某大型商业综合体项目合约管理总结.docx

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1、某大型商业综合体项目合约管理总结编制：审核：审批：202x年XX月目录第一章合同管理分析及总结41、广告牌围墙42、工地办公室及住宿43、临时建筑及水电44、塔吊、施工电梯及其他大型机器租赁及采购项45、CI标识76、外爬架77、小市政与室外土方工程88、防水合同89、钢结构合同810、钢筋套筒911、植筋工程912、预应力913、土方回填1014、收尾改造合同1015、外墙保温1016、涂料工程11涂料按C版建筑蓝图做法及区域施工11第二章分包选择12一、分包选择指标121、投标单位概况122、公司过去两年内类似工程资料133、负责本项目的人员能力134、用于本项目的施工设备135、财务能力

2、146、考察记录147、分包商登记表148、分包商过往工作记录15二、分包选择中所遇问题及优化16第三章分包履约评价161、现有分包履约评价指标162、承建商履约情况评价表183、供应商履约情况评价表20第四章甲供材料及固定资产管理23一、甲供材料管理231、混凝土232、钢筋243、石材、瓷砖25二、固定资产管理261、办公区和生活区262、工地现场资产26第五章粮单管理271、进度款收款流程272、项目工程部/机电部编写月度完成形象进度报告。274、项目合约经理审核请款粮单。272、分包进度款付款流程273、优化建议28第六章保险及税务管理29一、保险管理291、保险操作流程292、优化建

3、议30二、税务管理301、建筑业发票302、增值税普通发票313、专用发票314、手写发票32第七章合约文档管理33一、合约文件管理331、基本原则332、管理细则33二、合约日常报表35附件I-承包商资格预审台账36第八章责工令、总包指示36一、责工令36二、总包工地指示38第九章结算计划402、分包结算总结：411、总包结算工作已经列计划展开：412、结算流程：413、结算总结：41第一章合同管理分析及总结1、广告牌围墙问题分析：广告牌合同分判时约定拆除工作由分包完成，但是没有约定拆除单价。分包在后期拆除工作时，漫天报价，提出各种理由索赔。总结：1、分判时，约定广告牌拆除工作由分包完成并确

4、定拆除单价，写进合同。2、材料由总包回收，但所有权归业主。拆除围墙时，一定严格管理，及时与分包和业主办理移交。避免材料丢失，业主反索赔。2、工地办公室及住宿板房招标采购前，需进行全工期板房办公、住宿需求量动态分析，严格控制空置率。经测算板房使用20个月以内租赁方式节约，大于20个月采购方式节约，根据实际住房需求量,采用采购、租赁相结合的方式可最大限度降低成本。3、临时建筑及水电问题分析：没有详细临建施工方案，施工图纸及工程规范，临建合同分判较为不确定，现场大量实体变更工程由临建单位代工执行，造成最后结算金额远远大于合同暂定金额。总结：基本要求费项目分判时要求各部门提供详细分判方案，施工图纸及工

5、程规范，令合同范围有确实依据；同时，在所有方案落实后，考虑可能的节约及控制方法；现场涉及工程实体的变更安排土建队施工，避免临建合同成本增加。4、塔吊、施工电梯及其他大型机器租赁及采购项成都万象城项目，施工现场8台塔吊中有5台延期使用，租金超出开办费约定的该项费用共计352,000.OO元。5台施工电梯有3台延期使用，造成租金超出开办费约定的该项费用共计196,000.00元以上。现场大量工程变更是造成塔吊及施工电梯延期使用的主要原因。开办费中涉及大型机器租赁费用应充分考虑大型综合体项目施工难度和复杂性对工期不可预测的影响；项目应尽量安排好塔吊、施工电梯使用，提高使用效率，将其作用发挥最大化，缩

