老旧小区改造工程项目可行性研究报告.docx

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1、老旧小区改造工程项可行性研究报告第一章总论11.1 项目单位、名称及实施地点11.2 项目概况11.3 主要工程技术指标31.4 项目编制31.5 研究结论与建议5第二章项目建设的背景与必要性62.1 项目建设的背景62.2 项目建设的必要性9第三章项目选址与建设条件123.1 项目选址123.2 项目所在区域概况133.3 建设条件13第四章规划建设方案错误!未定义书签。4.1 总体规划布局错误!未定义书签。4.2 建筑设计错误!未定义书签。4.3 供配电工程错误!未定义书签。4.4 弱电工程错误!未定义书签。4.5 给排水工程错误!未定义书签。第五章改造、安置方案错误!未定义书签。5.1

2、编制依据错误!未定义书签。5.2 安置方案错误!未定义书签。5.3 安置区规划建设方案错误!未定义书签。第六章节能216.1 编制依据216.2 主要能耗设备和数量错误!未定义书签。6.3 节能措施错误!未定义书签。第七章环境保护237.1 环境状况237.2 项目环境污染及污染物237.3 环境保护措施24第八章劳动安全及消防278.1 劳动安全错误!未定义书签。8.2 消防设施错误!未定义书签。第九章项目管理与招投标309.1 项目招标管理309.2 项目管理319.3 实施进度计划32第十章投资概算及资金来源3310.1 编制依据3310.2 投资估算说明3310.3 投资概算3310.

3、4 资金筹措34第十一章社会与经济效益分析3611.1 社会效益分析3611.2 经济效益分析38第十二章研究结论与建议3812.1 结论3912.2 建议39第一章总论1.1 项目单位、名称及实施地点1.1.1 项目名称：沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设1.1.2 项目地点：沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）。1.2 项目概况1.2.1 项目单位概况根据市人民政府2012年4月28日第一次市长办公会议精神，市政建设重点项目办公室于2012年5月组建成立的，隶属于市住房和城乡建设局的二级机构，主要承担沅江市市政基础设施建

4、设职能，建设资金来源主要由沅江市人民政府自筹。2023年更名为沅江市市政建设重点项目服务中心。沅江市市政建设重点项目服务中心，位于沅江市景星寺路105号。中心内设综合办公室、工程部、财审部、财务室和征地拆迁部，现有干职工31人，其中局机关抽调8人、部门单位借调5人、劳务派遣18人。沅江市市政建设重点项目服务中心成立以来，主要组织实施完成了沅江大道等23条城区主次干道“白改黑”工程、完成了金田社区等10个社区内的部分背街小巷改造工程、完成了城区内部分绿化、亮化新建与改造工程、完成了狮山路等8条道路建设工程、完成了S204线沅江段风貌景观带民居改造工程、完成了污水处理厂扩建工程、完成了狮山桥建设工

5、程、完成了自来水三厂建设工程、完成了下琼湖（景星寺段）、石矶湖黑臭水体治理工程、完成了城区部分小型基础设施和相关新建片区道路建设，完成了莲花小区等8个老旧小区改造工程，累计完成投资约11亿余元。1.2.2 项目建设规模与内容沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设，总投资4261.00万元。该项目建设拟进行沅江市城区3个老旧小区改造，涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。具体建设内容如下：建设供水管道10180m、改造排水管道2650m、更换破损井盖230座增改建化粪池47个、道路工程920Om2、公共区域修缮290Om2、园林绿化6352m2、加装电梯16部、燃气

6、管道500m,供电管线工程8900m、通讯工程6770m、拆除违章建筑310Om2、房屋立面改造2900Om2、建设停车位530个、消防、环卫、安防等设施与配套工程建设文化墙、围墙等建231处。1.2.3 项目的预期目标本次建设集中改造沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）3个,涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。项目建成后，能有效改变旧城区环境面貌，提升城市品位和改善民生、促进社会和谐稳定，对提高居民的获得与幸福感，具有十分重要的现实意义。项目建设实现社会效益、经济效益与环境效益同步增长的目标。124项目

7、投资额及解决办法本项目总投资4261.00万元，由项目承建单位自筹解决。资金来源主要为三个方面：一是争取中央及省级老旧城区项目专项补贴资金；二是当地政府配套建设资金；三是被改造老旧小区单位出资。1.2.5 建设期项目建设期限：8个月（2023年5月一2023年12月）1.3 主要工程技术指标沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设，具体经济技术指标详见下表：主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目报批总投资万元4261.002项目期月83资金筹措万元4261.00自筹解决4主要建设工程4.1道路工程平方米92004.2供水网管建设米101804.3排水网管建设米26504.4增改建

8、化粪池个474.5更换破损井盖座2304.6燃气管道建设米5004.7公共区域修缮平方米29004.8加装电梯台164.9绿化工程平方米63524.10供电工程米89004.11通讯工程米67705配套工程5.1拆除违建平方米31005.2房屋立面改造平方米290005.3停车位个5305.4设施与配套工程建设处231包括消防、环卫、安防1.4 项目编制1.4.1 可行性论证报告的依据1、中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法（财综201931号）;2、湖南省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见（湘政发201341号）、湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省棚户区（危旧房）改造规划（2

