产业园区旧改模式分析研究.docx

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1、在城市建设模式进入存量发展阶段的大背景下，开发区作为过去30年来我国城市土地增长的重要区域，也面临着开发模式上的转型，即由增量型发展向存量型发展转变。开发区的城市更新有什么特色需求吗？应遵循什么样的更新路径？这是开发区推进城市更新首先要了解的问题。1开发区城市更新的特色需求一般来说，旧城区的城市更新主要是以改善人居环境、增加消费场景、传承历史记忆等手段来完善城市功能，实现城市复兴。而开发区的城市更新则是在我国产业向后工业化时代升级，产业组织形式发生变革的趋势下，通过低效用地盘活、建筑功能转型、土地集约利用等方式，来助力开发区的产业结构重组。因此，开发区的城市更新工作，要从战略目标、功能定位、土

2、地价值和营商环境等角度切入，进行人城产融合发展环境的重新谋划，来响应开发区在产业结构重组过程中鲜明而独特的需求。1、重新谋划开发区战略目标开发区已经成为我国新型工业化和新型城镇化的重要载体，在存量更新时代，开发区要实现的战略目标将比城区更新更加多元，具体表现在：不仅要实现经济总量的增长，还要提升产业质量，并在产城功能完善方面加强投入。实现经济总量的增长，仍是各类开发区在实施城市更新行动时的首要战略目标。除了追求经济总量增长，还要在开发区的城市更新中，完成对存量落后产能的淘汰，促进低效产业项目转型升级，优化开发区的产业结构，实现产业质量提升。而从城镇化角度来说，开发区众多的产业机遇也催生了大量的

3、城市服务需求，在过往传统的城市功能组团规划理念下，开发区内的职工居住、生活服务需求无法得到有效满足，职住分离现象较为普遍。那么，在开发区城市更新的机遇下，就要弥补城市功能的缺失，补齐服务设施短板，优化人居环境、生态环境，提升在开发区内安居生活的吸引力。2、重新思考开发区功能定位在粗放外延式发展向集约内涵式发展理念转变的背景下，开发区的演进逻辑也发生了转变，倒逼开发区对其功能定位进行调整。比如，对于范围较大的开发区层面来说，它的定位就要从单一的产业职能向更加综合的城市职能转变。特别是现在，很多开发区已经不再是过去人们概念中处于城市边缘的孤立卫星城，而是进一步与城市行政区融为一体，甚至成为多中心城

4、市格局的重要组成部分。而对于空间范围较小的二级园区来说，它的定位却恰恰相反，需要从过去追求大而全的综合性园区向小而精的特色主题产业园区转变，通过聚焦细分产业的方式，促进产业资源高效集聚，带动产业链上下游协同发展。3、重新挖掘开发区土地价值城市更新行动对于开发区而言，核心是能够通过各类有效手段来对低效用地进行再开发，挖掘未被激活的土地价值，使开发区在不进行大规模拓展的情况下，实现高质量的内涵式发展。厂房租货功能调整回收重建战略留日用地规划边角地、插花他整合利用I低效用地全生命周期曾理设定弹性出让年期增容犷建多用途复合利用地下空间开发具体来说，对于需要盘活的存量资产，可以鼓励对现有厂房进行微改造，

5、实现闲置厂房租赁；或者对土地性质、厂房功能进行调整，以适应新的市场需求；对于确实无力进行自主调整的，可以推动土地回收重新开发。其次，对于土地利用率不高的项目，可以在合规前提下，允许其增加容积率；或者利用绿地、广场等闲置土地进行扩建;以及多用途复合利用其产业空间和进行地下空间的开发利用。止匕外，开发区也应该在产业技术快速变革的时代背景下,探索在空间布局层面主动预留战略用地，为未来开发区的发展提供弹性，防止未来在新产业机遇出现时无地可用的窘境。同时，在规划层面也可以探索借助城市更新对边角地、插花地进行整合利用。最后，对于产业用地要加强管理，借助城市更新，将全生命周期管理向存量产业用地覆盖；在土地使

6、用权出让、转让过程中，积极运用弹性出让年期，掌握未来资源配置的主动权。4、重新定义开发区营商环境总的来说，借助城市更新行动，可以推动开发区的营商环境得到全方位提升，向宜业宜商宜居环境转变。改善硬环境解决历史遗留问题，提升城市风貌，增强给客商的第一印象优化软环境，解决企业经营中对生活、生产服务的后顾之忧，增强客商投资信心基建完善道路、环保工程低碳改造节能、清洁能源风貌提升拆迁、违章整治生活服务商业、教育、居住产业服务建设公共产业平台政务服务企业一站式服务窗口在硬环境方面：可以推动解决开发区发展中的历史遗留问题，完善园区路网、环保工程等基础设施建设；面向未来落实双碳目标，加强节能改造、清洁能源覆盖

