大型物业收购中法律问题处理分析.docx

《大型物业收购中法律问题处理分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大型物业收购中法律问题处理分析.docx（11页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、#引言#2023年突如其来的疫情仿佛给世界按下了暂停键，但是危中有机，物业服务企业在抗疫前线中的艰辛付出得到了广大业主和政府部门的赞许和褒扬，物管行业的估值节节攀高。2023年，全年共有18家企业上市，其中有17家成功登陆港股；2023年刚刚揭开序幕，便有3家（物业公司）在香港挂牌上市、11家公司（8家物业公司、2家房地产公司、1家房地产信托）在香港递表。目前已有40家物业服务企业登陆中国香港资本市场。现阶段，扩张规模是众多物业企业发展的重要战略。一方面，规模是服务服务收入的保障，扩大规模可以降低边际成本、增加收入实现利润增长，另一方面规模也是增值服务、多种经营的基础；更重要的是，规模大的企业

2、更受资本的热捧，往往可以获得更高的估值。据有关方面统计，2023年物业服务行业并购案例超70宗。收并购成为扩规模的最直接、高效的手段。被并购公司表现出业务类型多样化、领域专业化的特点，如碧桂园服务收购城市纵横、满国康杰、世茂服务收购浙大新宇等，分别在如市政环卫、保安服务、高校后勤等领域落子布局。物业行业收购中的法律风险既有一般公司股权收购的共性，如公司主体资格、股权是否有瑕疵、财产及债务情况、诉讼、仲裁或行政处罚、劳动人事等。除此之外，物业行业也有其行业特性，如和地产集团的关联关系、应收账款等资产的质量、业务的延续性、税务处理等内控制度等。本文总结参与过的多个项目，将物业报告中的常见法律风险及

3、其在收购协议中的处理做出概要性总结，以供参考交流。1中指物业研究，中国物业管理行业2023总结&2023展望。一、公司主体在公司的股权并购及IPO过程中，公司的主体资格的审查和风险排查是特别重要的事项，这事关交易标的是否满足合法性要件和交易后能否有效的装入上市/拟上市公司的主体内，如果拟交易的股权存在瑕疵、主体的合规性存在问题，将对后续的资本市场操作造成障碍。(-)公司设立和有效存续在公司的设立和有效存续方面，要在尽调的基础上重点关注可能存在的出资不实、股权瑕疵等风险。不少小规模的物业公司，因为投标的需要注册资本及实缴数额较大，但往往做完验资之后即把注册资本挪走，存在抽逃出资的风险。在国企改制

4、的目标公司中，改制过程中是否履行了必要的审批程序、评估程序、公开交易等至关重要，将直接影响目标公司股权是否清晰的问题。在交易中如果发现有抽逃出资、出资不实等情况，建议通过补缴注册资本、重新出资、置换出资等整改措施予以整改，并以完成整改作为交易的先决条件。在涉及国企改制的项目中，在充分审阅相关文件的基础上，最好能够访谈相关国资监管部门，取得改制合法有效的书面文件，在交易协议中进一步要求转让方对股权权属明晰无瑕疵作出陈述和保证。（二）公司的独立性及其关联关系处理在物业公司的收购项目中，物业公司有两种基本的类型，一是依托于地产公司设立的物业服务板块，这也是目前分拆上市的主力，如碧桂园服务、世茂服务、

5、佳兆业美好等，另一种是市场上专门从事物业服务的企业，如满国康洁、浙大新宇等。在物业收购的项目中，如果是依托地产板块设立的物业公司，其公司法人的独立性及关联方的债权债务关系是风险防范的要点，目标公司和集团公司、地产公司或其他关联公司之间的债权债务关系、资金往来等是风险防范的重点。这类公司往往受实际控制人控制，有的公司在法人的独立性方面亦存在较大的风险，尽调时需要重点关注。对于有关联方债务、往来的公司，在交易协议中要做好债权债务的分割，做好关联方往来的清理，如果短期内不能清理完毕，在协议中对清理工作做出合理的约定，既要保障相关清理工作的顺利进行，也要对不能及时完成做出预案，在交易价格、付款节奏方面

