某地产集团精装修工程管理指引68页.docx

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1、某地产集团精装修工程管理指引68页绿城集团精装修工程管理指引编制：集团精装修管理部-XX.-A-刖为进一步加强绿城房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。本指引参考绿城集团精装修工程管理规程及有关文件编制，对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法、参考文件做出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点与相对成熟的管理经验进行阐述。指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。本指引适用于

2、集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。前言错误！未定义书签。第1章精装修管理人员的聘用、培养与管理I1.1 精装修管理人员的聘用11.2 精装修管理人员的培养21.3 精装修管理人员的管理3第2章精装修工程设计管理42.1 设计准备阶段52. 1.1精装修工程产品定位53. 1.2制定项目室内设计计划64. 1.3编写室内设计指导书65. 1.4编写室内设计任务书76. 1.5室内设计任务书的管理82.2 设计实施阶段92.2.1室内设计委托92.2.2建筑设计与室内设计对接112.2.3方案设计阶段122. 2.6施工过程的设计管理20第3章精装修工程营造管理223. 1施工

3、准备阶段223.1. 1总体进度计划操纵223.1.2 编制项目界面划分细则及标段划分253.1.3 编写精装修材料、设备招标文件273.1.4 签订精装修材料、设备采购合同283.1.5编写精装修监理招标文件293.1.6签订室内装修监理合同303.1.7编写室内装修施工招标文件313.1.8签订室内装修施工合同323.1.9办理装饰前期手续与工程保险合同333.1.10室内装饰与机电安装的协调333.2施工实施阶段343.2.1样板房施工343.2.2施工前现场协调353.2.4施工过程工艺技术管理373. 2.5施工阶段的要紧方面管理47第4章精装修工程交付验收管理584.1精装修的验收

4、与交付的特点584. 1.1交付内容的不一致584. 1.2交付的侧重点不一致584.2一户一验的实施594.2.1一户一验594.2.2一户一验的参加人员594.2.3一户一验的要紧检查内容604.3精装修的验收与交付流程60后语63参考附件64第1章精装修管理人员的聘用、培养与管理工程管理的关键在人，精装修管理人员的聘用、培养与管理是工程管理顺利进展的前提。11精装修管理人员的聘用1.1.1 集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘，集团公司精装修的分管领导、精装修管理部经理、人力资源部经理等参与面试。1.1.2 项目公司应在建筑方案设计阶段前，根据自身项目规模

5、、特点及项目开发总计划，认真分析项目开发各阶段对精装修（设计、施工）管理人员的需求，制定精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进计划，由项目公司根据人员的不一致级别办理录用审批手续。1.1.3 项目公司精装修管理人员的招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参与面试（室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位，施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位），并按程序报项目公司负责人审批录用或者由项目公司负责人审核，集团公司分管执总审定。12精装修管理人员的培养1.2.1 集团公司精装修管理部与集团公司人力资源部负责对精装修管理人员的集中培训并在培训后进行考核，项目公司应积极派员参加，并将考核成绩纳入员工年

6、度考核指标。1.2.2 项目公司应加强对精装修管理人员的内部培养，全面树立员工精品管理意识与各专业与装修专业的配合意识，在对精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进的同时，更要视员工自身情况做好其他专业工程师向装修专业的转型培养，促进员工的全面进展。1.2.3 项目公司对精装修管理人员的培养有3方面工程准备阶段，组织集团有关职能部门进行精装修工程管理方法及管理规程方面的培训。工程实施阶段，组织集团内外部师资（设计公司、施工单位、集团职能部门等）进行精装修工程技术管理（设计、施工）培训。组织材料供应商与集团有关部门，进行精装修材料专题培训。13精装修管理人员的管理1.3.1 项目公司精装修管理人员

