房地产企业项目测算中易忽视的部分.docx

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1、地产上行的那些年，房企在地块获取前期，实际上并不太注重一版测算的科学性与严谨性，常常由于“政治因素”非理性的压低成本、拔高预期售价以获取规模的扩张。毕竟在那个年代，站在风口上，猪都可以飞起来一一市场的红利可以掩盖大量的成本问题。现如今，多数房企售楼部门可罗雀，以量换价求得生存，销售业绩腰斩，成本竞争力成了企业生存的唯一法门。未来房企在拿地的过程中，成本的考量必须极其严谨和谨慎。项目各项成本中，拿地成本对项目利润影响最为明显，也是成本精细化管理最可以发力的环节。因此，房企有必要改变以往“粗放式”成本测算模式，力求从一开始就拿对地。接下来笔者结合多年的地产实操经验，谈一谈如何先走对拿地测算这一步。

2、直入主题，先来看一张设计强排图。一般来讲，各地产公司都有自己的拿地成本测算套表。测算人员结合强排方案，填入对应的主要技术经济指标，结合公司成本数据库，对各业态成本指标进行填写。通过各科目成本填报后，会自动形成该项目拿地的成本水平，再结合预期售价，得到地块的利润，最终用于指导地块的获取。但是，仅从这张简单的强排方案，极少的信息量，根本无法为未来科学、精准拿地测算提供参考。笔者结合实际经验，总结了常规测算考虑的成本因素外，值得提前关注、容易忽略的关键成本信息，供大家参考。1地块指标关注项清单成本测算中易忽视的重点产品类型住宅1、架空层、首层、顶层在面积计算时易错2、超高层易忽略避难层的面积计算，是

3、否计容等问题3、钢筋、混爆土、通风、消防工程等成本均远高于100米以下住宅4、别墅类改善产品，在立面选材上的差异商业1、商业在面积计算时要注意当地在面积计算规则时，对于层高大于一定数值时，会导致双倍或多倍计容2、商业是自持、移交、销售，均影响成本的投入及货值公配部分公配成本预估易忽略是否装修，如幼儿园（部分政府要求装修移交）、物业办公室、公租房廉租房（部分政府对面积段、装修标准均有明确要求）等车位1、地上地下车位占比、地块是按户配还是面积进行配比（例如每1户1.2个车位or每Ioom2配1个车位等）2、区分好人防及非人防车位，一般来讲人防车位不允许销售3、机械车位需考虑运营维护、安装、拆除成本

4、售楼部上建样板房以此强排图为例，易忽略两点：1、该样板房建于商业顶层，是住宅性质（70年产权）Or商业性质（40年产权），对售价的膨响2、除样板房本身的成本外，商业顶部样板房前的门庭景观、小品打造成本易忽略就某一地块指标而言，最重要也是最容易被忽视的就是面积指标。造成面积差异的根本原因在于部门交圈不足。土地拓展部门仅关注土地出让条件、政府规划条件中关于整体地块占地面积、建筑面积、计容面积、容积率等指标；设计部门基于土地拓展部门提供的指标进行强排及方案设计，工作重点聚焦在如何尽量做满容积率以达到货值最大、满足日照、满足销售需求、做好产品设计等层面，但并未关注具体业态面积在房管局计算规则下的差异；

5、而预售证的获取又常常由项目或者开发报建部门完成，他们的工作重点则是如何满足营销的开盘、推售需求，快速获取预售证，并未关注预售面积、建筑面积、计容面积等有无差异。因此，在拟获取项目前，必须前置研究当地规划管理建筑面积计算技术规定与房产测绘建筑规程（如图示），结合公司的户型库,对经常出现差异的如：阳台、门廊、架空层、飘窗、露台、雨棚、坡屋面、层高等研究其规划面积、建筑面积、计容面积之间的差异，进而对户型进行微调。功能区规划管理建筑面积计算技术规定房技术超说明会粮据结构层高来确定面积的乘以系数只要结构层高不低于2咪，不管具体层高多少，按一层计算面积可售面积减少门廊计算1/2面积1、无柱门廊不计算面积