6、做出相对应的考量和安排。对于公司法人独立性存在风险的标的公司，建议要求转让方在正式交易前对公司办公场所、财务、人事等方面做出调整和隔离，与关联方之间进行独立性的切割，与此同时可以做出适当的过渡期安排，在过渡期内完成整改的同时保障公司的“外观主义方面已经完全独立，消除善意第三人主张公司混同的潜在风险。二、公司的业务传统的物业公司以住宅物业、商业物业管理为主，在多元化、细分市场的专业化格局下收购的目标公司出现高校后勤、市政环卫、保安服务等多业态的综合。在公司业务方面，首先要考虑的是是否和收购方的自身安排相一致，是否存在利益冲突、违反不竞争协议的情况。在公司的业务资质方面，物业管理资质取消之后，普通

7、的物业服务不需要专门的资质，但是市政环卫、保安服务等服务仍然需要相关的资质，但是一般来说风险不大。需要注意的是，保安服务有较强的监管政策，需要重点审查其资质及相关情况，如保安公司法定代表人需要满足特定的条件1、法定代表人变更需要申请；根据规定治安保卫重点单位不得聘请外商投资的保安服务公司，如果收购方是外资企业,收购中需要确定目标公司提高服务的单位中是否有重点单位。在业务合同方面，要重点审查目标公司的业务合同中是否有股权转让的限制性条款，根据经验市政环卫项目、公建项目往往有相关限制,对此要把取得甲方书面同意作为交易的前提条件。另外还要关注合同的服务期限和续约情况，这一点通常通过转让方的业绩承诺来

8、保障收购方的利益。保安服务管理条例第八条规定：拟任的保安服务公司法定代表人和主要管理人员应当具备任职所需的专业知识和有关业务工作经验，无被刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等不良记录。根据公安机关执行保安服务管理条例若干问题的解释（公通字（2010）43号）第二条规定：拟任保安服务公司法定代表人和总经理、副总经理等主要管理人员应当具有保安师资格。第三条规定：拟任的保安服务公司法定代表人和主要管理人员应当具有5年以上军队、公安、安全、审判、检察、司法行政或者治安保卫、保安经营管理工作经验。其中治安保卫工作经验是指曾在县级以上人民政府确定的治安保卫重点单位从事治安保

9、卫管理工作经历；保安经营管理工作经验是指在保安服务公司中曾担任经营管理领导职务的工作经历。三、重大债权债务物业公司一般来是轻资产运营，具有不错的现金流，不会存在较大的债权债务风险。但是，我们经办的不少项目中出现了非常复杂的债权债务问题，对交易造成了较大的障碍。物业公司常见的债权债务有关联方欠款（债务）、小业主欠款（债权）、其他对外借款等，对于一般的债务风险按照通常的股权交易协议中处理即可，物业公司中的债权（如小业主应收账款）应该重点关注其资产的质量，在交易中和转让方进行切割，由转让方承担或根据资产质量情况在交易对价中予以体现。交易中应当重点防范未披露债权债务关系的情况。如某项目中，实控人借标的

10、公司的壳向银行贷款，借的款项挪作他用的情况，该笔借款既未向我们披露，也未在公司财务账簿中体现，尽调团队根据企业信用报告、银行流水、对账单等资料才发现。这种未披露的债务风险极大，如果在协议中未做相关约定，目标公司和投资方将可能需要承担相关债务，还可能由于合规性问题影响上市和企业征信。对此，一方面在尽调过程中要全面、审慎的核查，结合公司银行流水等资料以及财务团队的尽调意见，尽可能的发现问题防范于未然，将公司相关的债权债务关系核查清楚；另一方面，要对相关债权债务、或有债权债务、未披露的债权债务的承担做出约定。防范或有负债风险从以下几个方面着手：一是明确约定或有负债及处理或有负债问题的各项费用由卖方承

11、担；二是延期支付收购款，比如约定20%左右的款项在收购完成后两年内付清，同时规定如果确实发生或有负债，收购方可以直接以未付收购款抵偿；三是由卖方就或有负债提供第三方或财产担保。这几种方式可以单独也可以数项结合使用。四、经营的合规性物业公司中，比较常见的违规风险可能有违规加收水电费（商业物业中常见）、违规违约分包、转包、招投标程序不健全、缺乏相关资质（如食品经营许可证、自行招用保安员备案）、财务、税务不规范等，对此我们建议在交易协议中对常见的可能存在合规性的问题进行明确约定，要求转让方进行陈述和保证。我们经办的某项目中，一个在管的规模较大的商业项目中目标公司在经营管理过程中长期存在加价收取商户收