9、013-2017年）的通知（湘政办发201497号），湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省购买棚户区改造服务管理暂行办法的通知（湘政办发201597号），湖南省人民政府关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见（湘政发20162号）；3、湖南省国民经济和社会发展第十四个五年（2023-2025年）规划纲要,湖南省城市老旧小区提质改造三年行动方案（20182023）湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）（2023.05）;4、沅江市城市发展总体规划沅江市土地利用总体规划、沅江市加快旧城建设意见；5、项目建设单位提供的规划图纸、文件等相关资料。1.4.2 可行性论证报

10、告的范围1、项目建设的前景与目的、意义；2、项目建设规模、内容与规划建设、拆迁安置方案；3、项目建设选址与有利条件分析；4、项目投资估算及资金筹措；5、项目建设的建设方案和实施方案；6、项目建设的环境保护与节能；7、项目建设的社会效益与经济效益分析；8、项目建设风险分析。1.4.3可行性研究报告的编制方法本研究报告依据可研报告的撰写科学方法及基本规律进行宏观分析和微观缕析，采用专家理论与实际情况相结合，市场调查与实地踏勘相结合、世界发展趋向与地域发展状态相结合的方式，科学、全面、系统地编制本报告，使其具有真实性、科学性、前瞻性。本研究报告按照下列方式编制：A、各专业人员执行相关专业的撰写；B、

11、主编进行统筹调整、编排；C、专家审核审定；D、参编全体人员讨论定稿。1.4.4项目论证的指导思想本报告以“立足宏观高度，深入微观点滴，运用市场调研，坚持真实数据，采用理性分析”为指导思想，以“不杜撰、不幻想、不虚饰”为原则，采取现场踏堪和建设单位充分交流沟通的方式，进行科学、系统、全面地研究论证。1.4.5项目编制单位长沙市千里马工程造价咨询有限公司受项目建设单位委托，进行本项目的编制。1.5研究结论与建议1.5.1 结论本报告从国家政策、宏观环境、市场需求等分析入手，在形成清晰的项目方案规划与开发运作的基础上，经过详细的调研评估，对项目的技术可行性与经济可行性实施了全面、客观的分析，我们一致

12、认为：(1)本项目在沅江市良好的经济发展背景下，结合国家政策变化带来的机遇，顺应了民生诉求，项目建设具有良好的经济、政策和社会基础。(2)本项目的规划、建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑、高效的特点，为提升项目的经济性与抵御时间性风险的能力提供了可靠保障。(3)项目的建成必将形成实质性供应，使老旧区居民早日改善居住环境，增加获得感，提升幸福指数，让老旧区居民安居乐业。根据对项目条件、工程方案、社会评价的分析研究可知，本项目具备方案合理、社会评价良好的建设条件。从综合分析来看，项目建设可行。1.5.2 建议(1)在项目前期，鉴于本项目具有良好的社会效益，建议政府组织，企业参与，切实获得相关部门

13、支持政策，使其早日建成，以发挥其效益。(2)在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求。项目建设资金进行严格控管。(3)在项目建成后，严格执行国家和当地政府老旧城区改造管理条例，交由社区和老旧城区所属相关机构管理。第二章项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景2.1.1 旧城改造方兴未艾，国家财政加大投入力度放眼世界，欧美发达国家不仅城市化领先于中国，而且旧城改造也早于中国。二次世界大战后，欧美发达国家城市的旧城改造大多经历了大规模推倒重建与清理贫民窟、城市中心土地强化利用与城市衰败、中产阶级与邻里复苏、公

14、共参与社区规划四个阶段。在改造模式上，主要采取了政府主导型、非政府组织主导型、私营企业主导型、社区居民主导型等模式。放眼国内，中国正处于城市化加速发展的时期，城市化空间范围扩大仍然是城市化一种主要表现形式，因此，包括绍兴、成都、武汉、上海、北京、西安等在内的中国城市，其旧城改造大多选择了一条旧城保护性改造与新城建设并举的道路。在改造模式上，选择了整体保护、房地产开发、微循环等多种模式。根据财政部数据，2018年中央财政城镇保障性安居工程专项资金支出约1275亿元，2019年预计为元33亿元。2019年6月,国务院常务会议要求加快改造城镇老旧小区，抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索之后，上海、河北、黑龙江、云南等地开始调研或部署老旧小区改造。2019年9月17日，财政部和住建部公布了修订后的中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法（下称办法），目的是规范资金管理，提高资金使用效益。新办法首次将老旧小区改造纳入支持范围。办法第六条在提及专项资金支持范围时，在公租房保障和城市棚户区改造之后，明确纳入老旧小区改造，即主要用于小区水电路气等配套基础设施和公共服务基础设施改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。2019年10月，湖南省住房和城乡建设、湖南省财政厅日前联合印发关于开展老旧小区加装电梯项