某房地产公司项目投资研究报告.docx

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1、某房地产公司项目投资研究报告地址：邮政编码：100029联系人及职务：电话：传真： 电子邮箱：保密本商业计划书属商业机密，所有权属于信义华信投资集团有限公司。所涉及的内容 与资料只限于己签署投资意向书的投资者使用。收到本计划书后，收件方应即刻确认，并遵 守下列的规定：1、在未取得信义华信投资集团有限公司的书面许可前，收件人不得将本计划书之内容 复制、泄露、散布；2、收件人如无意进行本计划书所述之项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回。编制人:目 录2摘要41 .项目背景51.1. 中国-东盟博览会简介51.1.1. 中国-东盟博览会动因51.1.2. 广西优势51.1.3. 博览会定位61.

2、1.4. 嘉宾客商61.1.5. 内容61.1.6. 配套设施建设61.2. 广西壮族自治区简介71.2.1. 地理位置71.2.2. 经济进展71.3. 钦州简介81.3.1. 概况81.3.2. 交通运输81.3.3. 进展战略91.3.4. 经济状况101.3.5. 临海工业园区101.4. 三娘湾旅游开发区简介111.4.1. 地理位置、气候111.4.2. 要紧旅游资源111.4.3. 进展规划及前景122 . “一江两岸”项目计划122.1. SWoT 分析122.1.1. 优势：122.1.2. 劣势：122.1.3. 机会132.1.4. 威胁142.2. 总体思路142.3.

3、 项目投资142.3.1. 建安费用142.3.2. 税费问题152.3.3. 营销推广费152.3.4. 其它费用152.3.5. 项目总投入162.4. 收益测算162.4.1. 钦州房地产市场综述162.4.2. 产品定价162.4.3. 开发计划1625项目投资与收益的模型计算172.5.1.现金流量表172.5.2.NPV 计算17253.内部收益率计算182.5.4.小结183. 十国风情园项目193.1. SWoT 分析193.1.1. 优势193.1.2. 劣势193.1.3. 机遇193.1.4. 竞争分析203.2. 客源市场分析213.3. 综合评价：213.4. 营销战

4、略223.4.1. 定位223.4.2. 功能223.4.3. 目标客户223.4.4. 营销策略223.4.5. 优惠政策233.5. 项目投资233.5.1. 建安费用233.5.2. 其它开发费用233.5.3. 项目总投资243.6. 收益测算243.6.1. 客房收益243.6.2. 餐饮收益253.6.3. 娱乐城收益263.6.4. 其它收益263.6.5. 税费及总收益263.6.6. 项目计划263.7. 项目投资与收益的模型计算274. 时间进度安排295. 结论296. 附件29附件一、信义华信投资集团有限公司简介29附件二、钦州市一江两岸规划总平面图30附件三、滨江鸟瞰

5、30“一江两岸”开发与三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国一东盟博览 会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目 具有较高投资价值的结论。东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资报告1 .项目背景1.1. 中国东盟博览会简介1.1.1. 中国东盟博览会动因东盟十国包含文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、 泰国、越南。2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国10+1领导人会 议上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国一东盟博览会。

6、这一建议得到 了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同时建 议举办中国一东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国一东盟博览会在南宁同期举办。2002年11月，中国与东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了中国与东盟全面经 济合作框架协议，标志着中国一东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起, 中国一东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其他商品也将逐年降税。2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中 国商务部与东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国东盟博 览会（简称“南博会”），自20

7、04年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会地 点设在南宁国际会展中心。中国一东盟博览会制造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由 国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常 年举办的博览会；三是以自由贸易区为主题的。国务院大力支持中国一东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治与安全方面的意义，在 一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国与东盟在经济与安全方面得到双重 收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15%。2002年双边贸易 额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿

8、美元,同比增长42.9%。根据第七 次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。中国与东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。1.1.2. 广西优势中国一东盟博览会之因此落户广西南宁，要紧是由于广西拥有几大优势： 广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西与东盟既有陆路接轨又有水路接轨。 合作项目多与广西有关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件 条件更好。 港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优 势十分明显。1.1.3. 博览会定位中国一东盟博览会紧紧围绕中国

