某地产项目可行性研究报告(doc 17页).docx

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1、某地产项目可行性研究报告（doc17页）公司名称:编制人员:完成日期:目录调查人员声明3总论：51、项目概况52、要紧经济指标53、研究结论及建议5正文6一、城市住宅市场分析61.1、城市区位优势分析612、城市规划的进展趋势613、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平614、城市经济状况615、人文、消费习惯、天气、政策描述7二、建筑市场分析及建设条件分析72.1、当地三大建筑材料供应、价格情况72.2、当地建筑市场管理情况82.3、拟建项目建设条件8三、项目实施进度安排方案8四、营销市场调查84.1、 周边楼盘调查（按下表填写，内容能够增加）84.2、 与最典型的楼盘或者最具可比性的楼盘作比较9

2、4.3、 市场及客户群体研究H4.4、 预测楼盘价格水平及销售周期11五、土地价格分析125.1、提供周边地块往常成交价格的情况。125. 2、土地价格预测12六、经济效益分析126. 1、销售进度及回款时间表126.2、项目四项指标测算表126.3、现金流量表146.4、敏感性分析15调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的与准确的。2、我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析，形成意见与结论，撰写本可行性研究报告。3、我们己（或者没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清晰地说明什么调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。4、（其他需要

3、声明的事项）参加调查人员签名:公司领导签字:注：形成一致意见后，附后存档。总论:1、项目概况（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）2、要紧经济指标序号项目名称指标序号单位指标1总占地面积2总建筑面积3建筑容积率4小区绿化率5产品类型多层住宅小高层高层商业房别墅6地面车库数量7地下车库数里8综合售价9建设单价10总投资额11营业总额121314153、研究结论及建议内容：1、对项目总的评价结论2、在基于市场条件下利润最大化的各类物业形态组合，提出建议。3、有关的注意事项及建议正文一、城市住宅市场分析1.K城市区位优势分析12、城市规划的进展趋势13、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平14、城市经

4、济状况名称2001年2002年2003年2004年1、GDP（亿元）2、财政收入（亿元）3、人均可支配收入（元）4、二手房年成交量（万M2）5、商品房年成交量（万M2）15、人文、消费习惯、天气、政策描述要求简洁、语言精炼二、建筑市场分析及建设条件分析2.1、 当地三大建筑材料供应、价格情况名称单价名称单价水泥多层建筑单价黄沙小高层建筑单价石子监理价格钢筋周边项目是否打桩桩基价格2.2、 当地建筑市场管理情况2.3、 拟建项目建设条件（位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）三、项目实施进度安排方案项目实施进度安排（提供表格及横道图）四、营销市场调查4.1、周边楼盘调查（按下

5、表填写，内容能够增加）楼盘名称楼盘名称地址地址产品形态产品形态住宅均价住宅均价商业均价商业均价规模规模配套情况配套情况工程进度工程进度销售状况销售状况户型比例户型比例其它其它4.2、与最典型的楼盘或者最具可比性的楼盘作比较序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注（全面）1地段位置IOO40%110距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或者背街；2配套设施10010%115城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规戈IJ设计10010%110规划水平、理念4物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分

6、流；物业管理商资质5交通情况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6楼盘规1003%100建筑总面积（在建及未模建）；总占地面积；户数；7产品外观IOO5%105是否醒目；是否新颖；是否档；感官舒适程度；8户型设计10010%105户型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高9进展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌1O销售手法1005%11011其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12合计106.05各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格6000*106.05/100=6363计算：典型楼盘价格*表14项合计

7、/1001、 注:2、 此表格要紧是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使我们的价格制定更客观合理。3、 如典型楼盘的特点较突出，而这恰恰是我们没有的，可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。如我们具备，对方没有，同样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。4、 此表中的权重比例，分公司可根据实际情况进行适当调整。4.3、 市场及客户群体研究1、 市场定位：回答项目定位的目标问题。2、 客户群体定位：回答什么群体来购房，为什么来购买此房屋。3、 当地是否有存在对住房有不一致的习惯要求4.4、 预测楼盘价格水平及销售周期1、 根据上表及调查人员对市场的懂得，给出三个价位，乐观价

8、格、悲观价格、中间价格，如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价予以测算，依次类推，避免用市场最高价（乐观价格）预测销售收入，其价格需经分管营销的公司领导确认。2、 比较周边各楼盘销售周期，确定拟建项目的合理销售周期，此表格需经分管营销的公司领导确认。五、土地价格分析5.1、 提供周边地块往常成交价格的情况。5.2、 土地价格预测基于土地价格在报告阶段属可变动因素，在报告中应对土地价格给一个框架。（中标价格.市场价格.承受价格），据撑握的内部情况，对土地价格给予一个相对合理的预测。六、经济效益分析6.1、 销售进度及回款时间表6.2、 项目四项指标测算表例表：项目测算表（万元）项目名称综合容积率一

9、、总成本标准说明1、土地费用土地为万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3%操纵7、财务费用贷款按总投入50%利率为8%8、管理费按总投入的3%计合计二、销售收入1、销售总收入2、营业税及预收I15%按10%计算合计三、税后利润四、总营业额总收入加建安五、考核指标与标准比较结果63、现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当操纵原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。附：样表:12345678一、总成本-

10、48339月10月11月12月1月2月3月4J1、土地费用-1612-800-8122、前期费用-28-283、行政性收费-298-120-1784、建安工程费-1736-30-170-300-400-300-300-2：5、景观及配-620-50-200-370套费用6、销售费用-223-20-20-80-80-237、财务费用-181-50-50-50-318、管理费-135-15-20-20-20-20-20-2(二、销售收入1、销售总收入744035020002000200010902、营业税及预收744-35-200-200-200-109合计-800-9556597212501057661-2.累计现金流-800-1755-1820-848402145921201816.4、敏感性分析序项目变动所得税后号幅度总总总利润利利营(%)投营利率(%)投营投入业润比比比万额万元万元元O基本方案1售房综合价+5%-5%2建筑成本投入+5%-5%3、土地成本投入+5%-5%注: