商业地产项目轻资产操作路径与合作模式.docx

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1、商业地产目前四大趋势明朗，包括：并购与倒闭、轻资产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特色化并举时代，全国级商业大集团已成形，区域级商业集团积极布点应对。其中，商业地产轻资产浪潮奔涌了七年有余。入局的玩家，各路杀来；运营的模式，丰富具象。但万变不离其宗，企业运营力是基础，战略选择则成关键。轻资产模式落地到具体战术上，以实现路径、管理模式及企业实践为参考点，才能跑赢这场战术。O1商业地产收入的两大类别严格意义上，商业收入有2类：01、源于资产的收入一一持有方的财产性收入02、源于服务的收入一一运营方提供商业运营管理服务的收入通过拆解单个购物中心的收入与成本，可全面概览商业本质。单个购物中

2、心营收收入及支出模型细分项占比租金收入66%营业收入物业管理收入21%推广收入5%车场收入4%其他收入4%物业支出17%推广支出7%营业支出客户关系支出3%行政管理支出6%营业税金6%其他支出1%经营利润EB1TDA60%根据兴业证券的调研，重资产模式下，购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建，全面负责整个购物中心的日常管理。营业收入为业主方所得，相应的业主方也需承担购物中心的日常经营支出。购物中心收入端主要来源于租金收入（占比66%）、物管收入（占比21%）；支出端分为物管支出（占比17%）、营销费用支出（推广支出+客户关系支出占比10%）行政管理支出（占比6%）等。购物中心营业收入项分析

3、I收入项收入内容收入模式收入来源固定租金按照租赁合同中约定的金赣每月收取，每年存在一定比例的递增租户纯抽租金租金收入（扣率租金）66%通过向租户出租商铺从而获得的收入按照租赁合同中约定的比例,以租户实际发生的销售额按比例收到租金.因为缺少保底租金，对业主方不利，故较少采用。多出现在运营团队为引进目标租户时,作为商务谈判的筹码.租户取高租金（包底抽成方式）当租户实际发生的销售额低于租赁合同约定的金额时，收取固定租金.当租户实际发生的捎售额高于租婚合同约定的金额时，对超出部分按照约定比例收到高租金.租户物业管理收入21%通过为租户提供物业服务从而收取的费用按照租赁合同中约定的以每平米定额向租户收取

4、，相较租金收费调整的频率较低租户固定推广费推广收入5%多种经营收入通过为租户提供推广宣传服务从而收取的费用通过向租户、第三方出租场地广告位等经营性资源从而获得的收入按照租赁合同中约定的以每平米定额向租户收取，相较租金收防调整的频率较低根据出租场地、广告位的位置、面积等制定不同的收费标准，单独签订租赁合同租户、第三方停车场收入4%通过向顾客提供停车服务从而收取的费用根据停车时间进行计费,开业前期可能通过减免停车费从而吸引客流顿客来源：行业调研，兴业证券购物中心营业支出项分析支出项支出内容支出去向物业支出17%涵盖物业员工成本、物业能源费、运行维修斑、清洁卫生费、秩序维护费、其他支出等员工、供应商

5、广告宣传费,氛围首造支出、商演支出、印刷物料支出推广支出通过广告宣传举办商演等方式吸引客潼，同时通过对购物中心内部的装饰装修东围打造为顾客提供良好的购物体聆供应商7%促销费用支出在特定的活动节点，采用发放购物券的方式来促进顾客的消费，如满IooO元戒IOO元等，由此产生的成本由租户和运营团队商议后进行分摊租户积分抵现支出客户关系支出然会员支出运营员工成本行政管理支出行政办公成本出租成本在特定的活动节点，会员顾客可以将积分按照一定的兑换比例在场内进行消费抵现，由此产生的成本由租户和运营团队商议后进行分摊通过定期举办会员活动来维护购物中心会员的粘性,如沙龙生日宴等购物中心运营团队的薪资,奖金等在日

6、常经营中产生的相关行政办公成本在日常租赁过程中产生的相关成本，如租用收银PoS机产生的折旧、维修成本租户供应商员工供应商供应商轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业主方提供商业运营、物业管理服务，进而收取一定的管理服务费。两种模式对照，最大的不同在于收入来源，以及是否承担在管项目全部的运营成本。往下延伸，是否承担物业建造成本、掌握物业所有权，是判断轻重资产模式的最主要依据。轻重资产模式实施路径对比实现路径描述细分路径一转让自持项目股权境外：REITs境内：CM8S、类REITS路径二引入合作方或直投机构出资建造新项目，只是主要负贡运营工作1、合作开发2、小股操盘轻

7、资产路径三分拆商管业务板块，接管母公司项目并拓展第三方在营项目（这是目前最较重模式：不能对资产所有权保持控制但也投入了部分资金1、收并购第三方轻资产平台公司或成立合资商管公司2、整租为主流的领域）较轻模式：委托省理品牌雉出及管理仅管理输出或商业咨询重资产完全持有或控制权超50%的资产02轻资产模式的三大路径国信证券认为，上述三大轻资产路径：从上到下，越来越轻。而路径三则是目前最为主流的轻资产打法。1转让自持项目股权出售在营项目股权，将重资产项目轻资产化，可尽快收回投资成本或变现资产增值收益。基于对项目价值的看多，目前采取该路径的房企大多只出售部分股权，保持实际的控制权和管理权。在美国、日本、新