7、，推动低碳园区建设；并且推动开发区中城中村的拆迁和违章整治，直观提升开发区的城市风貌，增强给客商的第一印象。在软环境方面：则可以补充生活服务功能，解决企业用工关心的日常生活消费、子女入学、职工居住等问题；产业服务方面，可以在开发区内完善公共产业平台，为企业赋能；此外，还应该借助城市更新，提升政务服务效能，在开发区内设立分布式的企业一站式政务服务窗口，优化开发区的营商环境。2开发区城市更新的四大路径在我国，无论是国家级开发区、还是省市级开发区，普遍采取一区多园的发展模式，在空间上划分为若干产业功能片区、闭环管理的专业园区乃至更小的二级园区，相应形成了四个层面的园区空间，发展空间尺度从大到小，功能

8、承载从多到少，它们的更新目标和路径也不一样。1、职能提升，更新为城市新区对于最大的开发区层级来说，需要加强产城融合，实现开发区职能的提升，更新为城市新区。比如我们熟知的苏州工业园区，在278平方公里范围内，除了有高端制造与国际贸易区外，还形成了金鸡湖商务区，以及独墅湖科教创新区，和阳澄湖旅游度假区，具备较为综合多样的复合城市功能。从诸如苏州工业园区、广州开发区等优秀案例来看，开发区层面的城市更新，通常将形成具有产业区、生活区、商业区、商务区以及生态区的城市新区。在产业方面，增添专业的产业设施，比如各类孵化平台、产业技术平台、公共检测平台等；在生活设施方面，补充购物、教育、医疗等短板；在生态方面

9、，形成街头绿地、城市公园、生态公园等多样的生态空间体系。通过生产、生活、生态三方面的功能完善，来覆盖开发区内低、中、高不同收入群体的物质、精神需求，提升开发区的职住比。多样的生态空间园园电公公绿态市头生城街生态区城市商业区2、整体改造，更新为综合片区对老的钢铁、化工等工业片区来说，在重工业搬离城市的趋势下，需要对片区内的工业遗存进行整体改造，为老工业片区重塑产业发展动力，将其更新为城市新的综合功能片区。比如合肥东部新中心，原本是瑶海老工业基地，由于城市产业整体退二进三，加之城市圈层式发展，导致片区功能、价值发生巨大变化。当前，合肥正对其实施整体更新，目标建设成为华东青年中心、安徽双创中心和合肥

10、东部中心，成为城市新兴的综合片区。对于开发区更新来说，需要从人的视角出发，围绕“未来园区”人居需求，在就业空间打造、生活空间打造、公共环境提供三方面，体现以人文本理念，打造彰显科技人居的微型城市。首先，需要营造科技人文的科创氛围，围绕未来工作方式，搭建系统的科创服务体系，满足科技创业工作者的创业需求。其次，要打造尺度宜人的生活空间，注重多样化居住空间和生活服务空间的打造，配套商业、医疗、文化、体育、教育等多项功能。最后，要提供智慧共享的生态服务，利用智慧化的手段，建设智慧型园区，配套交通、安防、环境等多项生态服务。3、功能混合，更新为产业社区对于工业园区来说，我们要转变功能分区的理念，在产业向

11、科技创新转型的趋势下，需要对工业园的土地功能进行混合重构，推动在园区内部实现产业、居住、商业等多种用地的功能混合，将同质化的工业用地更新为功能多元化的产业社开放生活功能混合细胞膜：公共服务带文化创新核生活一鬻）细胞核：创新DNAZ（聚落一-多元混合的功能聚落区，吸引科技人才、产业人才聚集，共同推动创新创业生态发展。典型案例如上海周浦智慧产业园，占地约3.77平方公里，前身为周浦都市型工业园区，通过园区更新开发和功能升级，现已发展成为涵盖软件研发、服务外包、金融服务、创意产业、生活功能的微型城市综合体。目前，周浦智慧产业园围绕集成电路、生物医药、人工智能方面的产业定位，重点引入科技含量高、带动能

12、力强、发展潜力大的优质项目。4、业态调整，更新为主题园区对于最基层的二级园区来说，可以进一步聚焦产业内容、产业环节，将普适性的通用业态调整为更符合目标企业需求的专业产业空间，以主题园区的形式，实现主导产业更高效的发展。在政府层面，可以将分散的企业集中到标准化园区,集约利用土地，避免环境污染。在企业层面，可以降低小企业拿地、建设的投资压力，专注于企业经营。而在产业发展层面，更容易在主导产业上构建协同效应，形成上下游产业链和产业生态。集中分散企业集约土地利用避免环境污染物业条件基于项目条件产业2企业降低摹地压力共享产业设施专注企业经营3产业发展上下游产业链区业态调整典型案例如张江国创中心，占地约150亩，前身是剑腾液晶显示器厂房，原厂房于2014年底由上海万科同张江高科强强联手进行投资改建。历经一年半的建设与打磨,张江国创中心应运而生，形成了434业态组合的科创园区。四大核心功能为空运货物服中心、总部经济创新办公、创新孵化加速成长、研发机构，三大服务功能为科技成果转化平台、创新资本交易平台、知识产权交易平台，四大配套功能为精品餐厅、休闲娱乐、创意咖啡、文体活动。