12、电费的情形，该项目尽调报告中指出根据电力法、物业管理条例、国家发改委关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知（发改办价格（2018）787号）和广东省发展改革委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知（粤发改价格（2018）375号）等法律法规的规定，物业管理单位在转供电、代收电费中不得在电费基础上加收其他费用、不得加价收取电费。电费由国家有关机关核准，任何单位和个人不得私自加价。物业管理单位加价收取电费的行为，违反了上述规定，存在被警告、责令返还相关费用、罚款等风险。建议要求目标公司规范转供电、代收电费中加价的行为，严格执行电力部门核准的电价标准，并要求转让方承诺如若出现相

13、关风险由其承担相应的不利后果。在股权转让协议中我们也明确对上述事宜进行了约定。交易后，相关租户要求退还多收的水电费并向有关机关进行举报，因该项目持续时间长，多年累积数额高达上千万，因股转协议中对上述事宜进行了明确约定，最终不利后果由转让方承担，避免了目标公司和投资方的损失。股权转让中通常会涉及到公司经营的合规性条款，要求转让方对公司经营的合规性进行承诺与保证，如果交易后发现因交易前的合规性问题对目标公司产生重大不利影响，可以要求转让方承担相关不利后果,严重的甚至解除协议。常见的条款如：自成立起，公司始终并将继续，在各个方面（包括但不限于市场监督管理、财政、税务、海关、建设、土地使用和管理、外汇

14、、消防、安全、劳动、商业特许经营等方面）按照适用法律运营和从事活动,并且公司并无违反适用法律法规或政府指令或政府授权的行为。自成立起，公司不存在违反适用法律的情形，且未受到任何政府部门的调查或接到任何违反适用法律的通知或处罚。五、财务税务中小型（收入在1亿以下）的物业公司中，不少公司的财务管理方式较为粗旷，内控制度较差，在财务、税务规范性方面较差。有的财务管理制度非常不健全，公司财务管理由代账公司进行；有的实控人的资产和公司资产混同，不仅仅财务上资产债务需要分割，还需要防范公司、实控人的或有债务风险；有的实控人利用目标公司贷款，所贷资金挪作他用。在税务方面，通过各种方式降低收入、增加成本比较常

15、见，如私户收费、虚开发票、虚发劳务费等。对于物业公司中的财务、税务风险，一方面收购时要进行专业严谨的尽调，另一方面要根据具体的情况合理的安排设计交易，在促进交易的同时保证投资方的资金安全和利益。需要结合投资方的财务管理制度，对目标公司财务、税务合规性整改后的财务数据进行测算，以确定项目的投资收益情况。还要防范目标公司长期财务、税务不合规可能存在的行政处罚等风险。并且在协议中做出相应的约定，如：转让方向受让方提交的目标公司和目标集团截至2023年12月31日的财务报表（财务报表）正确反映了公司截至【2023】年【121月【31日的财务状况和业务经营状况，且自【20231年【1】月【11日以来至交

16、割日，除本协议已披露的除外，目标集团在经营、效益、财务及财产状况方面不会发生任何重大不利变化。自基准日至本协议签署之日目标公司、目标集团尚未制订或通过任何涉及目标公司、目标集团的利润分配方案和资产处置方案，转让方保证至交割日目标公司、目标集团也不会制订或通过任何涉及目标公司、目标集团的利润分配方案和资产处置方案。除上述已披露事项外，对目标公司及目标集团本次交易前已发生的，或者由于本次股权转让前已发生的事件或与之相关的一切税务、债务（包括但不限于转让方及其关联方和目标公司、目标集团的关联方资金往来、借款）、义务、责任、行政处罚、对外担保、民事诉讼及仲裁以及目标公司及目标集团的员工的报酬、福利、公积金、社会保险问题导致的目标公司、目标集团法律责任（包括但不限于补缴、承担罚款等），均应由转让方连带承担，转让方连带地保证使受让方及目标公司、目标集