建筑工程收购协议争议仲裁案裁决书.docx

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1、建筑工程收购协议争议仲裁案裁决书中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会（以下称深圳分会）根据申请人XX实业有限公司（以下称申请人）与第一被申请人XX房产开发有限公司（以下称第一被申请人）、第二被申请人XX纺织有限公司（以下称第二被申请人）于1997年1月10日签订的XX市场改扩建工程项目收购协议补充条款的仲裁条款以及申请人的仲裁申请，依照中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（1995年10月1日起施行本，以下称仲裁规则）的规定，于1997年8月11日受理了申请人与第一、二被申请人关于XX市场改扩建工程项目收购协议（以下称收购协议）和XX市场改扩建工程项目收购协议补充条款（以下称补充条款）的争议仲裁案

2、。依照仲裁规则的规定，由申请人指定的仲裁员、被申请人共同指定的仲裁员与双方共同指定的首席仲裁员3人于1997年9月15日组成仲裁庭审理本案。仲裁庭审阅了双方当事人提交的仲裁申请书、答辩状及有关证据材料，于1997年11月6日在深圳开庭审理本案，申请人的代理人和两被申请人的代理人均依时出庭。仲裁庭听取了各方代理人的陈述和辩论，并就本案事实作了调查。开庭后，在规定的期限内双方当事人补充了有关证据和材料。三方当事人庭后还进行了和解，但未能达成和解协议。1998年6月3日，仲裁庭依事实和法律作出裁决。一、案情1996年9月9日，申请人和第一被申请人签订了收购协议就XX服装城项目的收购条件达成一致。XX

3、市场改扩建一期工程项目（包括位于物业西侧的临时建筑招商楼）系第一被申请人开发建设，所有权及经营权为第一被申请人，办理了开发建设到销售的全部合法手续。第一被申请人为解决公司存在的问题，经董事会会议讨论，将该项目出售及转让给申请人。双方为此签订了收购协议，就物业现状、申请人保证、物业的收购、物业交割、各方义务、税费及费用的负担、违约责任、法律适用及争议的解决、其他等9个方面作了约定，其中与本案纠纷有关的内容如下：第4条物业交割交割工作包括将有关物业的合同、账目、政府批文及证书，以及物业的所有权及实际控制权交给申请人。在协议签订之日为正式交割日，交割工作应在1996年9月30日前完成。第5条各方义务

4、第一被申请人义务：(1)负责办理与本物业收购有关的全部法定手续，包括但不限于：向XX市计划经济委员会、XX市房产管理局、XX市规划土地管理局及其他有关政府部门申请全部土地使用权、物业销售权的更名及转让手续。(2)前述(1)所述全部转让手续应在本协议签订之日起4个月内完成。第一被申请人应安排人员(主要是此项目具体操作人员)在本协议履行完毕之前参与并协助申请人完成与物业收购和履行本合同有关的工作。申请人权利义务：依照本协议第3条第3款的规定向第一被申请人支付物业价款等等。第7条违约责任：如协议一方严重违反本协议规定的义务，致使本协议无法继续履行，则守约方有权终止本协议，并就所受到的损失向违约方索赔

5、。第8条法律适用及争议的解决：本协议受中国法律的管辖和保护。凡因执行本协议所引起的或与本协议有关的任何争议，双方应通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向有管辖权的法院提起诉讼。收购协议签订后，申请人依据收购协议履行了自己的义务，第一被申请人未在收购协议签订之日起4个月内完成与本物业收购有关的全部法定手续，未办好土地使用权、物业销售权等的更名手续；即因第一被申请人未在收购协议规定的期限内完成收购协议第5条第2款规定的义务，给申请人造成了经济损失，申请人要求第一被申请人赔偿损失并提供保证人，第一被申请人邀请第二被申请人担保，申请人表示接受。1997年1月10日，申请人、第一、第二被申请人鉴于