6、短使用租期。塔吊合约分判总结：1）提供专用电源至塔吊基座合同中第5条第5.5项：“甲方提供地面指挥人员，提供塔机使用所需的电源点，电费甲方负责，塔吊的专用电箱由甲方提供到塔吊基座处:此合同条款中“专用电箱由甲方提供到塔吊基座处”未考虑塔吊基座为动态变化，造成从地下负三层底板至3#塔吊基座最终爬升高度约180米的电缆由我司提供，成本约72,000.00元。建议：合同中明确塔吊基座仅指附着于塔吊基础之基座。2）附墙杆件合同第3条第3.2项：“月施工费用包括但不限于常规（附墙中心距小于或等于4.5In）附墙供应（不包括附墙预埋件加工和预埋）安装及拆除费用”。此条款未对超出常规4.5m部分附墙杆件的安

7、装及拆除责任进行明确，导致该项费用增加11,127.00元。建议：合同中约定附墙杆（不限定长度）费用均由塔吊分包考虑在报价之中。3）奖金合同第3条3.1项中“乙方完成相应各单项塔吊安拆施工内容并满足甲方的安全进度要求后，甲方在支付乙方相应各单台塔吊退场费时支付相应奖金”合同履行过程中，根据条款，每一台塔吊拆除退场之后即支付其安全进度奖，此则易造成后续塔吊施工过程中出现安全事故情况对塔吊分包约束不大给我司带来风险。且合同中未约定具体详细的安全进度达标的标准，未有具体评价表格，没有约定应该按照总包评估之后，根据评估结果分等级给予支付奖金，故分包一退场则要求全额支付奖金。建议：可分单台塔吊考虑奖金计

8、算，但应在所有塔吊退场之后，根据整体安全进度情况，和每一台的评估情况按等级计算每一台塔吊的奖金。4）塔吊地脚螺栓合同中第3条第3.4项：“地脚使用费（如地脚在项目结束后，甲方可将其完好挖出归还乙方，则地脚使用费免收，若无法归还，则以每套地脚15,000.00元补偿乙方）”此条款未明确不能完好挖出地脚时除我司赔偿分包外的其他连带责任，例如地脚伸出混凝土面部分割除责任。合同履行过程中8台塔吊均未能完好挖出地脚，我司赔偿分包120,000.00元，且地脚伸出混凝土面部分分包不负责割除，我司安排鹏城建安进行割除。建议：合同中应约定，如无法挖出地脚，我司赔偿费用，但由地脚无法挖出引致之连带责任,应由塔吊

9、分包负责。5）内爬塔吊爬升钢梁合同清单中3#塔吊爬升制作钢梁（3吨包干）及爬升费约定9,000.00元/次。此条款未约定详细爬升工作包括哪些内容，塔吊分包向我司索赔钢梁爬升后与螺栓的焊接费，爬升钢梁制作共计56.096吨远大于合同清单包干的3吨，合计增加费用448,768.00元。建议：合同中应明确约定爬升费包含详细内容，且爬升钢梁制安不可包干，按实计算，在此前提下我司方可向业主增加爬升钢梁费用。6）安装拆除独立费合同中第3条第3.4项：“独立费包括但不限于塔机出库前的维护保养、运输、安装、顶升、降节、拆卸、塔机的报验取证费、地脚使用费（如地脚在项目结束后，甲方可将其完好挖出归还乙方，则地脚使

10、用费免收，若无法归还，则以每套地脚15,000.00元补偿乙方）等,独立费用包干使用不做调整。若在塔吊拆除过程中需要对地下室各层楼板进行加固处理或出现因甲方原因引起的非常规拆卸，费用经双方协商后另外计取。”合同履行过程中，7#塔吊提前安装，多用一个50t汽车吊，增加费用3,000.00元。3#塔吊拆除我司编制专项拆除方案，塔吊分包以非常规拆卸为由增加保护己安装幕墙费用200,000.00元，最终我司分判由鹏城建按50,000.00元包干进行塔吊拆除时已安装幕墙保护。7）其他经验教训塔吊工程招标议标阶段需我司技术部、安全部工程师提供强有力的技术支持，同时现场管理需分包按合同约定履行合同义务。合同