6、；2x单月旺计算1/2面积；3、港旺计算全面积；1、可售面积减少；2.可售面积无变化；3、可售面积增加；阳台主体结构内阳台计算全面积，主体结构外阳台会根据进深大小来确定是计算全面积还是半面积只要是非封闭阳台，不管结构内外均计算1/2面积1、可售面积减少；2x根据实际情况确定；空中花园会根据进深大小来确定计算全面积还是半面积隔层上盖不计算面积可禽面积减少室外楼梯不管有没有上差，计算1/2面积1、永久性上盖计算全面积；2x无上盖计算1/2面积；1、可售面积增加；2x可售面积无变化；雨篷1、有柱雨篷，计算1/2积；2x无柱雨篷，W2.10m,计算1/2面积；3、雨篷，W210m,不计算面积;1、可以

7、参照有柱门廊计算法；2x不计算面积；3、算面积；1、根据实际情况确定；2.可售面积减少；3、可售面积无变化；夕唯温层根据保温层厚度计入建筑面积部分地标会规定厚度根据实际情况确定地下室半地下室结构层高小于22米计算1/2面积结构层高小于2眯不计算面积（图示：XX城市规划与房产面积计算差异分析）其次，要打通从拿地一设计一报建等相关部门关于面积管控的交圈体系，全过程跟踪指标变化，及时纠偏调整。最后，总结规划、预测面积，对比形成指标库。同时对可售率低的户型，总结经验，调整标准户型，为后期快速开发和拿地测算提供依据。2产品类型产品类型住宅1、架空层、首层、顶层在面积计算时易错2、超高层易忽略避难层的面积

8、计算，是否计容等问题3、钢筋、混凝土、通风、消防工程等成本均远高于100米以下住宅4、别墅类改善产品，在立面选材上的差异商业1、商业在面积计算时要注意当地在面积计算规则时，对于层高大于一定数值时，会导致双倍或多倍计容2、商业是自持、移交、销售，均影响成本的投入及货值公配部分公配成本预估易忽略是否装修，如幼儿园（部分政府要求装修移交）、物业办公室、公租房廉租房（部分政府对面积段、装修标准均有明确要求）等车位1、地上地下车位占比、地块是按户配还是面积进行配比（例如每1户1.2个车位Or每Ioom2配1个车位等）2、区分好人防及非人防车位，一般来讲人防车位不允许销售3、机械车位需考虑运营维护、安装、

9、拆除成本售楼部上建样板房以此强排图为例，易忽略两点：1、该样板房建于商业顶层，是住宅性质（70年产权）Or商业性质（40年产权），对售价的影响2、除样板房本身的成本外，商业顶部样板房前的门庭景观、小品打造成本易忽略关注项清单成本测算中易忽视的重点由于拿地前的测算信息不足，基于强排方案无法精确预估成本投入,成本测算人员思维上要跳出方案本身思考影响成本的关键因素。1、项目定位。项目定位刚需、改善、低端、中端、还是高端。还有你目标客户群定位、产品定位、市场定位、功能定位、主题定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位所有这些都决定了你的成本投入。2、产品本身。不同类型的产品除自身的成本差异外，

10、还要避免遗漏如计算规则、产品性质、全周期运营成本等对成本或货值的影响。3、产品之外的延伸。成本的投放要考虑销售及交付端的要求，例如是否满足销售的需求、投入产出比、移交政府的要求、与竞品的差异、成本适配等因素。3项目内外关注项清单成本测算中易忽视的重点项目内外地块边围墙是否可后期利用于场内施工的临时围墙？基坑支护是否有足够的放坡距离、临近主干道的距离、临近周边高层和民房的距离等，支护形式不同，成本投入差异巨大红线内景观1、绿化成本测算中，绿化单方的计算是以堆坡展开面积，还是垂直投影面积。若采用堆坡面积，最终可能导致景观面积+建筑基底面积+道路面积与项目占地面积不等2、游泳池，水景、水系景观，容易