6、收购协议的上述履行情况，三方签署了补充条款，达成如下内容:第1条：第一被申请人因未在1997年1月9口前完成与本物业收购有关的全部法定手续已构成违约，根据收购协议第7条违约责任的规定，第一被申请人需赔偿申请人的经济损失，三方同意以收购协议确认的投资总额55320万元的5%。为第一被申请人按月计算支付的违约金。第2条：第一被申请人给申请人支付违约金的起算日为1997年1月10日，但第一被申请人在1997年3月30日前完成了与本物业收购有关的全部法定手续，申请人同意免除第一被申请人的违约责任及损失赔偿。第3条：申请人需按协议继续履行自己的义务，包括承担协议中第一被申请人的债务及履行中与第三者的合同

7、义务，继续进行XX市场改扩建工程的兴建，直至协议中申请人的全部义务实际履行完为止。第4条：第一被申请人除履行办理与本物业收购有关的全部法定手续的义务外，需继续履行协议中的其他义务。第5条：第一被申请人因违约支付违约金给申请人或赔偿其损失，由第二被申请人承担保证责任，即第二被申请人承担第一被申请人支付违约金或赔偿损失的连带责任。第二被申请人不承担除此之外的其他责任。第6条：原协议第8条第2款争议的解决修改为：凡因本协议所引起的或与本协议有关的任何争议，三方应友好协商解决，协商不成的，提交给中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁解决。第7条：本补充条款与原协议如有冲突或抵触，以本补充条款为准。第8条：本补

8、充条款三方签字或盖章生效，一式6份，三方各执两份。第9条：本协议自签字之日起对双方具有约束力。三方在履行补充条款中发生争议，经协商未果，申请人依据补充条款中的仲裁条款向深圳分会提起仲裁，提出以下6项仲裁请求：第一，第一被申请人赔偿申请人到1997年7月10日的经济损失人民币900万元。因第一被申请人未能在收购协议及补充条款规定的时间内完成土地使用权、物业销售权的更名及转让手续。计算方法一：根据补充条款第1条及第2条规定，第一被申请人需向申请人付款截至1997年7月10日的违约金：55320万元X0.5%X6个月=2766000元X6=16596000元。计算方法二：根据收购协议约定的投资总额及

9、第7条违约责任规定的赔偿实际损失原则，第一被申请人需向申请人支付截至1997年7月10口的资产闲置的利息损失为：投资总额55320万元建筑面积总额126800平方米=4362.8元/平方米X五爱服装城四、五楼未能销售建筑面积36000平方米=资产闲置占用资金总额157059937元X1%月息X6个月=9423596元。根据以上任何一种计算方法，截至1997年7月10日，沈阳信和应当向申请人支付违约金或赔偿经济损失均超过900万元人民币。第二，第一被申请人赔偿申请人自1997年7月10日起至完成土地使用权及物业销售权更名手续止的经济损失。第三，第一被申请人立即负责办理并迅速完成五爱服装城土地使用

10、权及物业销售权更名手续。第四，第二被申请人承担第一被申请人上述两项经济赔偿的连带赔偿责任。第五，被申请人赔偿申请人办理仲裁案件而支付的合理费用一律师办案费及其他实际费用。第六，被申请人承担全部仲裁费用。1997年12月10日，申请人再次明确仲裁请求如下：第一，裁定收购协议为有效合约，第一被申请人应履行办理收购全部法律手续的义务。第二，裁定第一被申请人按补充条款的规定向申请人赔偿900万元违约金。第三，裁定第二被申请人承担第一被申请人向申请人赔偿900万元违约金的连带责任。第四，裁定被申请人赔偿申请人办理仲裁案件而支出的合理费用一代理费及其他实际费用。第五，裁定被申请人承担全部仲裁费用。1998

11、年4月20日，申请人又变更了上述第一项仲裁请求，即取消关于裁定收购协议为有效合同的请求，但仍保留裁定被申请人按收购协议的要求迅速办理有关的全部法律手续。申请人和两被申请人的争议焦点如下：（一）关于收购协议和补充条款的效力和生效问题申请人称，收购协议及补充条款是签约各方真实的意思表示，是平等互利公平协商的结果，没有违反中国法律的内容，没有损害社会公共利益及第三者的合法权益，应属有效协议。收购协议约定自签字之日起对双方具有约束力，收购协议应自签字起生效。理由如下：其一，收购协议明确约定本协议自签字之日起对双方具有约束力，这一约定不违反中国法律。其二，收购协议的内容没有违反中国法律，项目转让符合中国

