房企分化的八个方向及各企业现状.docx

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1、分化不新鲜这些年，房企一直在分化！不同的是，行业上行期鸡犬升天，好房企和差房企差别不大，更多是涨多、涨少的问题！行业下行期则分化鲜明：有人生有人死，有人进有人退，潮退时裸泳者一个个裸奔，好房企和差房企差别显性化，易识别化。有人爆雷躺平，有人稳定前行，大多人则熬着。分化加剧了，洗牌加速了，出清加快了，房企正进入分化的超级加速期！但问题是，房企到底在如何分化？大分化又如何体现？分化又体现在那些具体维度？这少有人谈及细化！今天，笔者特别总结和拆分下分化的8个维度。即从战略分化、销售分化、投资分化、融资分化、多元化分化、地位分化、利润分化等8个关键维度去找一下差距。看看同样是地产开发老司机，到底有和大

2、差别？事实上，一个个局部战场的小分化，最终必然累计引发房企全局的的大分化。销售分化央国队大于混编队大于民营队今年大家都难。最新前8个月数据亿翰数据显示，2023年1-8月TOP200房企总销售额同比下降49.8%,相当于腰斩50%!新时期，谁跌得少，谁率先企稳，谁就是英雄！以此拆分一下，我们发现，央国企在跌得少，在最近6、7、8月三个单月环比同比回正企稳方面，明显比民企好太多了！比如2023年1-6月，央国企销售额同比降幅最小，同比降30%,民企降幅最大，同比降44%,混合所有制企业降低43%。再深入一层分析，这还是在很多民营房企降价走量基础上的结果。事实上，2023年上半年央国企及混编房企销

3、售均价均呈现“逐步上涨趋势，而民营房企销售均价较2023年下降534元/平米”!再看8月单月销售PK0TOP50房企中，国央企8月销售额环比升1.2%,同比降仅7.9%,比如金地、招商、金茂等央企8月销售均实现同比正增长。与之相反，民企8月销售环比下降9.1%,同比则是继续下降51.0%o多数民营房企8月销售额同比降幅仍在40%以上。为何央国企销售恢复得快？一个重要原因是央国企品牌与信用优势优势。即眼下购房者对爆雷房企交房已经高度担忧和怀疑，都拒而远之。尤其2023年头部房企TOP2恒大、ToP3融创、TOP1O世茂等接连暴雷后，购房需求进一步挤压、转移到稳健经营的头部央国企。民营房企很痛苦，

4、一句话，客户少了，而且客户转移了！当然在央企与地方国企，混合所有制企业，也是有差别的。混合所有制企业甚至地方国企，整体竞争力还是不及大型地产央企。毕竟大型央企拥有的信用优势、品牌优势、资源优势以及政府博弈优势，整体还是胜过地方国企的！2费管分化央国企销管费3.52%,民企高达6.43%不要只看到销售额降幅的分化，销管费用也分化的厉害！2023上半年，整个央国企平均销管费率为3.52%,而对应民营房企销管费率为6.43%相差2.92%,几乎高一半的费率！目前看，在销售普遍难的背景下，但央国企整体销管费率依旧保持相对的低位，而民营房企销管费率维持在行业高水平。不仅如此，仅销管费就接近3个点差异，那

5、么这也势必传导到利润率即净利率的又一差距。目前，在三费层面，降本增效是2023年所有房企的战略共识，各房企逐渐重视对销管费用的控制，管理走向精细化。比如2023年房企平均销售费率及管理费率分别为2.18%和2.34%,较2023年分别下降-0.17%和-0.03%o3座次分化优秀房企“被动上升”，出险房企节节败退前2年，一位30强房企董事长对老潘笑谈，现在不求增长，其实只要把规模能稳住，其实公司排名就能上升！没想到，到如今2023年，这位董事长的话迎来一个加强版。2023年，只要我跌得少，房企座次排名就可能上升了！当然房企是否在乎规模是另外一个问题，但事实上，排名上升房企的官网官微以及其他对外

6、官宣中排名上升的消息总是高频曝光。2023年1-8月TOP30房企中，仁恒置地、越秀地产、华发股份销售排名拉升特别厉害，分别上升28名、27名、21名。比如恭喜仁恒，稳健型、产品型的仁恒置地仅仅1年时间，就从行业57强上升到29强，“被动”进入地产30强。比如越秀从45名进入18名，被动型进入20强。但事实上越秀22年前8月635亿，同比去年前8月658亿，还下降了3.5%o原因就在于跌得少，就是胜者！同样是滨江，他从21名直接进入13名，逼近地产10强！当然，央企华润置地、保利发展市占率提升明显，分别上升0.3%、0.2%未来房企座次表会如何分化？应该说可以看一个剪刀差。即新增货值市占率和销

7、售市占率的差值，可以大概预测未来房企销售市占率的提升空间截止至2023年8月，华润置地、滨江集团、保利发展凭借在市场拿地力度相对较强，新增货值的市占率显著大于销售市占率，销售市占率提升潜力在样本房企中排名前三。而滨江集团市占率提升排名第二，是为数不多的2023年能够积极补充土储的民营企业！Kffm*tA9全附EMM力金DKMatM62023.12023.1Sft2023.12023.18b*t*如233.7%3.3%-0.5%363氏6%74%-12%4.1%工149S1.5%1.5%0X)%4847.3%4.9%25%34%USXM23149必1.1%13764.3%3%-as%2.7%1*

