物业管理业主手册.docx

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1、物业管理业主手册目录前言简介物业管理管理费用设备及服务装修管理业主及用户的其他责任保安/安全保险关于防盗门安装的有关办法防火清洁卫生管理细则办公大楼及商场须注意事项应急程序停车场规定结语一、前言为了便于业主进一步了解公共契约的内容及运作情况,管理公司特编定此业主手册，以供参考之用。业主手册根据公共契约而制定，其目的在于保证所有业主能有效地使用其购置的物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主/用户提供尽善尽美的管理服务。二、财富广场简介位于南昌市中心商业圈的*广场是以*实业发展有限公司、富豪酒店管理公司为投资商，兴建的具有5A(大楼自动化、办公自动化、安全自动化、管理自动化、停车

2、场自动化)的智慧大厦。物业公司以现代化的意识，全方位的构思服务于业主，使业主在物业公司管理和服务下，享受宁静、方便、舒适的工作商业环境，使企业发展、壮大、国际化的蓝图得以实现。1 .按照建设花园城市市的要求注意提高整体工作商业环境质量。2 .注意加强物业管理，保持大厦建设整体环境和使用功能长久良好。3 .实行超前管理，参照国外和香港的大厦管理，为物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。4 .物业管理公司主要负责以下工作：(1)管理：具有严格的管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。(2)保安：大厦有专门的保安力量，实行24小时昼夜值班。(3)清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持

3、大厦内的卫生，做到地面无烟头、无纸屑、无痰渍、无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。(4)绿化：负责大厦绿化，四季维护树木，花草修剪，维护绿化景观。(5)车辆交通管理：对机动车辆进入停车库加以限制，保持停车库使用方便。(6)楼宇设备管理：技术人员实行24小时的设备监控，保持电话、计算机网络等的设备的运行良好。(7)有偿服务：商务中心为业主或租户提供代订机票、传真、打字、国际互联网等有偿服务。(8)有偿中介服务：代业主出租、出售大厦单元。三、物业管理1 .管理公司根据管理公约的条文，物业管理有限公司已被委聘为大厦物业管理公司。2 .管理公司之代表权管理公司有绝对的权力代表各业主及用户

4、就管理本大厦之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。3 .公共地方及设施管理管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、大厦结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。4 .管理职员为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责大厦一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作私人性质服务，所有管理员工一律不准向业主/租户或任何承建商收取管理赏赐或其他利益。5 .建议及投诉任何人士若对大厦环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。6 .物业管理公司办公时间上午：8：3012：00下午：13

5、：3017：30在上述时间以外，大厦监控中心仍有值班员为客户服务。管理公司电话（办公时间）：管理公司热线电话：四、管理费用1管理费管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬、税收、公共地方水电费、公共地方之清洁费、公共设施维护费、法律及其他专业咨询费用、大厦保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。7 .管理保证金及电梯维修基金各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费作为履约保证金。同时亦需支付按建筑面积每平方米30元的费用作为电梯维修基金，以支付电梯大修或紧急维修之管理维修开支。当电梯维修基

6、金不足时，管理公司可发出通知，要求每个业主增缴电梯维修基金。业主不得动用保证金或电梯维修基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。8 .缴付管理费楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本大厦，任何业主延期缴纳管理费，管理公司有权根据公约赋予的权力征收利息，催缴手续费用，甚至采取适当法律行动追讨。付款时间：星期一至星期五8：3018：00星期六、星期日及假期9：00-17：30付款方式：以支票或现金形式直接交往物业管理公司财务部。9 .管理帐项管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费时，有权向管理者索取有关帐单副本作为参考。

7、10 业权转让如有更改或者转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍需负责该单元之管理费用。业权转让时，管理费保证金和电梯维修基金，应按管理公司所指定，办理妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述保证金及基金。11 缴费处理办法务必请各业主能依期缴费。逾期缴费者，管理公司会增加5%滞纳金。管理公司亦会考虑采取法律行动追收，有关费用概由欠费者负责。于必要时，管理公司可能公布欠费者姓名，甚至采取法律行动，申请拍卖欠款人在本大厦内之物业，以偿还所欠之款项，同时，业户在公共契约及业主手册所赋予之权益亦可能由于欠费而被终止。五、设备及服务1 .电力各单位都已安装独立电箱，电表及

8、充足的电灯及插座。为安全起见，切勿令电力负荷过重，电线及插座若发现陈旧必须及时更换，任何电器工程必须由合格（指定）的电器技工进行。2 .供水大厦24小时供应自来水。修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令大厦的公共地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。3 .电话大厦已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理公司申请接驳及安装电话，由管理公司统一向电话公司申请安装电话。4 .电脑联网大厦已铺设结构化综合布线系统直达各物业单位，用户可向管理公司申请安装建立计算机网络。5 .电

9、梯服务大厦各楼宇备有先进的电梯，为客户提供服务。6 .消防系统大厦的消防设备含每层设置的消防箱、双感（烟感、温感）自动喷淋系统、排烟通风机及地下层设置整套消防泵系统，由管理员24小时值班，监察消防系统的运作。六、装修管理1政府审批在任何施工开始以前，请确保阁下的装修不违反现行通用之政府条例及取得一切必须之批准等。任何违反法规/条例的改动均需立即更正，所需费用将由业主承担。如果阁下对图纸编制或如何施工方面有疑问，请与管理公司联系（电话：）或按装修指南进行。2.管理公司批示请将装修方案和装饰图纸，以及填妥附录之表格，交到管理公司。3,施工配合费及装修押金、垃圾清运费每个用户将被要求向管理公司缴付每

