宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定征求意见稿.docx

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1、附件2宁波市住宅小区物业管理委员会工作规定（征求意见稿）第一条【目的依据】为了规范住宅小区物业管理委员会的组建、运行活动，维护业主合法权益，根据宁波市住宅小区物业管理条例，结合本市实际，制定本规定。第二条【适用范围】本市行政区域内住宅小区物业管理委员会的组建、运行及相关监督管理活动，适用本规定。第三条【定义条款】本规定所称物业管理委员会，是指由镇（乡）人民政府、街道办事处依法组建，履行业主委员会相关职责的业主大会临时执行机构。第四条【职责分工】市、区（县、市）人民政府应当督促本行政区域内镇（乡）人民政府、街道办事处落实物业管理委员会制度，物业主管部门负责物业管理委员会组建工作的指导和监督。镇（

2、乡）人民政府、街道办事处应当把物业管理委员会制度纳入本级社区治理工作体系，负责物业管理委员会的组建工作，并对物业管理委员会运行情况进行指导和监督。第五条【组建条件】房屋出售交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年且房屋出售交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的住宅小区，有下列情形之一的，镇（乡）人民政府、街道办事处应当组建物业管理委员会：（一）未选举产生业主委员会的；（二）业主委员会成员辞职等原因导致业主委员会成员少于五人，且补选业主委员会成员未果的；（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员

3、会，经物业所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。业主、物业使用人、物业服务企业、社区党组织和居（村）民委员会发现有前款规定情形的，有权提议所在地的镇（乡）人民政府、街道办事处组建物业管理委员会。镇（乡）人民政府、街道办事处收到提议后，应当及时调查核实，按规定组建。第六条【组成成员】物业管理委员会应当由业主、镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会的代表等五人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会的代表，可以同时在本辖区内若干个物业管理委员会中兼职。物

4、业管理委员会应当设主任一名，可以根据需要设副主任若干名。物业管理委员会主任由镇（乡）人民政府、街道办事处的代表担任，副主任在物业管理委员会组成成员中推选产生。第七条【成员资格】物业管理委员会成员应当有较强的责任心、熟悉物业管理工作、具有一定组织协调能力，其中业主代表应当具备本物业管理区域业主大会议事规则约定的业主委员会成员的任职资格。第八条【任职期限】物业管理委员会的任期一般不超过两年。确需延长任期的，应当自任期届满两个月前报镇（乡）人民政府、街道办事处批准。延长期限一般不得超过十二个月。物业管理委员会在任期内选举产生业主委员会的，物业管理委员会任期即告终结。物业管理委员会成员不得在任期内擅自

5、离职，确需离职和调整的，应当经组建物业管理委员会的镇（乡）人民政府、街道办事处批准。第九条【运作经费】物业管理委员会运作所需经费的支出范围、预算安排应当经业主大会会议审议通过后，在业主共有收益中列支。列支明细应当定期向全体业主公示。物业管理委员会确需聘请专（兼）职事务工作人员的，其聘请方式、聘请人数、事务工作职责、报酬及经费来源等，应当经业主大会会议审议通过。第十条【组建程序】物业管理委员会应当按照下列程序组建:（一）发布组建通告。符合本规定第五条第一款情形之一的,镇（乡）人民政府、街道办事处向全体业主发布组建物业管理委员会的通告，明确组成成员人数、各方代表名额、成员指定或推荐方式；（二）指定

6、单位代表。参加物业管理委员会的镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会的代表，分别由物业在地的镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会指定；（三）推荐业主代表。参加物业管理委员会的业主代表的人选，由镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、社区居委会在征求业主本人同意后推荐产生；（四）决定组成成员。镇（乡）人民政府、街道办事处根据各单位指定、推荐的人选名单，对拟任成员的资格条件进行审核,并按照预定名额择优决定组成成员；（五）确定职责分工。物业管理委员会主任组织开展召开物业管理委员会第一次会议，在组成成员中推选产生物业管理委员会副主任，确定组成成员职责分工，报

7、镇（乡）人民政府、街道办事处。（六）公布组建决定。物业管理委员会成员及其职责分工确定后，镇（乡）人民政府、街道办事处作出组建物业管理委员会的书面决定，并将书面决定和组成成员名单、职务、职责分工等物业管理区域公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公布；（七）报告和刻章。镇（乡）人民政府、街道办事处应当自组建决定作出之日起十日内将书面决定报区（县、市）物业主管部门，并根据需要向物业管理委员会出具刻制专用印章的证明。专用印章由物业管理委员会按规定刻制、保管和使用专用印章。第十一条【资料移交】按照本规定第五条第二项、第三项情形组建物业管理委员会的，业主委员会应当自物业管理委员会组建决定公布之日起十日内，将

8、下列资料、设备移交物业管理委员会：（一）业主名册以及联系方式；（二）业主大会、业主委员会印章；（三）业主大会、业主委员会会议记录和决定；（四）业主大会议事规则，管理规约；（五）保管的会计凭证和账簿、财务报表等；（六）物业服务合同和物业共用部位、共用设施设备经营合同；（七）历年物业共用部位、共用设施设备经营收益收支公告档案；（八）利用业主委员会工作经费购买的办公设备、办公用品；（九）使用和保管的其他档案资料。第十二条【工作职责】物业管理委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会、业主的监督，并履行下列职责：（一）按照规定组织召开业主大会会议或者组织业主共同决定物业管理事项，报告物业管理实施情况、

