房屋买卖争议仲裁案裁决书.docx

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1、房屋买卖争议仲裁案裁决书中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人邓XX、张XX和被申请人XX私人有限公司于1994年7月30日签订的XX花园买卖合同中的仲裁条款，以及申请人于1998年11月5日提交仲裁委员会的仲裁申请书，受理了本房屋合同争议仲裁案。因本案争议金额不超过人民币50万元，根据仲裁委员会仲裁规则的规定，本案适用仲裁规则中的简易程序。由于申请人和被申请人没有在仲裁规则规定的期限内共同指定独任仲裁员，也没有共同委托仲裁委员会主任代为指定一名独任仲裁员，仲裁委员会主任根据仲裁规则第65条的规定，指定XXX担任本案独任仲裁员，于1998年12月25日组成仲裁庭，审理本案。

2、仲裁庭于1999年3月2日在北京开庭审理本案。申请人的仲裁代理人和被申请人的代表及仲裁代理人参加庭审，陈述了案情和各自的主张，回答了仲裁庭的提问，还相互就有关法律问题进行了辩论。庭后，双方当事人均提交了补充材料。根据仲裁规则第73条的规定，仲裁庭应于1999年4月2日前作出裁决。为了使双方当事人有充分陈述各自主张的机会，仲裁庭不能在上述期限前作出裁决。仲裁庭将上述情况报告仲裁委员会秘书长，请求延长作出裁决的期限。仲裁委员会秘书长审查了本案的有关情况，认为仲裁庭所述理由成立，于1999年3月30日作出决定，将本案仲裁庭作出裁决的期限延长两个月，即仲裁庭应于1999年6月2日前作出裁决。本案现已审

3、理终结，仲裁庭根据开庭审理情况和双方当事人提交的书面材料，作出本裁决。本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：一、案情申请人和被申请人于1994年7月30日签订了XX花园买卖合同（以下简称合同），合同约定，申请人向被申请人购买位于中国的XX花园103#楼0509号的房屋，房屋价款为新加坡币66025元。合同规定，被申请人承认申请人在合同签订之前已经向其缴付了20%的价款。申请人应在签订合同时向被申请人支付房屋公款的30%,房屋价款的40%由申请人分四期每三个月向被申请人支付10%,其余10%的房屋价款则由申请人在被申请人发出交楼通知的10日内支付。合同第3条第3款规定，“本合同楼宇在1996年3月

4、31日或之前竣工。”第5条规定，“甲方（被申请人）在本合同第3条规定日期或之前完成兴建上述楼宇并从中国有关部门取得竣工验收证明之后，以书面通知乙方（被申请人）交楼的口期和地点”第9条规定，”如非上述原因并且没有归因于乙方的任何延迟的情况下而甲方延期交楼，并且延期交楼超过（180）天，甲方或乙方可书面提出终止合同”申请人称，1996年9月24日，被申请人通知申请人领取钥匙及国有土地使用证和房屋所有权证。1997年初，申请人去察看所购房屋，认为其购买单元所在的XX花园没有完工，不适合居住，于是向被申请人提出退楼投诉，但未得到满意的解决。申请人遂向仲裁委员会提请仲裁。申请人的仲裁请求为：1 .申请人

5、退还楼房，被申请人则返还申请人房款新加坡币66025元以及申请人已缴付的水电税务费、YA公司管理费和公寓装修费，索偿总额合计新加坡币84361元。2 .由被申请人承担本案的仲裁费用和律师费。申请人陈述其要求退房的理由及依据如下：（-）被申请人延期交付楼房，严重违约1 .关于工程竣工验收证明。根据本案合同第3条第3款及第5条的规定，房屋竣工和取得有效的“工程竣工验收证明书”应最迟于1996年3月31日办理完毕。被申请人向申请人出示了于1996年6月30日签发的“工程竣工验收证明书”，上载竣工时间为1996年3月31日。但有关现象表明工程在1997年尚未完工。申请人在川市城建档案馆调取了XX花园1