10、平方米10.OO元的费用作为施工配合费。A、B、C、D户型需缴付每单位3000.00元及装修押金及D、E、G户型需缴付每单位5000.00元装修押金及500.00元垃圾清运费。装修押金将在装修及装饰工程完成后无息归还，以确保业主及其雇佣之装修承包商严格执行装修指南之规定，同时也作为预防对大厦有任何损伤的补偿押金。垃圾清运费用于支付垃圾集中处理及环保费用等（详见装修指南）4 .审批及咨询费用管理公司将会就审批各业户之装修建议而提供专业咨询服务及代办消防局审批手续并征收费用：建筑或机电系统作局部修改,管理公司复核及审批业户递交的有关机电中央系统的改动计划及图纸，协调指定承包商工程；在建筑装潢和机电

11、施工过程中给予必要的技术配合；代为办理消防报建手续合计按每平方米（建筑面积计）收取3.OO元，但不包括咨询专业结构工程师之费用。5 .楼宇移交在完成一切买卖或租赁手续及缴付应付费用后，有关单元将交付与贵业主使用。自此以后该单元将由业主负责。a）业户须预先与管理公司预约以便交收钥匙及单元，业户须负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施装修等皆合格并须在楼宇验收情况表上签署。b）收楼时请查看室内设备、装修等是否妥善，并将遗漏之处48小时内以书面或管理公司特备之表格通知管理公司，管理公司将代表业主利益就该等缺陷通过发展商向承建商要求解决，逾期者则以业户确认其单元之设备及装修已是妥善且不必跟进办理

12、。6 .通道和施工时间装修人员和运送货物只能利用特别指定电梯及通道。大厦员工将会确保客用电梯不被占用。只有服务电梯（或管理公司指定的其他电梯/楼梯）才可用来运输材料或废物。无论在任何情况下，工人未经管理公司许可不得使用任何客梯和手扶梯运送货物。不得使用装有金属车轮的运货手推车。装修时间规定每天8:00-18:00,如需延长施工时间，必须向物业管理公司申请，经批准后方可进行。七、业主的其他责任1 .物业用途各用户不得将其单位用作非法或不道德，或与土地批文、政府用途、管理公约条文等许可条款相抵触的用途。2 .噪音、气味为保持环境宁静，用户切勿在室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。3 .公共通道必须保

13、持所有走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主、用户自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立即通知管理公司，若发现其他用户作出妨碍公共利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。4 .景观物品各用户不得在任何公共地方洗涤、晾晒、熨烫衣物及其他物品。5 .神位为保持环境卫生，所有用户禁止门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。6 .电梯服务严禁使用客梯作运货搬运物品用途，一切货物的运送，必须用管理公司指定的电梯进行。7 .危险物各业主不得在大厦内搬运、储存及使用危险、易燃或易爆物品O8 .铁闸各业户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理公司规定的不安全合格的铁闸或窗花。9 .营业经商除非得到管理公司书面批准，

14、所有用户不得在大厦内物业的公共范围内摆设任何物品或进行各种形式的宣传、经营、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外访客亦不可在此范围内向其他业主派发物品、推销或任何形式的滋扰。10 .法律纠纷业主或用户在大厦物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须将自行承担法律及经济责任。管理公司若受牵连而需进行额外工作及开销，亦将由相关业主/用户承担。I1公共设备请勿干扰公共设备，否则需要赔偿损失。请勿把废弃物丢入渠道（如卫生间下水道），否则需对损坏/堵塞负责维修。请勿涂划刮花本物业任何部分如墙壁等。亦不可随便吐痰或便溺，违者将被罚款。12 .电器使用请正当使用室内电器。失修损

15、坏劣制电器品易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。13 .提示牌安装为使大厦统一协调，所有要求在大厦大堂、楼层及单元门口安装提示牌的业户，必须到物业管理公司提出申请，由物业公司统一规格、指定位置、指定专业公司设计安装，违者将被要求恢复原貌并将被罚款。14 .留宿业户晚上12:00-7：00不得在大厦内留宿，违者将被罚款。15 .加工食物业户不得在大厦写字楼单元内加工食物或产生明火，否则由此而引起的卫生及火灾方面的费用及损失将由该业户承担，同时管理公司保留追究其法律责任之权力。八、保安/安全1为保障安全，所有在大厦工作的业主及其雇员，均需办理出入证。1 1)办理出入证请与管理公司联系，书面写明人员姓名并交付一寸照片一张，证件需交纳押金。2 2)若有人员变动，应及时到管理公司办理发放或注销证件手续。3 3)出入证或临时工作证不慎遗失，请及时报告管理公司，并办理补证手续(与开始办理时相同)。4 .大楼进出凭出入证，并于每晚20：00静楼。5 .大厦每日24小时均有保安人员值班和巡逻，请业主/用户配合保安人员工作以保障所有入住大厦业主的安全，并请注意以下几点：(1)管理公司员工皆佩带工作证。如对来人有疑，请联