大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法-2008.docx

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1、大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施修理基金管理方法2008-08-1115:57:09现将大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施修理基金管理方法印发给你们，望遵照执行。附：1.物业产权人委员会运用修理资金的财务管理方法2.修理基金利息运用帐务处理方法大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施修理基金管理方法为加强住宅售后共用部位、共用设备设施修理基金（以下称修理基金）的计提和运用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的修理养护，维护房屋产权人的利益，依据大连市城市住宅区物业管理方法（大政发1999123号大连市城市住宅售后修缮资金计提及运用管理暂行规定（大政发99851号，以下简称暂行规定），制

2、定本方法。第一条职责分工1 .市房地产管理局是全市修理基金计提和运用管理的行政主管部门。其所属的大连市住宅小区物业管理办公室（以下简称市物业办）详细负责指导、协调、监督、检查修理基金的计提和运用管理。2 .市住房资金管理中心（以下简称资金中心）负责修理基金的归集、存储、核算管理及保值增值，并托付代办银行供应修理基金的开户、存储、支取、计息、结算等金融酉己套月艮务3 .市修理基金利息运用结算中心（以下简称结算中心），负责修理基金利息增值（以下统称修理基金利息）的提取、划拨和运用核算及利息运用状况的日常查询工作。4 .中山、西岗、沙河口、甘井子区住宅小区物业管理办公室（以下简称区物业办），负责辖区

3、内年度修理基金利息运用支配备案、负责核准工程预、决算和修理基金利息运用分摊清单及汇总表、监督检查修理基金利息运用状况、组织中修、大修工程质量验收。5 .住宅小区物业产权人委员会（以下简称物业产权人委员会）或房改售房单位（以下简称售房单位）负责审核修理基金利息运用支配，修理工程预、决算和修理基金利息运用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。修理基金利息不敷运用时，与物业管理企业共同续筹修理资金。6 .物业产权人委员会（或售房单位）托付的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施修理养护支配，修理基金利息运用支配的编制及帐务管理，负责按托付实施修理养护、与物业产权人委员会共同续筹修理资

4、金，并定期向私有房屋产权人公布修理基金利息的收支状况。其次条修理基金的建立1 .房改房修理基金由购房人和售房单位共同交纳。购房人在交付购房款时，须按建筑面积每平方米20元的标准交纳修理基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具个人修理基金专用交款书，同时资金中心从售房款中按届时房改成本价10%的比例。提取售房单位应交纳的修理基金。2 .商品房修理基金由购房人和开发建设单位共同交纳。购房人在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米40元的标准交纳修理基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具大连市城市住房修理基金专用收据。办理房屋产权登记时，购房人须将该收据提交给交

5、易所审验。禁止任何单位代收购房人交纳的修理基金。开发建设单位暂按届时房改成本价5%的比例向资金中心指定的代办银行交纳修理基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳修理基金总额的30%,在办理商品房销售许可证时，应全额交清修理基金。3 .购买与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定交纳修理基金。4 .暂行规定下发前购买房改房的，购房人和售房单位应按本实施方法交纳修理基金。购买商品房的，购房人应在办理产权登记手续时补交修理基金。5 .已代收购房人交纳的修理基金的单位，应将代收款存入资金中心指定的代办银行。对无故拖欠的，将实行行政措施予以清缴，必要时可依据（大连市城市住宅区物业管理

6、方法第五十六条规定，提请人民法院强制执行。修理基金存入代办银行前，房屋共用部位，共用设备设施的修理责任及费用，由代收款单位担当。第三条修理基金帐户的设置和管理1修理基金管理设置三级帐户。资金中心为一级帐户；售房单位或开发建设单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。6 .修理基金利息管理也相应设置三级帐户。结算中心为一级帐户；物业产权人委员会或售房单位为二级帐户，私有房屋产权人为三级帐户。7 .修理基金利息运用的帐务管理，由物业产权人委员会或售房单位托付物业管理企业代为管理。第四条修理基金及利息的核算管理修理基金实行专户存储，专款专用。修理基金除可用于购买国律法规准许的融资活动外，不得挪作他用

7、。修理基金利息的结算，1998年6月30日前，按银行一年定期存计算；1998年7月1日后，按银行五年定期存款利率计算。利息日人民银行挂牌利率执行。利息每年结算一次，结息日为每30日。每年6月30日前，资金中心应组织代办银行和售房单位（或开单位），完成修理基金本息对帐。本息核对无误后，资金中心应基金本息明细清单送交结算中心。每年7月31日前，结算中心持经市物业办审核同意的XX年基金利息划拨申请表,到资金中心办理修理基金利息划拨手办银行据此将修理基金利息划转到结算中心在同一银行开设基金利息专户上。资金中心、结算中心和代办银行应定期核对修理基金本息明细季度第一个月10日前，结算中心应向资金中心报送上

8、一季度表。每月10日前，代办银行应向资金中心报送上个月修理基金统计报表。结算中心应定期向物业产权人委员会和售房单位公布修理基金本息状况。第五条修理责任物业产权人委员会（或售房单位）应托付物业管理企业，以物业域为单位，统一管理运用修理基金利息。方应签订物业管理托付合同，明确修理基金托付管理有关利关系。公有住宅出售率达30%以上的原有住宅区和入住率达40%以建住宅区，应组建物业产权人委员会，选聘并托付物业管理企运用修理基金利息。出售率低于30%或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售房单位或其托付的物业管理企业管理运用修理基金利息。8 .新建住宅区未成立物业产权人委员会前不得运用、修理基金利息。第六