8、加坡等发达国家的成熟市场，房企旗下商业地产项目的股权转让可通过发行公募REITs实现。目前，中国内地尚未出台针对商业地产的RE1TS政策，尝试境外REITS外，也可借助类REITs、CMBS或经营性物业贷实现抵押融资，盘活存量资产。2引入合作方或直投机构出资建造新项目，主要负责运营工作有丰富的建造和运营经验的房企，能找到有资金或土地资源优势的公司合作开发新项目，双方各取所需，前者还可赚取商业运管服务收入。合作开发与资金成本低的金融机构合作。例如，龙湖与海外低成本资金合作。海外资金方，认可中国商业市场的长期发展潜力，但没有自行开发建设管理商业地产的能力；而龙湖可以少投入资金开发项目，却能赚取全部

9、运营管理收入。与拿地有优势的本地公司合作。例如，万达与村镇集体、城投公司和区域房企合作。合作方出地又出项目的投资资金，万达不出钱，只输出“万达广场”品牌并负责设计建造。项目建成后，万达与合作方签署租赁协议以获取购物中心的使用权，通常其能分享项目30%的物业净收入（N（H）o小股操盘对项目的控股权低于50%（实际上通常不会超过20%）,获得运营项目的管理费和股权分红。3分拆商管业务板块，接管母公司项目并拓展第三方在承接母公司及兄弟公司项目管理运营需求对被分拆的商管服务公司来说，运营管理经验都是从母公司的项目中锻炼出来的，通常最基础的业务收入就来自于承接母公司及兄弟公司的项目管理运营服务。一般为委

10、托管理模式，全面负责整个购物中心的日常管理。当持有方决定将资产委托给另一方进行管理时，对委托方来说就是轻资产模式。直接向第三方商业地产项目输出管理轻资产运营商向第三方商业地产项目输出运营管理服务，按照提供的服务类别获得对应的收入，收费标准有固定收入、租金收入/物业经营净收益的抽成等。这当中，视乎是否投入部分资金，可具体分为：“轻重模式”和“轻轻模式”。4较重模式：投入部分资金，但不100%控股项目收/并购第三方轻资产平台公司或成立合资商管公司。即与业主方公司成立商管公司管理运营。通常，该模式适用的场景是，资产股权复杂、难以剥离或政府对国企的特殊要求等。根据合作协议，参与者需要投入商管公司对应的

11、股权资本金，收回的是商管公司的股权分红，而管理费的收取则视协议条款而定。例如，宝龙商业上市后，以4055万元收购了浙江第一的轻资产商业管理公司浙江星汇60%股权，增加了在管面积及运营收入，扩展了商业运营版图。“二房东”整租，即整租商业物业，然后进行装修和散租。比如，深圳龙岗的万达广场，投入的是一次性装修改造成本以及每年的业主场地租金，获取的是租金收益。5较轻模式模式：品牌及管理输出：即授权使用管理方的商业品牌，管理方负责搭建管理团队并负责运营管理，收取的管理费二租金收入*低固定比例+运营利润*高固定比例。这种保底+超额利润分成的模式，很好地平衡了业主方和管理方的利润分成，能督促管理方努力提升商

12、业业绩。管理输出或商业咨询：不采用管理方的商业品牌，主要输出管理方的管理团队及运营能力。比如，今年华润万象生活在深圳拿下的两个轻资产项目一一与怀德股份合作宝安福永项目，与合正集团合作龙岗龙腾项目，均为此类模式典型案例。路径三之下，不同的模式实质上对应不同的发展阶段，由市场上不同的业主方与商管公司磋商而来。03轻资产合作模式时下，商业地产圈内，尚未有一套成熟统一的轻资产战略标准。在万达喊出全面轻资产前，国内的百货运营商和第三方商管公司早已下场实践轻资产打法。但目前，具有全国影响力的商管公司，多是由开发商延伸发展而来。他们依托于公司的房地产开发，形成自己的商业管理公司，并以明星、标杆项目迅速打响知

13、名度与品牌力。轻资产合作模式委托管理模式品牌及管理轴出横式整租服务横式收益分成型的租货运营服务内容 开业前定位咨询及招租服务； 运苕管理服务（租户管理、收租服务营楣推广等）； 增值服务开业前定位、咨询及招租朋务；运营管理服务（租户管理收租服务营错推广等）； 物业租赁服务； 运营管理服务（租户管理收租服务、营销推广等）； 增值服务 物业租赁服务; 运营管理服务（租户管理、收租服务、营俏推广等） 增值服、收入来源 就开业前定位、咨询及招租服务向业主收取固定费用； 就运营管理务向业主收取收入或利润的预定百分比和/或固定费用； 就增值服务向相关客户收取公共空间使用费就开业前定位、咨询及招租服务向业主收

14、取固定费用；就运营管理服务向业主收取收入或利涧的预定百分比和/或固定费用 向租户收取租金； 向租户收取管理费； 就增值服务向相关客户收取公共空间使用到租金收入物业管理费成本结构管理购物中心的日常运营成本，主要包括员工成本,保安及清洁服务的分包成本、水电费及维修成本与项目有关的员工成本管理购物中心的日常运营成本，主要包括员工成本保安及清活雇务的分包成本、水电费及维修成本与租房购物中心有关的成本员工及运营成本与业主根据项目净收益分成客户业主，租户及获得增值服务的其他客户业主租户及获得增值服务的其他客户业主，租户及获得增值服务的其他客户不同的模式之间，实质上是收入与成本如何切分，以及承担风险与收益分成的问题。以目前唯一上市的纯粹商管公司一一星盛商业为例，可清晰看到个中差异。不同模式下的收入结构式品牌及管理轴出模式整租模式开业前定位建筑咨询及租户招揽服务就定位建筑咨询及租户招揽雇务向业主收取固定费用同委托管理模式无收取租金收入无无收取来自租户的租金运营期运营管理服务就运营管理服务向业主收取收入或利润的顼定百分比及/或固定费用同委托管理模式就运营管理隔务向租户收取管理费增值题务（或多种经营收入）就增值服务向相关客户收取公共空间使用费无同