9、与东盟全面经济合作框架协议已经自由贸易区建设 实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界 开放。中国一东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相 结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现本地区的普遍 繁荣。1.1.4. 嘉宾客商参加中国一东盟博览会的重要嘉宾有中国与东盟国家领导人、中国与东盟国家经济贸易 部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国与东盟国家要紧商协会负责人、跨国公司及大 企业CEO.参展客商有中国与东盟10国领先生产企业、中国与东盟10国要紧出口商、中国与东盟 10国招商项目业主、对外承包

10、工程企业、其他国家与地区的跨国公司、企业、旅行社、景 点景区、航空公司及与旅游业有关的其他企业。参会客商有全球采购商、国家投资商、贸易与投资中介机构。1.1.5. 内容“南博会有五大项内容，具体为： 货物贸易：展示各国优势产品，促进进出口成交； 投资洽谈：推介各国投资环境，公布招商信息，联手吸纳国际资本； 服务贸易及其他合作：交流技术成果与管理经验，开展旅游、电信、物流、金融、 工程承包等领域的合作； 专题论坛：围绕自由贸易区建设的热点问题，邀请政府官员、专家学者与企业家进 行交流与对话； 文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充分展现中国与东盟各国民族文 化风采。据介绍，首届“南博会”

11、设置国际标准展位2000个、非标准展位200个与2.6万平方米 的室外展场；到会各国客商约2万人。1.1.6. 配套设施建设 接待设施方面“自治区青秀山接待基地”，这一项目的建设地点在青秀山西北面，目前正在进行三通一 平。南宁市新城区（特别是繁东一带）增建中高档宾馆，并对现有宾馆的设施进行改造与完 善。南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴会厅等项目。南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧 建设解决一部分，钦州等周边城市帮助解决一部分。 在交通信息设施方面南宁机场跑道、停机坪、贵宾室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加快自治区 港口设施的建设与完

12、善，开通与东盟国家的直航班轮。建设与完善南宁通往要紧旅游城市、要紧景区的公路，特别要尽快修通南友高速、南梧 高速等道路。市内道路建设全面加快。建设专业博览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资与电子商务等活动。 规划建设规划“经济园”,建设商贸城。按照工作方案的规划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为基 础，规划改造为中国一东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸引国内对东盟出口企业 在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心邻近规划建设以东盟各国 为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出规划模型；也能够将现有部分商业街改造成以东盟 国家

13、命名并表达东南亚风情的商贸街。1.2. 广西壮族自治区简介1.2.1. 地理位置广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地区的西南端,面向东南亚, 背靠大西南，处于中国东南沿海地区与中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便利的出 海通道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方公里，人口 2亿多，蕴藏着极为丰富的物产资源，战略地位十分重要，是我国经济进展潜力最大的地区 之一。广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有习惯亚热带植物生 长的气候条件，又有丰富的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各地的通 讯网络；既是少数民族地区，

14、又是全国重要侨乡；既有进展迅猛的高科技，又有廉价的劳动 力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。1.2.2. 经济进展“九五”时期全区国内生产总值实现了年均8. 1 %的较快增长，经济实力增强，经济 质量与效益明显提高。财政收入年均增长1 0.5%,实际财力五年累计增长1. 1 4倍。 人均国内生产总值提早一年于1 9 9 9年实现了比1 9 8 0年翻两番的目标。“十五”以来， 经济继续平稳增长，2001年全年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价计算，比上年增 长8.2%,增幅比上年提高0.9个百分点。2002年全年实现国内生产总值2455.3

15、6亿元。2003 年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%,成为“九五”以来快速增长的年份之一。 工业生产快速增长，工业增加值436.92亿元，增长17.6%,比上年提高5.0个百分点，其 中电力、冶金、机械等特色优势行业对工业增长的奉献较大。外贸进出口高速增长，出口总 额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。1.3. 钦州简介1.3.1. 概况钦州是中国北部湾新兴的临海工业城市，是广西南部沿海地区的中心，钦州市现辖二县 四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区与钦城管理区，陆地面积 10843平方公里，海岸线长520.8公里，全市总人口 336.7万，其中市区面积32平方公里， 人口 20多万，钦州是广西要紧侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞38万人，分布在46个国 家与地区。钦州历史悠久，文化底蕴深厚，全市共有文物保护单位49处，其中国家及自治区