9、条修理范围1修理基金利息专项用于房屋共用部位，共用设备设施的修理养护及更新，不得挪作他用。共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构（基础内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等）、楼梯间、通道、专用房间、外墙面、住宅入口防盗门等。共用设备是指一栋住宅楼中产权人共用的排水管道、落水管、照明灯具、电梯、避雷装置、消防器具等设备。共用设设是指物业管理区域内产权人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窖井、非营利性的休闲设施等。9 .私有房屋自用部位和自用设备的修理养护及更新费用，不得运用修理基金利息。自用部位和自用设备是指户门以内水、电、燃气自用管线、卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面

10、、顶棚和阳台等。10 公用房屋的修理费用，应从房屋租金中支付，不得运用修理基金利息。11 保修期内房屋共用部位、共用设备设施的修理养护费用，由开发建设单位负责，不得运用修理基金利息。12 人为缘由造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其修理责任及费用由责任人担当，不得运用修理基金利息。第七条利息运用及分摊核算1修理基金利息的运用，按年度列支。2.每年年末，物业管理企业（或售房单位）应编制下一年度修理基金利息运用支配,并提交物业产权人委员会或售房单位审核批准、区物业办备案后实施。3,每年一季度前，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办和市物业办核准的修理养

11、护费用划拨审批单，到结算中心办理本年度小修修理养护费用划拨手续。小修修理养护费用按上年度修理基金利息结余额的50%计算。4 .单项工程修理费总额不超过10万元的中修、大修工程，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的单项工程修理费用划拨审批单及工程预算，到结算中心办理修理工程费划拨手续。单项工程修理费总额超过10万元的，单项工程修理费用划拨审批单和工程预、决算还应经市物业办核准。工程竣工验收合格后，物业管理企业应持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的工程决算到区物业办办理核准手续后，修理费用方可在修理基金利息中列支。5 .物业管理企业（或售房单位）

12、首次办理修理基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。6 .产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房改房修理基金每年每平方米生成利息的标准,将同一物业管理区域内公有房屋共用部位，共用设备设施的修理工程费拨付给物业管理企业。7 .修理基金利息可在物业管理区域内，统筹支配运用，记帐分摊到户。8 .修理房屋共用部位和共用设备发生的修理工程费用，可以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有房屋建筑面积的比例核算分摊到户。修理共用设施发生的修理工程费用，可以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位,按各自拥有的房屋建筑面积的

13、比例核算分摊到户。9 .物业管理企业或售房单位，应依据小修工程报修及工程费用核算单和大中修工程决算书，制作修理基金利息运用分摊明细清单及汇总表（以下简称两表）。10 .每年年末，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的“两表”，到结算中心办理修理基金利息运用结算手续。结算中心负责将运用结果记入物业产权人委员会、售房单位及私有房屋产权人帐户上。第八条修理管理1 .房屋医用部位、共用设备设施的修理工程费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。2 .运用修理基金利息的大中

14、修工程，原则上应实行招标方式择优选聘施工企业，详细可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。3 .大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。4 .实施小修修理，物业管理企业或售房单位应填写小修工程报修及工程费用核算单。实施大中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预、决算。5 .大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程由物业管理企业提请物业产权人委员会组织验收；大、中修工程竣工质量验收，由区物业办组织，提请质检部门、物业产权人委员会和有关人员参与。第九条统筹修理基金1 .房屋灭失，售房单位交纳的修理基金本金和利息结余，转为统筹修理基金。统筹修理基金存入资金中心在代

15、办银行为市物业办设置的统筹修理基金专户上。2 .运用统筹修理基金，须经市物业办审核同意，报市房地产管理局批准后运用。第十条房改房拆迁产权调换修理基金的结算房改房拆迁产权调换修理基金的结算，按关于印发（大连市房改房拆迁产权调换（补偿）结算实施细则）的通知（大房局发200017号）规定执行。第十一条修理资金的续筹修理基金利息不敷运用时，可经物业产权人委员会探讨同意，由物业管理企业具休负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹修理资金。第十二条修理基金帐户的变更与销户房屋灭失、产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发单位并、转、撤时，当事人须持有效证件到资金中心领取修理基金过户（销户）划拨单

16、，到代办银行、结算中心办理帐户变更或销户手续。第十三条监督审计1修理基金的运用管理，接受市财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。3 .市、区物业办应会同结算中心定期或不定期组织专业人员对修理基金利息的会计核算及运用状况进行监督检查。4 .对涉及金额较大、群众反映剧烈的修理基金利息运用状况，市、区物业办可托付审计部门进行专项审计。第十四条法律责任1 .对不按规定交纳修理基金的单位和个人，物业管理行政主管部门可依据大连市城市住宅区物业管理方法及有关规定予以处理。相应的修理责任及费用，由不交纳修理基金的责任单位和个人担当。2 .修理基金交纳、运用发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成的，由物业管理行政主管部门裁