12、法律法规的有关内容，即没有违反中华人民共和国城市房地产管理法第37条规定的不得转让房地产的7种情况中的任何一种情况，也符合该法第38条规定的以出让方式取得土地使用权转让房地产条件。其三，工程项目的转让符合第一被申请人与沈阳市国土局签订的国有土地使用权出让合同规定的条件。其四，收购协议签订后，申请人依约履行了自己的全部义务。其五，第一被申请人没依约负责办理土地使用证等法律手续已构成违约，不能以没办成手续为由反而称合同还未生效可不予履行。被申请人辩称，收购协议未办理土地使用权更名手续并未生效，还属应不予履行之协议。收购协议是与土地使用权转让相关的在建工程项目转让协议。该协议第五条第二款规定了第一被

13、申请人办理与物业收购有关的全部法定手续，另约定全部转让手续应在本协议签订之日起4个月内完成，这一约定在法律上存在矛盾。即这一约定应依法从何时开始履行，或这一约定何时开始具有法律效力不能确定。根据收购协议第9条“本协议自签字之日起对双方具有约束力”的规定，第一被申请人应于1996年9月9日开始履行这一约定的义务，即负责办理与本物业收购有关的全部法定手续，并于4个月内完成，否则违约。但根据中国政府有关房地产转让的法律规定，办理上地使用权更名和转让手续属于房产项目转让行为的一个重要组成部分，未办理更名手续说明转让还未成立，因此，收购协议还属应不予履行之协议，第一-被申请人未在协议约定的期限内办理土地

14、使用权及物业销售权更名手续还没构成违约。被申请人又辩称，收购协议应为无效协议，除上面所述理由外，补充事实如下：第一被申请人属中外合资房地产开发公司，根据中外合资企业法及第一被申请人合同及章程，合资公司的重大权益问题的处理“需经董事会一致通过，第一被申请人有9名董事，董事会于1996年9月3日召开了会议，作出了第一被申请人1996年第2次董事会决议，此次董事会会议有3名董事未出席会议，出席董事会会议并签字同意的只有6名董事，虽达到了法定人数，符合董事会会议的召开必须达到2/3董事出席的规定，但所作出的董事会决议违反了“需经董事会一致通过”的原则，应属无效协议。第一被申请人签署收购协议是依据此次董

15、事会会议决议的精神，既然董事会决议无效，依据此对外签署的相关文件收购协议亦应无效。申请人认为被申请人的上述意见缺乏事实及法律根据，并进一步阐述：第一，第一被申请人召开1996年第二次董事会会议，因3人缺席致使决议无效，被申请人对此并没有提供任何证据及法律依据，合资公司9名董事6名出席了会议并一致同意签字，3名弃权，符合合资公司、章程及中国法律董事会会议召开的法定人数。根据中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例规定的合资公司重大权益问题须经出席董事会议的董事一致同意的原则，并非是被申请人认为的需经由9名董事一致通过，故这份董事会决议应属有效协议。第二，中华人民共和国城市房地产管理法关于房地产转让的规定中，并没有规定须给转让方或受让方内部董事会决议通过，才能签订转让协议，即转让方和受让方内部董事会是否决议通过，不是相互之间签订转让协议发生转让行为的必要条件。即不管第一被申请人董事会会议是否有效，均不影响收购协议的合法有效。第三，收购协议注明：“第一被申请人为解决公司存在的问题，经董事会会议讨论，决定将物业出售及转让给申请人”这就说明，第一被申请人董事会决议早在签订收购协议时就已向申请人披露，从未有过董事会决议无效的说法。在申请人向其追究违约责任的今天，第一被申请人突然以董事会决议无效的理由来否认收购协议的效力是不能成立的。（二）第一被申请人未能在约定的时间内办好收购协议