8、发般份38172106%0%11.11%*14%H室金茂1511414%1.1%-02%1213-14.3%2.3%20%12%xa*121021.5%1.5%1012251S%1%11O4.7%3%必125-24153%1.1%2.6%来源：浙商证券研究所拿地分化大多民营O拿地PK央国企高强度拿地全局看，2023年1-8月房企拿地规模同比下降44.1%!应该说，当前土地资料仍然是房企重要生产要素，他能决定房企未来2-3年开发和销售！另一方面，三道红线之后，房企越来越靠自有资金扩张，而房企未来净资产增长主要由土地储备、利润率和负债水平决定。因此，甄别哪些地产公司未来有更强成长性，拿地强度或是更

9、好衡量指标之一。相对而言，爆雷房企不拿地已是必然，更值得一提的是，大多规模民营房企都在保留现金流，2023年上半年基本都是0拿地。现在还在拿地的更多是央国企和少数优秀民营房企。2023年18月房企拿地额排前10位分别为保利、华润、招蛇、滨江、中海、万科、建发、绿城、越秀和华发。显然，拿地10强中仅滨江一家民企，而且他的拿地强度是64%再扩充一下，前8月拿地额30强房企中，民企仅有滨江集团、龙湖集团、伟星地产、碧桂园4家！说完民营房企，再来看看大型央企和地方国企的拿地劲道。其一、全国性布局央国企保持相对较强的力度，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地强度分别为38%、44%,42%o其中保利2023

10、年前8月拿地818亿，位列行业第-O华润置地758亿，位列第三。其二，拿地强度还是地方国企高得吓人，太猛！比如厦门象屿集团130%、广州珠江投资119%、广州越秀地产67%,厦门建发集团拿地强度67%o这分明是一一要弯道超车，要向前冲的号角！整体看，2023年前8月权益拿地额ToPIoO强中，地产央企、地方国企和民企三大队伍拿地额占比分别为“41.9%.43.5%和14.6%值得一提的是，民企本就弱，而且前8月民企拿地占比再次下降2个百分点！民营房企的力量感越来越弱！净利分化平均净利率6.6%,央企7.33%、民企平均5.18%销售的分化，费用的分化，拿地的分化势必带来后期营收、净利的大分化！

11、不仅仅是当下，未来2、3年更是如此！比如这1、2年，因为土地市场参与主体民营房企的大撤退，竞争不再火热，也带来拿地利润空间提升，这两年央国企加强拿地力度，意味着土储数量、土储利润质量双双提升，势必推升未来2-3年业绩和利润增长空间。但眼下而言，营收，净利润都面临普遍下滑。比如2023上半年房企营收都普遍下降10%到20%。2023上半年，沪深上市房企营业收入均值为114.1亿元，同比下降13.8%;大陆在港上市房企营业收入均值为184.7亿元，同比下降17.6%!同样归母净利润也几乎腰斩。比如2023年上半年,沪深上市房地产公司归母净利润均值为3.1亿元，较2023年同期下降55.6%,跌幅进

12、一步扩大；大陆在港上市房地产公司股东应占溢利为9.5亿元，同比下降54.1%o在一份浙商证券一份研究报告中，23家样本房企2023年上半年总净利润1164亿元,平均净利率低至6.6%,较至18年高点降低-6.76%,目前已降至超低点。但分开看，民营房企净利率更堪忧。2023半年度央国企、混合制、民企净利率分别为7.33%.6.48%x5.18%o民企，显然是最低的。而在营收中，2023年中期绿城中国、龙湖集团、招商蛇口位列样本房企营业收入增速前三名。绿城22年中期营收增长高达79.1%,龙湖增长56.4%,招蛇增加28.9%o尤其是绿城，是很稀缺的高增长房企。即22年上半年营收大增79%,归母

13、净利率大增36.7%,全年保底完成3100亿元销售目标，感觉肌肉力量感十足。营收与利润，民营同样处于下风！6融资分化融资二度分化、差距继续加大融资而言，大家都知道央国企和优秀民企整体领先。比如民营房企内部也差异大，优秀民营房企比如龙湖已经破4,低至3.9%,而其他上市民营房企则超9%,差距在5%o刚说了，上半年房企平均净利率才6个多点，融资最大落差就差了5个点。但这2年，在信用收紧和分化累计下，本就分化的融资力还在继续大分化。其一，优质房企融资成本还在持续下降、下探。而其他房企融资还不成本高低问题，而是融资本身都是个问题。比如2023年这半年，保利、招蛇、金地、滨江、旭辉、新城存量融资加权平均融资成本都呈现继续下降”的趋势。央企不用多说，以优秀民营房企来举例：优秀民营房企融资成本有几个典型变化。比如龙湖融资成本首次破4,秒杀一些地产国企,2023年上半年龙湖平均融资成本下降至3.99%,这是真功夫，真实力。比如旭辉集团融资成本首次破5，也从5%下降到4.9%o比如滨江集团融资成本从4.90%降低到4.7%0其二，融资成本二度分化是一码事，融资数量分化又是一码事。以信用债发行为例，央企、地方国企和民企发