规划面积与测绘面积差异原因及如何控制差异.docx

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1、随着城市化进程的加速，房地产开发成为了经济发展的重要支撑。在房地产项目的规划设计和测绘工作中，规划面积与测绘面积之间的差异是一个常见的问题。据统计，全国房地产项目中规划面积与测绘面积之间的差异率普遍在10%以上，有些项目甚至高达20%以上。这不仅会导致项目成本的增加，还会影响项目的开发进度和质量，给企业带来巨大的经济损失。本文将对规划面积与测绘面积的定义和区别进行详细介绍，分析常见的差异原因，并提出有效的控制措施，以期为房地产企业的规划设计和测绘工作提供有益的参考。题纲01对面积们的解读02面积差异原因分析03面积差异控制措施01对面积们的解读我们在日常工作中会遇到很多面积，如建筑面积、计容面

2、积、结构面积、销售面积、预测绘面积、实测面积等等，要搞清楚面积之间的差异，首先要先来认识一下这些面积1 .建筑面积建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。建造面积的计算的依据是GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范，各地区省市颁布的规划技术管理规定及细则例如：陕西省城市规划管理技术规定、珠海市城市规划技术标准与准则（20”版）东莞市城市规划管理技术规定等等2 .计容面积计容建筑面积即小区内所有计算容积率的建筑面积之和，等于规划建筑用地面积*计算容积率。一般情况下，计容面积小于等于建筑面积。3

3、 .规划实测及规划实测面积规划实测是指部分城市城乡规划主管部门为保证建设工程符合国家有关规范、标准并满足质量和使用要求，对建筑工程的放线情况和建设情况是否符合建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容进行验核和确认。规划实测面积是部分城市根据规划主管部门要求，规划验收阶段为对建设工程规划指标进行复核而进行需进行按照规划面积计算原则进行实地勘测、绘图、计算得到的面积。4 .房屋预测面积指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量范围对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算。相所/涌给公司住

4、建局房侯局报电融工鹤售合同签约预测报色预售证网签备案5 .房产实测及房产实测面积房产实测是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算。房产实测面积是通过房产实测计算的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据房屋预测、房产实测面积计算规范：GB/T17986-2000房地产测量规范GB/T17986-2000房地产测量规范第1单元房产测量规定；GB/T17986-2000房地产测量规范第2单元房产图图式及本地颁布的房地产测量规范及细

5、则6 .可售面积可售面积就是取得了商品房预售许可证、可以进行预售和销售的商品房面积。是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。值得注意的是地下面积，地下室车位通常只有租赁权，如计算可售面积需单独列项可售面积实际取数:投前阶段报建阶段取预售证预售阶段验收阶段面积预估供方粗算预测面积实测面积一般根据面积根据设计供方可售面积根据最终可售面积按指标表，按各经验判断做初预售报告中业颊产实测为准蟠M步估算态属性与是否(实测面积不应超分摊决定过预售面积3%)02面积差异原因分析上文提到的这些面积之间会存在差异，有时差异还不小，其中，规划面积与预测面积之间的差异会造成容积率做不足、可售率降低等

6、问题，是工作中最头疼的事情，而造成规划面积与预测面积之间差异的主要原因是计算规则及地方细则的差异，这些面积差异主要体现在阳台、地库出入口、避难层等部位1 .阳台面积差异规划面积预测面积面积差异珠海阳口计算1/2面积超过3面枳15%计全面枳不封闭IB台1/2醐计入住宅面枳满足规划要求东莞结构外阳台计1/2面职结码内IB台计归全面枳超过单陈面积5%计全面取不啊*1/2计入住宅面冢结构内汨台会搞容2 .车库人口的面积差异!R东莞面积差异西安曰策主体投影面枳内计全面积可分地满足现M求面职一致3.避难层的面积差异规划面枳愿KfR面积差异西安面炽全计容不可修目不胡分建规划面积大于BM!t珠海Bi+S部分烹

7、笠净离小于3m日连续5(W不封蹶仟计面修不可IS且不施分程规划面拒大于预海面积理执主体投影AWR内讨全面枳不可售且不胡分1献J面积大于03面积差异控制措施由于规划面积的计算规范与测绘面积计算规范存在差异，因此差异不可避免但需控制计容面积预测面积规划实测房产实测依据建筑规范&地方规划管理条例通过图纸圈线计算得到依据房地产测量规范通过军纸圈线计算得到依据建筑规范&地方规划管理条例通过实测实量计算得到依据房地产测量规范通过实测实为算得到1 .面积差异的后果1.1 预测面积VS计容面积预测面积超过计容面积影响预售证办理，且不同城市情况不同，例如:西安超计容面积无法办理预售证，珠海超计容面积会扣压超出部

8、分，对应面积房屋不办理预售证，并于确权阶段补交地价后才能办理。12规划实测VS计容面积规划实测一版视当地要求而定，部分城市不需规划实测。需规划实测的市，超出面积达到一定条件则不予办理规划验收。例如:中山要求不能超出面积，珠海要求总面积不超1%且一个工规证不超过100m2o1.3 房产实测VS预测面积一般情况下大于预测面积，超出部分需补地价，且超出3%以上的部分无法办理房产证。小于预测面积，或者超出部分不到3%将对业主多退少补2 .图纸阶段面积差异的处理办法2.1 求同除异当计容面积和预测面积计算在一定条件下能一致，则尽量满足。例如：珠海规划要求不封闭阳台计算1/2面积，超过单户面积15%计全面

9、积，房产要求不封闭阳台计算1/2面积，所以控制阳台面积确保单户不超过15%o珠海规划要求凸出外墙的落地窗，当其进深不大于0.60米且窗体净高不超过2.20米不计容，房产要求空间结构层高不超2.20m不计面积。当落地凸窗层结构净高为2.20m时,会导致落地凸窗不计容，但会在房产预测计入面积造成预测面积有超限风险，所以需控制飘窗台结构层高不超2.20m2.2 面积互补当计容面积和预测面积计算原则不一致时，通过不同部位的增减令面积互补两者接近。例如：房产预测要求会计算建筑外墙面抹灰层，根据不同城市情况计算4060厚，规划面积不会计算，所以外墙部分房产预测往往比规划计容面积多出一部分。此部分面积如果超出验收允许面积差异，会部分用计容不分摊的面积平衡，确保预测面积可控。2.3 图纸检查针对图纸商标注空间功能名称，土建结构做法对面积认定造成差异的内容重点核查04小结虽然各种面积计算规则之间存在差异造成了最终面积的差异，但近年来各种面积计算规则也在不断的进行更新和修改以上内容有可能与最新的计算规则有些差异，但本文的初衷是给大家带来一些解决面积差异的思路，希望能给大家能够重视面积差异，并给大家带来一些启发