11、忽略设备成本、后期维护成本3、以文中强排图为例，北面由于建筑退距，有大量的占地面积需进行景观打造，此成本应结合项目建设标准综合考虑红线外景观1、因销售需要，尤其售楼部临街面展示需要，临近地块红线外往往也需要打造，存在成本投入（以此强排图为例，西面角的售楼部红境外部分必然要做适量打造）2、不要过于相信政府对地块周边绿化景观打造的承诺，结合项目自身开发进度适当考虑四至道路规划1、搞清楚政府对于规划道路是否明确由谁建设、何时建设、计划开工时间及完工并投入使用时间？2、由开发商建设易忽略的点是作为政府市政工程，该道路的建设标准对成本的影响；3、若政府要求开发商代建，后期退还此部分成本（绝大部分情况下笔

12、者表示呵呵,并对开发商深表同情）4、由政府建设，则其建设周期与项目开发、交付的即响，如无法满足开发商的时间要求，此部分投入开发商依然需要适当考虑。地块边民房1、除了可能对其日照的影响外，施工过程中的扰民、噪音，都会增加居民及城管部门协调、施工效率、施工时间、选用施工机械（如锤击改静压）等带来的各类成本影响2、老破小民房容易因施工产生墙体开裂等赔付成本小区出入口以此强排图为例，不要忽视小区共有3个出入口，对应的道闸系统、安保监控、岗亭设置、门楼设置、物业安保人员费用等成本容易遗漏对于项目内外易忽略的成本因素，笔者总结八个字供大家测算前参考。1、投前策划。结合过往操盘项目的经验，在施工、销售、交付

13、等环节上出现的问题，以及优秀的项目成本管控经验,包括涉及安全生产、重点专项成本方案（如桩基、支护、高边坡、大型土石方）等方面，如果时间允许应充分考虑，并进行投资拿地前的策划。2、放弃幻想。项目周边政府承诺打造的景观绿化、市政道路等工程,如果在地块获取前并未启动，或经公司评估无法满足项目开盘、交付等节点需求，建议项目公司自行考虑成本投入。此处学费太多，不过多阐述4特殊因素关注项清单成本测算中易忽视的重点特殊因素环境影响1、临海项目对于项目立面材质（抗风、抗酸、抗腐）的影响2、临江河湖等周边水资源丰富项目在桩基选型、地下水位对地库抗浮、抗渗的影响3、临山项目对于防范高边坡塌方产生的防护投入4、临铁

14、路、高架、主干道、繁华商圈项目对于噪音污染在静音门窗上的成本投入单位影响1、机场周边。对于限高的强制要求2、学校周边。上课及夜间时段易被投诉影响项目施工及工期，最终影响成本投入（降效、赶工等）3、国防部队。由于军队特殊性，保密性，可能与土地出让条件冲突，对项目限高有要求，从而导致修改规划从而大幅影响成本4、气象或环境监测部门。为保证监测的准确性可能对地块的退距、限高有特殊要求对于外部特殊因素，一定要进行多部门在地块周边至少3公里范围内的实地踏勘，逐个排查环境的不利因素及周边特殊单位的影响。笔者经历过很多项目，由于未考虑周边特殊单位的干预，项目被迫在原定规划的基础上，进一步退距、限高。而此类单位往往在行政上又不受当地政府部门管辖，沟通协调难度极大，导致项目改规从而损失大量利润。小结地产薄利时代，一两项成本的错漏缺让项目由盈转亏绝不是危言耸听。我们要从以往仅凭一张强排图、简单的现场踏勘来指导公司拿地这种粗犷的测算及调研方式，积极转变为如何充分前置考虑成本风险，将过往项目运作过程中的问题，在拿地端进行谨慎评估、科学研判。相信本文可以给您一些启示。