9、选举产生业主委员会;（二）拟订物业服务合同；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或者与业主大会解聘和不再续聘的物业服务企业进行交接；（四）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；（五）组织筹集专项维修资金，监督专项维修资金的使用；（六）建立健全质价相符的物业服务评价机制和物业服务收费标准调节机制；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业督促业主履行交纳物业服务相关费用的义务；（A）督促业主遵守业主大会决定，监督管理规约的实施，制止业主、物业使

10、用人违反物业管理法律、法规和管理规约的行为；（九）制作和保管业主大会、物业管理委员会会议记录，保管共有部分配置、使用、管理的档案；（十）制作和保管物业管理活动的会计凭证、账簿、财务报表等有关文件资料，建立规范的财务制度；（十一）建立物业服务投诉、举报渠道，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调解决物业服务纠纷；（十二）配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责；（十三）配合镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；（十四）业主大会赋予的其他职责。第十三条【禁止行为】物业管理委员会及其成员不得实施下列行为：（一）违反业主大会议事规则，阻挠、妨碍业主大会

11、行使职权，执不执行业主大会决定；（二）物业管理委员会成员无故不参加物业管理委员会会议，拒绝执行物业管理委员会决定；（三）擅自决定选聘、解聘物业服务企业，或不与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，或擅自修改物业服务合同；（四）擅自处置、挪用、侵占物业共用部位、共用设施设备及其经营收益；（五）与物业服务企业以及相关利益主体进行可能影响其公正履行职责的经济往来或利益交换；（六）违规使用业主大会、业主委员会、物业管理委员会专用印章；（七）不依法履行职责或侵害业主合法权益的其他行为。第十四条【计划制度】物业管理委员会组建后，应当及时组织开展本物业管理区域物业管理服务现状的调查，广泛听取业主、物业

12、使用的意见，排查重点难点和突出问题，编制问题清单,制定相应的物业管理工作计划，向镇（乡）人民政府、街道办事处、区（县、市）物业主管部门报告，并组织实施。第十五条【会议制度】物业管理委员会应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会会议制度，定期召开物业管理委员会会议。有下列情形之一的，应当物业管理委员会应当及时组织召开物业管理委员会临时会议：（一）经百分之二十以上业主提议的；（二）经三分之一以上物业管理委员会成员提议的。第十六条【会议组织】物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时应当有过半数的成员参加，物业管理委员会成员不得委托他人参会。物业管理委员会需要讨论、决定的事项，应当

13、于会议召开三日前向全体业主公开，听取业主、物业使用人意见，并征求镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会的意见。物业管理委员会作出决定，应当经全体成员过半数同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况和作出的决定在物业管理区域内公共信息宣传栏告示显著位置向全体业主公开。第十七条【监管职权】物业管理委员会对业主、物业使用人损害物业管理区域内他人合法权益的行为，有权依照法律、法规的规定以及管理规约的约定，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。第十八条【纠纷处理】业主大会、物业管理委员会作出的决定以及物业服务企业履行法律、法规规定的职责，与业主、物业使用人发生纠纷

14、的，相关当事人可以申请所在地的人民调解组织进行调解，或者请求镇（乡）人民政府、街道办事处、市和区（县、市）物业主管部门依法处理。第十九条【选举业主委员会】物业管理委员会应当在任期内按规定组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。组织选举业主委员会前，应当向镇（乡）人民政府、街道办事处提交书面报告，并在其监督、指导和社区党组织的协助下，开展业主委员会成员候选人推荐、资格审查等工作。物业管理委员会成员中的业主代表，可以参选业主委员会成员，但依据本规定终止其物业管理委员会成员职务的除外。第二十条【交接规定】业主委员会选举产生后，物业管理委员会应当及时向镇（乡）人民政府、街道办事处报告任期内的履职情况

15、、上交物业管理委员会专用印章，并向业主委员会移交保管的物业管理相关档案资料和物品，办理交接手续。第二十一条【撤销违法决定】业主大会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，镇（乡）人民政府、街道办事处、市和区（县、市）物业主管部门应当责令限期改正；逾期未改正的，撤销其决定，并通告全体业主。第二十二条【纠正违约行为】业主大会、物业管理委员会作出的决定违反业主大会议事规则、管理规约的，镇（乡）人民政府、街道办事处应当责令限期改正；逾期未改正的，责令其在三十日内组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。逾期未召开的，由镇（乡）人民政府、街道办事处指导业主召开。第二十三条【违规责任追究】物业管理委员会及其成员违反本规定第十三条的，由镇（乡）人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期不改正的，可以终止物业管理委员会及其成员职务;造成严重后果的，对乡镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会的代表给予处分，对业主代表依法追究相应的法律责任。第二十四条【违法责任追究】违反本规定，镇（乡）人民政府、街道办事处未按规定组建物业管理委员会，或者镇（乡）人民政府、街道办事处、社区党组织、居（村）民委员会未按规定指派代表参加物业管理委员会的，由市或区（县、市）物业主管部门报区（县、市）人民政府、有关党组织处理。第二十五条【施行日期】本规定自2023年月日起施行。