7、与项目公司签订劳动合同，薪酬按项目公司标准发放，特殊人才其薪酬能够特别议定，具体按照集团公司薪酬管理规定办理。1.3.2 项目公司精装修管理人员的考核、奖惩、晋升或者辞退由项目公司负责，晋升或者辞退应报集团公司人力资源部与精装修管理部备案。第2章精装修工程设计管理工程设计是材料选择与工程施工的根据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美与使用功能与合理操纵成本的要求，是室内设计的操纵要素；设计进度与设计质量的优劣对材料选择、施工可行性与工程造价都有决定性的影响。精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设

8、计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面操纵，与设计公司加强沟通，确保设计进度与设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.理想的设计时点操纵为：室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。2.1设计准备阶段2.1.1精装修工程产品定位关于不一致类型、不一致内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围与内容：关于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯

9、厅等公共空间进行精装修设计与施工。关于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）与其他空间进行精装修设计与施工。关于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合绿城集团成熟产品系列复制标准与项目成本操纵，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为室内设计指导书、室内设计任务书的编制与材料设备选型提供根据。2.12制定项目室内设计计划实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约

10、条件、工作内容与保障措施，提早解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。设计计划应以项目总开发计划为根据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间与前置条件.2.13编写室内设计指导书2.1.3.1室内设计指导书的编写主体集团公司精装修管理部根据项目公司已通过评审的产品策划书与项目设计整体工作计划编写室内设计指导书，为项目公司提供指导意见。2.1.3.2室内设计指导书应包含下列要素：相对合理的经济技术指标相对合理的室内设计的时间节点相对全面的室内设计要求会所的室内设计应该是项目室内品质的精华表达，因此设计水准与用材标准应保证高于项目平均水平。同时其设计风格应反映整个项

11、目的整体设计理念与意象。公共空间应表达识别性、归属感、仪式感、价值感。展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，制造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感受。2.14编写室内设计任务书2.1.4.1室内设计任务书的编写主体项目公司根据产品策划书与项目设计整体工作计划及集团公司精装修部提供的室内设计指导书进行编写室内设计任务书。2.1.4.2室内设计任务书应按集团规划设计部提供的标准文本编写并应明确下列要素：项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）有关经济技术指标项目开发计划及室内设计的时间节点室内设计要求有关建筑图纸2.1.5室内设计任务书的管理设计任务

12、书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作根据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述务必具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。项目公司编写完成的室内设计任务书，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。室内设计任务书通过项目公司评审后，报集团公司规划设计部、精装修管理部等有关部门评审，由集团公司设计分管领导审核、片区执行总经理审批。项目公司根据各级意见进行必要的调整与完善，并报送集团公司规划设计部与精装修管理部备案。2.2设计实施阶段2.2.1室内设计委托2.2.1.1项目公司选择室内设计单位的模式与方法：由集团公司规划设计部、精装修管理部研究

13、确定；由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司，设计单位信息详见室内设计单位信息库。设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。2. 2.1.2项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行由项目公司填写供方评价表（附反映设计公司实力与业绩的有关资料），经项目公司负责人确认后，报集团公司规划设计部与精装修管理部评审。集团规划设计部、精装修管理部根据项目公司上报材料，结合必要的考察调研或者利用室内设

14、计单位信息库中已有的有关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。关于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团设计分管领导审批，关于重大、重点项目，设计单位的选择由集团董事长审批。2.2. 1.3室内设计合同洽谈项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司规划设计部与精装修管理部协助进行。费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。2. 2.14室内设计合同签署项目公司根据集团精装修管理部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。室内设计合同经项目公司负责人确认后，以文件审批单的形式报集团规划设计部、精装修管理部评审、集团设计分管领导审核、片区执行总经理审批，涉及非

15、标准合同的，还需法律事务部评审。合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司规划设计部与精装修管理部备案。2.2. 15后续工作室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供设计任务书，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。2.2.2建筑设计与室内设计对接2.2.2.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提早介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。2.2.2.2室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原先的建筑设计进行评估。2.2.2.3项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。2.2.2.4项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位与建筑设