11、履行过程中，附墙杆件超出常规大于4.5In部分由分包制作、安装及拆除，我司承担费用施工电梯合约分判总结：1）合同中“月施工费用包括但不限于常规附墙供应安装及拆除费用”，常规附墙是按规范约定外墙距离施工电梯不得大于X米，现场实际有大部分附墙距离大于X米，分包已此部分为非常规附墙提出索赔，且塔楼一层大堂高度X米，超出规范要求的上下附墙间距不得大于X米，需增加钢梁用于施工电梯附墙。总包承担非常规附墙超出常规部分，增加钢梁则以提供招标图纸视作分包已充分了解现场作业条件不予与批复。建议：合同约定常规及非常规附墙均包含于分包综合单价内，避免纠纷。2）合同中“乙方在设备安装完毕时，负责派遣足够（各单台最多不

12、超过3名）的持证的施工电梯司机，保证24小时作业”，现场施工电梯司机为工作8小时制，如需保证24小时作业则需配置4名司机，与合同约定单台不超过3名矛盾，分包以现场按总包要求配置4名司机为由进行索赔，总包以保证24小时作业，不对配置司机人员做具体要求为由不予批复（实际与单台最多不超过3名合同约定冲突）建议：合同约定中仅要求分包派遣足够司机保证24小时作业，取消“单台最多不超过3名”多余条款。5、C1标识D未有详细的方案约定材质、样式，导致产生大量合同清单内无价格的项目，过程中进行核价较困难且不易控制，双方认价无法达成一致。建议：招标前需编制详细的标识方案，明细材质、样式及数量，保证清单项目齐全，

13、避免产生大量清单外项目。2）CI标识合同中包含供应、常规施工及其他一切可能风险。现场实施过程中存在高空作业,而标识分包无相应资质的作业人员，委托现场其他单位进行安装，费用扣除标识单位。但此时安装费用比标识制作供应费用还高，标识单位不同意扣除安装费用。例如15*0.5的条幅按合同单价20元/以为150元，现场委托四川环宇高空悬挂用工1工日，费用为180元，扣除标识单位为极不合理，导致合同履行困难，双方配合上扯皮，影响现场标识的正常制作安装建议：常规施工及风险包含于分包合同单价，高空安装则需约定合理计费方式。6、外爬架外爬架合同管理理想，合约界面清晰，过程中未出现合约纠纷。在结算时存在2000多元

14、的合同外变更签证，结算金额超出合同额，分包无法在税务局开具超出合同额部分金额发票，由于双方已签署结算协议，财务记账不符，造成结算迟迟未能完成。建议：税务系统对备案合同开票有超合同额需签补充合同（或协议）的要求，在合同金额确定时，需对合同外变更签证有预估，避免因超合同额导致无法正常开票而影响付款及结算。7、小市政与室外土方工程1）小市政工程合同分判时，没有通过已确定的室外土方工程界面来分判将破除之混凝土以及原土外运界面，造成现场成本增加，分包施工混乱。2）工程部应该及时组织相关人员收方，避免出现合约纠纷。另外，因合约分判界面问题导致合同执行困难，工程部应及时与合约部共同重新分判解决，而不是现场自

15、行安排施工，否则极易导致分包施工混乱和合约界面不清的纠纷，造成额外成本增加。8、防水合同1）地下室外墙防水保护层保护层为50厚挤塑聚苯板，成都万象城防水合同中清单项目按挤塑板和聚合物砂浆分别报价。施工过程中，砂浆粘不住，换专用粘结剂，分包因此向总包申报签证费用。建议：挤塑板和粘接剂应列一项清单报价，在保证施工产品符合设计规范及功能要求前提下，分包可自行选择粘接剂及粘接方式，同时考虑可能中途更换粘接剂等其他一切可能风险。2）阴角抹砂浆圆角成都万象城防水合同中，单独清单列项阴角抹圆角。现场需要另外收方确定工程量。另外阳角打磨未包含于合同中，防水单位不施工，需土建队施工，额外增加变更签证费用。建议：合同中应将阴阳角处理工作内容含在做防水的PVC单价中。9、钢结构合同1）合同图纸招标时若图纸还未明确，务必约定合约计量图纸以什么为准，特别是对待深化设计图的约定。钢结构蓝图内一般大量的连接、加强节点构造、附板尺寸及大小不能明确，需通过深化设计图来深化确定，如按蓝图上有的构件都计量的原则