建设工程居间合同的效力及问题研究.docx

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1、目前，在我国建设工程领域，普遍存在工程居间现象。建设工程居间人一般在促成业务后，按照约定收取居间费用。本文将通过解读案例，对建设工程居间合同法律关系的认定以及是否应受法律保护等相关问题进行研究。建设工程居间合同的定义及效力建设工程居间合同，是指合同主体一方将通过各种资源获取到的工程信息，有偿提供给另一方，为其提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，按照合同约定收取费用的行为。工程居间合同如果是双方真实的意思表示，内容不存在违反法律法规的强制性规定的，原则上应属有效，居间人按约定收取居间费亦属合法行为，应该受到法律保护。但建设工程的居间行为应限定在合法范围内，不得违反民法典招标投标法建筑法

2、等相关法律法规的规定，否则居间合同会被认定为无效合同。建设工程居间合同在依法认定为无效合同的情形下，根据民法典第一百五十五条、第一百五十七条规定，无效的合同自始没有法律约束力，居间人尚未取得居间费的，不应当受到法律保护；己收取的居间费应当予以退还。建设工程居间合同的特征建设工程居间合同特征是：1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约

3、居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。在实践中建设工程居间合同会存在名称与合同内容不一致的情况，应从合同的主体、内容、客体等方面，对应居间合同的法律特征，做出综合判断，分析出是否属于居间合同法律关系，不应简单的从形式上来认定。建设工程居间合同效力的案例分析(-)建设工程居间合同如果是双方真实的意思表示，内容不存在违反法律法规的强制性规定的，原则上应属有效，居间人按约定收取居间费亦属合法行为，应该受到法律保护。参考案例：山东省滨州市中级人民法院(2016)鲁16民终2207号民事判决书认为，根据双方在工程管理协议书中的有关约定及实际

4、履行情况，本案东盛公司与葆岚工程公司之间应认定为居间合同法律关系。东盛公司在涉案工程中的居间行为，不违反法律、行政法规禁止性规定，且葆岚工程公司未举证东盛公司已收取的费用系用于行贿和回扣等，由此，本案东盛公司与葆岚工程公司之间签订的居间合同系有效。(二)建设工程的居间行为应限定在合法范围内，不能违反相关法律法规的规定，若居间合同被认定为无效，居间人请求支付居间费的，不应当予以支持。建设工程居间合同无效的情景有以下几点：1、居间合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。参考案例：江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00607号民事判决书认为，根据中华人民共和国合同法第五十二条第（五）款

5、的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，张昶庆与南建公司签订的居间服务协议，虽然形式上符合居间合同的基本要件和内容，但实质上是将双方明知已由天成公司中标承建的涉案工程介绍转包给南建公司承建，因转包工程的行为本身已经违反了建设工程相关法律的规定，故双方以此目的订立的居间合同属于以合法形式掩盖非法目的，且违反法律、行政法规的强制性规定。居间人张昶庆明知招投标工程的中标人将中标项目向他人转包的行为系法律所禁止的非法行为，却以促成招投标工程的非法转包为条件收取介绍费用，明显违反了建筑法、招标投标法的禁止性规定，该居间行为违法，居间服务协议违反了法律的强制性规定，因而无效。2、居间人为

6、没有建筑资质的单位及个人介绍承揽建设工程的，居间合同无效。参考案例：江苏省高级人民法院（2023）苏民申2856号民事裁定书认为，中华人民共和国建筑法（2011年修订）第二十六条规定，不论是公开招标或邀请招标，我国法律都明确禁止个人承揽建设工程。本案中，盛发公司明知个人没有施工资质不能承揽建设工程、不能参加涉案工程项目招投标，却与汤华东签订咨询服务合作协议书，以促成汤华东中标承包镇江新区宝湾物流项目土石方工程为条件收取介绍费用，明显违反法律的强制性规定，该居间行为违法，该协议应当认定为无效。汤华东挂靠中标施工单位恒润公司实际承揽涉案工程，取得工程款，并不改变该居间行为的性质。盛发公司依据该咨询

7、服务合作协议的约定起诉主张居间服务费，依法不能得到支持，原审判决驳回其诉讼请求是正确的。3、居间人介绍的项目属于必须进行招标的，工程合同双方未履行正式的招投标手续，签订施工合同的，居间合同无效。参考案例：最高人民法院(2013)民提字第92号民事判决书认为，建筑行业为特许经营的行业，任何机构和个人都不得通过提供有偿中介服务而规避招投标。本案中王长柱、金鑫公司规避招投标的行为，违反了法律的强制性规定，根据合同法第五十二条第(五)项的规定，应认定承诺书无效。对于王长柱关于其行为不违反法律的强制性规定，承诺书有效的主张，本院不予支持。135号判决仅认定二审判决适用的建筑市场管理规定不属于行政法规，从

8、而认定承诺书有效，而未适用招标投标法和合同法的有关规定，认定承诺书无效，属于适用法律错误。4、居间人撮合施工方与招标人进行实质性谈判的居间合同无效。参考案例：北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第02096号民事判决书认为，中恒嘉信公司为获得涉案工程，与涉案工程另一投标企业北京天宇柏业贸易有限公司的项目总负责人冯茜凌之妻杨阳签订工程居间服务协议。该居间协议约定，杨阳负责就涉案工程项目引荐中恒嘉信公司与建设单位直接洽谈，向中恒嘉信公司提供关于工程项目的重要信息及必要公关和技术顾问，并最终促成中恒嘉信公司与建设单位签订该工程项目一个或分期多个工程标段的专业承包施工合同。如中恒嘉信公司获得涉

9、案工程，工程款的5%作为居间费用。中恒嘉信公司先期支付了20万的居间费用，后中恒嘉信公司获得涉案工程。根据相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。中恒嘉信公司、杨阳的上述行为已构成投标人串通投标,且双方签订的合同中约定的条款亦明显超出正常居间服务的范畴，损害了招标人和其他投标人的利益，违反了中华人民共和国招标投标法及其他相关法律规定，故中恒嘉信公司与杨阳签订的居间合同属于无效合同，杨阳无权要求中恒嘉信公司支付居间费用。5、居间人协助施工方围标、串通投标的居间合同无效。参考案例：江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00276号民事判决书认为，根据本案已查明的事实及当事

10、人陈述可见，姜伟与海天公司在居间合同书中虽未明确所谓委托姜伟协调案涉工程相关事宜的具体内容，但在该合同中明确约定居间服务有无完成以案涉项目有无中标为依据，居间报酬的支付亦以中标时间为时点。而姜伟认为其已完成居间合同义务的理由包括，海天公司系通过姜伟的协调才承接案涉工程，在进行招投标程序之前即已获得实际施工人的身份，并实际开始施工。案涉工程邀请招标程序中共有三位投标人，其中，金陵建工由姜伟联系并作为委托代理人参与投标，而姜伟并非金陵建工工作人员，系借用金陵建工的名义参与投标活动。此外，江苏建工以及张安心均确认，在案涉工程招标过程中，投标人之一江苏建工的经办人张安心并非江苏建工工作人员，所谓参与投标系应陈勇钧的要求在文件上履行签字手续。据此，姜伟以及海天公司之间居间合同内容实质上违反了中华人民共和国招投标法的强制性规定，严重扰乱建筑市场秩序，原审判决据此认定案涉居间合同无效,有相应的法律依据。