知名地产集团公区查验操作指引.docx

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1、附件2-2：内部碧桂园集团公区查验操作指引（2019年版）一、目的根据集团“完美交楼”的相关要求，进一步提升交付品质，实现完美交楼、口碑相传，现对项目公共区域查验的工作予以明确。二、适用范围适用于碧桂园所有开发项目的公区查验工作（不含酒店、学校等配套）。三、查验依据（一）经政府主管部门批准实施的规划、设计、建设方案。（二）相关建设工程质量验收法规、标准，建设单位移交的相关图纸、合同等资料。（三）商品房买卖合同及交付标准。（四）前期物业服务合同，临时管理规约等。（五）国家发布物业承接查验办法（建房2010）165号）的规定Q四、公区查验程序（一）资料移交验收交楼联合验收前2个月，项目部向物业移交

2、物业承接查验办法（建房（2010）165号）规定的所有图纸资料，具体清单参考移交资料清单（详见附件2-1）,填写资料移交接管验收表（详见“附件2-1表1”）,双方签字存档；对于项目部应移交而未移交的资料，需列出清单，并书面承诺补交的具体时限，双方负责人签字确认。（二）制定查验方案1 .交楼联合验收前2个月，项目部应确保交付标段达到法定查验条件，形成项目查验自检报告，并以工作联系单的形式向区域客关条线和物业分公司发送查验申请。2 .由项目属地物业制定物业查验方案，根据项目部提供的实际移交计划，确定物业分公司的查验人员，安排查验工作。（三）查验的要求1 .所有查验过程必须全程使用移动客服系统进行，

3、具体操作参考移动客服系统操作指引。2 .开通账号。区域客关条线务必在查验工作开展前一个月，开通新项目物业人员的查验账号，并建立拟项目的公区虚拟楼栋/房间号。3 .系统录入。查验所发现的全部工程问题，必须如实录入移动客服系统，录入后立即完成数据上传与派单。4 .验关单。已录入系统的工程问题必须由查验人员进行现场复验,确认整改合格后，由查验人员在系统上进行关单操作，其他人员违规关单按弄虚作假处理。5 .查验不能抽样进行，必须全面查验和整改。（四）现场查验1交楼联合验收前30天，由物业分公司组织项目部、区域客关条线开展查验工作，具体标准参照公共区域查验标准（详见附件2-1）,查验必须使用移动客服系统

4、进行，或将查验结果填写项目查验问题统计表（详见“附件2-1表2”）,双方以书面形式共同签收并约定整改期限。6 .查验期间，通水通球试验、外墙淋水、结构闭水、水暖等专项查验应100%覆盖并对查验问题整改完成。7 .区域成本管理部市政专业人员需配合参与公区市政设备设施（行管部门未验收部分）的查验工作。8 .完成承接查验工作后，由物业分公司向项目部、物业区域办公室提交承接查验报告，项目部应书面签收。（五）签订物业查验协议交楼联合验收前20天，项目部与物业分公司签订物业查验协议。（六）工程问题处理1根据确认的项目查验问题统计表及查验协议约定的整改时限，项目部工程师将自查核实后的整改结果反馈至区域客关条

5、线和物业分公司，经核实问题整改无误后方可进行销项。9 .遗留工程问题验收不合格的由项目部重新确定整改计划，完成后再次进行逐个验收，直至全部工程问题整改完成Q10 查验期间，由项目部每周召开查验整改总结会。五、移交接管（一）工程移交接管应同时具备的条件1 .工程全部完工，满足图纸、合同约定的使用功能。2 .图纸、资料移交齐全。3 .工程质量合格，工程遗留问题整体处理完毕。（二）共用设施（设备）移交接管1交楼联合验收前10天，工程质量符合移交条件时，项目部与物业分公司分类办理共用设施（设备）的移交手续，项目部负责人、物业分公司负责人应在移交接管相关资料上共同签字确认并加盖公章，移交接管包括：共用设

6、施（设备）移交/接管验收表（详见“附件2-1表3”）、水电表移交记录表（详见“附件2-1表4”）、钥匙交接清单（详见“附件2-1表5”）等。4 .业主水电原则上实行一户一表移交给市政部门管理；当地无法移交给市政部门管理的，房产和物业需沟通明确交楼后运维费用的承担主体。5 .地下车库同步移交接管：执行收楼即收费要求，停车收费系统同步启用。（三）整体移交的基本原则1 .子系统全部移交完毕后才能办理物业整体移交手续。2 .整体移交手续需由项目部负责人、物业分公司负责人共同在项目整体移交接管验收表（详见“附件2-1表6”）签字确认,并加盖双方公章。3 .整体移交确认手续的签署人员，应对确认的结果承担责

7、任。4 .工程结算办理的条件：严格实行工程竣工验收合格后，且书面与物业办理移交接管确认手续的工程，方可办理工程结算手续，达到提升移交接管项目工程品质的目的。（四）重大问题处理原则1对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、排水、供电、供暖、供气等主要系统正常运行的重大工程问题，原则上物业分公司不予接管。5 .因特殊原因需要物业公司提前办理整体移交手续的，需由项目部发出工作联络函并承诺正式的移交完成时间及承担代管期间的安全风险，由物业分公司报物业总部同意后方可办理相关手续。6 .未办理移交接管手续但已收楼的项目，物业分公司必须对公区设备设施承担起常态管理责任，严禁以未办理移交接管手续为由拒绝履行管理义务。7 .交付后三个月内必须完成移交接管手续的办理，否则将由区域大运营组长追究相关人员的责任，并限期办理移交手续。六、工程质保期的确定（一）移交手续办理时应明确工程质保期的起计时间节点和结束时间节点，签认工程质保期确认表（详见“附件2-1表7”）。（二）明确消防系统、电梯、发电机、生活水泵等为业主服务的大型设备的质保期起计时间：在项目收楼前办理移交手续的，质保期起计时间为物业的合同收楼时间；如在收楼后才办理移交手续的，质保期起计时间则为验收合格移交物业之日起计。附件：2-2T.物业公区查验标准及相关附表（2019年版）