6、03#楼的城建档案，该档案显示，XX花园工程只有每栋楼的“工程竣工验收证明书”，XX花园103#楼的竣工时间为1996年12月31日。申请人在XX花园103#楼的城建档案中查到“工程竣工验收证明书”(B)和被申请人出示的“工程竣工验收证明书”(A)存在以下差异：IIIIAIIIIbII工程名称IIXX花园IIIXX花园103#II开工日期II1995年1月10日III1995年3月7日II竣工日期II1996年3月31日III1996年12月31日II核验日期II1996年6月30日III1997年4月24日II签发日期II1996年6月30日III1998年4月29日II施工单位IIHSZ房

7、地产开发公司IIIHT建筑安装集团总公司II建设单位IIDS1发展私人有限公司IIIHSZ房地产开发公司II城建档案有否备案II无III有I质量监督站经验收符合设计要求，I该工程土建工程经验I核验意见I土建项目质量等级合I收符合设计要求，质量II等级合格(水电)未通I需说明：(1) XX花园103#工程的规划许可证、施工许可证均发给HSH俱乐部有限公司，被申请人不具备中国法人资格，不能以其名义在中国领取证件。(2)城建档案显示HSH俱乐部有限公司将工程交由HSZ房地产有限公司开发，后者又将工程承包给HT建筑安装集团总公司。被申请人所提供的竣工验收证明书，从主体及相关内容都与客观实际不符，且在我

8、国有关政府职能部门无备案，不具备法律效力。因此，1996年9月24日被申请人向申请人发出交楼通知时，XX花园尚未竣工。2 .交钥匙行为无效。1997年4月24日，川市建筑工程质量监督站整改通知单记录，被申请人交付的房屋质量存在多处缺陷。另外还有证人证言及照片均表明：1996年9月24日至1997年底，XX花园不具备交付居住条件。新加坡公民李XX曾于1996年10月到XX花园察看其购买的公寓楼，见到未完工的楼房，与被申请人交涉退房成功。被申请人将没有安装门窗、没通水电、没有电梯等设施的正在施工中的楼房的钥匙交给申请人，意在以交付钥匙的形式在客观上造成交付的事实，该行为具有欺骗性，应属无效。被申请

9、人于1996年9月24日向申请人发出收楼通知，要求申请人在1996年9月30日至1996年10月3日期间到被申请人办公室交足最后一笔楼款收楼。由于按合同规定，如逾期30天不付清所余的房款，被申请人有权没收申请人已付楼款，申请人遂交款收楼。所以，在被申请人交钥匙时，作为买主的申请人没有见到房子，由于被申请人没有提前通知申请人现场交房，也没有提供真实的材料，申请人便没有机会提出异议。3 .延期交付时间计算。建筑工程只有在整个工程完工的情况下，将全部技术资料和评定文件报送质监机构进行竣工验收，质监机构对技术资料进行核查，并现场核验后，确认工程质量等级，签发工程竣工验收质量等级证书，才标志建设工程竣工

10、。按照合同的规定，楼宇应于1996年3月31日前竣工，即该楼宇的施工方与建设方应于此日期前取得工程竣工验收证明，申请人认为被申请人延迟交楼已超过合同第9条所规定的“一百八十天”。青岛市建设项目竣工验收规定第6条规定：申请对非生产性建设项目进行竣工验收，应具备以下条件：（一）建设内容符合规划管理要求；（二）建设项目内外配套齐全，能满足使用要求；（三）已竣工的单位工程质量经验收合格；（四）安全卫生设施、消防设施等相关项目已按设计要求与主体工程同时建成并具备交付使用条件；（五）竣工决算的编制和工程款的结算工作完成；（六）竣工资料齐全；（七）具备资产和产权移交的条件。根据上述规定，有效的房屋交付应以工

