时疑问的情况下不得提交。6、团结同志，搞好合作。努力学习，不断前进。（三）策划师职贡1、策划师在策划部经理的领导卜进行工作。并应积极主动地完成本职工作与上级交给的各项工作。2、要以严谨的工作态度，给予创新精神，勇于开拓，这是一个策划者应有的素养

5、。3、要养成爱学习的好习惯，充分掌握更多的信息、资料与情报，才能为今后的策划打下坚实的基础。要与市场调查员共同分析不断的补充，寻找各类各样解决问题的可能。4、策划师对所有的策划问题都有了明确的解决办法以后，要多听公司内外部人员的意见，集思广益，会想出解决问题的新办法5、在策划进入实施之前，要计策划方案进行论证，检验策划方案的习惯性，可操作性与预期的实施效应。假如论证中发现新的实施阶段。四、工作流程初步阶段1、项目资源条件整合及推断负责部门：策划部、项目部、销售部、工程部报告名称：*项目策划大纲中心内容：资源条件整合宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通

6、、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。进展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。推断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或者调整建议负责部门：策划部、项目部、工程部、设计院报告名称：会议纪要汇总*项目概念设计提示或者项目调整建议中心内容：草图、立意、说明、交流记录前期策划阶段3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部、项目部、财务部报告名称：林项目土地价值与分析报告中心内容：适合的规则布局与建筑类型及其投入与产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：林项目综合定位报告中心内容：上述各内容汇总，初步定位或者创意5、根据定位针对性的市场调查负责部门：策

7、划部报告名称：林项目市场调查报告中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道与方式、市场缺口等，或者根据创意寻找市场根据6、经济可行性分析负责部门：策划部、项目部、财务部报告名称：林项目经济可行性分析报告中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。7、初步营销框架负责部门：策划部、销售部报告名称：林项目初步营销报告中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意与要求相互关系8、规划、设计方案及跟踪负责部门：策划部、工程部、销售部报告名称：*项目初步营销报告*项目建筑概念设计*项目环艺概念设计或者*项目设计修改意见*中心内容：草图，设计创

8、意、任务书、设计交底、指导营销策划阶段9、营销整体规划负责部门：策划部、销售部报告名称：*项目营销整体规划中心内容：V1推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格与销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销10、经济敏感分性负责部门：财务部报告名称：*项目经济敏感性分析报告中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、价格策略执行计划负责部门：策划部、销售部报告名称：*项目价格策略报告中心内容：根据经济敏感性分析结合对市场走势的推断，进行价格的高低、提升、折率的编排与修整。12、物业准备工作计划负责部门：物业公司报告名称：*项目的物业模型中心内容：配合营销推广而设立的新型

9、物业管理概念与标准”物业管理模式的融合。13、销售准备工作计划负责部门：策划部、销售部报告名称：*项目前期工作计划表中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计与制作计划安排及费用预算14、项目包装执行计划负责部门：策划部、广告公司报告名称：*项目包装概念设计中心内容：V1设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计与制作计划安排及费用预算。15、广告宣传炒作计划负责部门：策划部、销售部、广告公司报告名称：林项目新闻炒作提纲与广告公布计划中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告与炒作的计划安排及费用预算。16、销售活动规划及策划负责部门：策划部、销售部

10、报告名称：*项目公关活动计划报告*项目*活动报告策划书中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻公布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。17、装修套餐负责部门：策划部、装修公司报告名称：装修套餐服务计划报告中心内容：售后装修与装修按揭服务。销售实施阶段18、销售培训负责部门：策划部、销售部教材名称：销售基础知识*项目销售有关内容中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。19、执行修正负责部门：策划部、销售部往来文件：林项目销售情况总结*项目策划执行修正安案中心内容：根据销售状况与市场动向的反馈，适时调营整营销计划。20、

11、置业锦囊负责部门：策划部、销售部报告总称：置业锦囊中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。21、夸张与消费者投资的可性报告。五、市场调查调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不一致，不是一种静态的、描述性与系统性的调研，而是一种为我们的特殊的多1、带着问题调研：项目负责人应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2、有目的地进行调研：带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3、20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问

12、题上的重点突破。抓住重点人物，特别是要与部门?有他们的信息。4、“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各类开发与营销现象中寻求本质一一为什如何的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入电脑。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。调研流程调研的基本动作可分为下列几个步骤：1、前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各类信息渠道（包含上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集2、组建项目团队，进行人员分

13、工，拟定调研计划，与项目负责人沟通联络。向部门经理提交包含项目、企业、市场与有关行业3、进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与项目负责人沟通，明确核心问题，调整调研计划。4、调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5、研究。小组内部交流，与部门经理交流，进一步明确调研结论。6、补充调研。7、撰写调研报告。调研基本内容1、区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2、行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、要紧品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划3、市场（消费者、竞争者）4、项目（区位、地块、规划、设计，目标市场

14、细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5、企业（企业资源与能力，重点是与项目有关的人、财、物等资源配置）调研计划1、调研目的2、调研范围3、调研重点4、调研提纲5、需要公司提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6、调研时间、地点与人员（包含需要客户提供的人员配合）调研报告的要紧内容1、市场及行业进展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、有关行业有关问题评估调研工作文档1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记与例会纪要6、阶段性小结与评估报告7、给信息部的信

15、息资料目录（分两部分，一是提供给信息部的资料，二是对信息工作的要求）绝地风水绝地风水有位道行很深的风水先生，一生都在寻找史书上传说的龙脉。一天风尘朴朴的他，顶着烈日翻过一座又一座小山，居然连水的影地赶过去叫门，过了半天，一位老太太“依歪”一声把门打开，风水先生不停地抹着在太阳爆晒下的一头汗水说：“老奶奶，能的风水先生说了：“等”就慢吞吞地扭进去了，也没让风水先生进屋坐坐。又过了大半天，风水先生等得没了脾气的时候，老太太才又慢慢地扭出来，她手里端着一碗水，风水先生急忙迎了上去，接过老时怒从中来，但口实在是渴，也只好将就着边吹气，边把水喝了下去“这老太太，实在是没一点良心，也小气得紧，讨一碗干净点的水都不给，看我治治她”风水先生心里盘算了之后跟老太太风水先生，就让我给您看个阴宅吧，您百年之后能够更好地安身。”因此老太太