11、程确实竣工并从政府有关部门取得有效的竣工验收证明书为必要前提。有效的竣工验收证明书的准确含义是指包括配套设施等的综合竣工，并非指质量监督部门和施工方、建设方在工程进展中所作的单项、技术性、阶段性的竣工验收，而应是综合的、满足居住使用条件的商业性竣工。而至今的包含项目最全的验收是1998年4月29日签发的竣工证明书，而这还是甩项验收的竣工验收证书。因此，申请人认为被申请人至今也未能取得有效的工程竣工验收证明书，也无法履行其交付房屋的义务。即使将1996年9月24日被申请人通知交钥匙的时间定为被申请人履行交付房屋的时间，同时允许被申请人以甩项验收的竣工证明书为交付依据，被申请人延迟交付楼房的时间也

12、已达480多天。（二）被申请人逾期交付的房屋质量不合格且缺乏安全保障JM市建筑工程质量监督站1997年4月24日出具的整改通知单中所列举的质量问题至今尚有部分存在，如“从建材方面看，部分应为砖墙的墙体实际是使用泥沙建成的空心墙”。由于XX花园103#的工程竣工验收证明书系甩项验收，所甩项目为水电、电梯，导致这些与居民日常生活密切相关的项目的质量没有评价。而从被申请人所述的情况可知，XX花园的水管不适应青岛的温度环境，时常被冻裂。被申请人在1997年4月才安装电梯，距合同约定的竣工日期相差1年。而且JM市劳动局检验认为，该电梯在1999年1月23日整改以前是不符合安全规定的。在1998年1月16

13、日由建设单位与施工单位结算时，建设单位HSH镇房地产开发公司作出关于确定XX花园工程结算造价的决定中提到，“XX花园103#、105#、106#楼的工程结算问题第6条：新加坡DS1私人发展有限公司工程部已于1997年10月开始维修，预计每栋楼需维修费6万元。”也可看出，XX花园的楼宇在1997年10月不仅没有实际竣工验收且仍然存留多处质量问题。根据山东省城市房地产开发经营管理条例第42条，”开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房，未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。”由于被申请人严重违约，申请人的退房请求理应得到支持。被申请人答辩称：（一）被申请人与青岛H

14、SH国际乡村俱乐部有限公司（以下简称HSH公司）的关系HSH公司是被申请人独资设立的外商独资经营企业。X花园是HSH公司在营业范围内开发的公寓项目之一。被申请人通过HSH公司从事XX花园的开发和经营。（二）关于工程竣工验收证明书针对申请人提供的竣工验收证明书和其他有关的内部工作文件，被申请人向川市建筑工程质量监督站（以下简称质监站）和HSH镇房地产开发公司进行了咨询。质监站和HSH镇房地产开发公司分别向被申请人作了书面确认和说明。对于被申请人向申请人和仲裁庭出示的1996年6月30日工程竣工验收证明书，质监站和其上级主管部门已多次确认，该证明书是证明申请人所购楼宇已竣工和验收合格，并可交付使用

15、的合法有效的证明文件；该证明书中所注明的有关日期和其他内容均已核实无误，符合质监站签署竣工验收证明书的要求和做法，质监站在该证明书上加盖的公章和质监站代表的签字均为真实有效的。被申请人在向申请人交楼前已满足了合同规定的条件，取得了竣工验收证明书，被申请人从未怀疑政府主管部门颁发的证明文件的合法性、有效性和真实性。根据负责本项目基建管理和工程发包的HSH镇房地产开发公司的说明和质监站的确认，申请人提供的验收证明书及其他相应的内部工作文件所反映的验收（“第二次验收”），是HSH镇房地产开发公司为控制各施工承包单位的工程结算造价，提升项目在保修期期满前的质量水准等特定目的，而于1996年12月到1997年4月期间，与施工承包单位共同向质监站申请进行的。质监站在此次核验中，根据HSH镇房地产开发公司的要求，向施工承包单位发出了对有关公寓进行整改的通知。“第二次验收”及相应的整改，不仅不会给申请人造成任何损失，反而是对申请人和其他业主有利的。由于“第二次验收”是HSH镇房地产开发公司为了要求施工承包单位进行进一步整改，进而控制工程造价结算而申请进行的，因此，第二次验收的验收材料中的竣工日期等内容，是由HSH镇房地产开发公司和有关的施工承包单位为了特定的目的而填写的，不影响1996年6月30日竣