淳安县农村宅基地和村民建房管理办法.docx

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1、淳安县农村宅基地和村民建房管理办法（征求意见稿）为加强农村宅基地和村民自建房管理，保障农村村民合法权益，切实改善农村人居环境，推进乡村振兴战略实施，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法不动产登记暂行条例农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发（2019）6号）浙江省城乡规划条例浙江省土地管理条例浙江省村经济合作社组织条例杭州市城乡规划条例和杭州市农村住房建设管理暂行办法等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。一、农村宅基地和村民建房适用范围、对象和相关职责1 .在淳安县行政区域内利用村集体土地新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监管管理，适用本办

2、法。2 .本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。本办法所称农村村民是指具有村股份经济合作社社员身份的人员。本办法所称的农村宅基地上房屋建设，是指村股份经济合作社社员在依法审批宅基地上的住宅房屋及其建设行为。3 .县人民政府负责本行政区域内农村宅基地和村民建房规划管理建设的统一领导和管理。县农业农村局负责农村宅基地管理和改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县规划

3、和自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责牵头全县农村村民建房“一件事”联办工作。县规划和自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；会同县农业农村局提出农村村民住宅新增建设用地计划指标需求；指导乡镇人民政府进行规划编制，委托乡镇人民政府办理农民建房规划许可和规划核实手续，并加强监督指导；办理农村宅基地和房屋不动产登记；负责将土地、颁证等相关信息接入农村村民建房“一件事”联办工作台。县住房和城乡建设局负责指导农房设计工作，组织编制农村住房设计通用图集，加强农村建

4、筑施工队伍和建筑工匠培训、管理，指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理等；指导乡镇人民政府加强农村住房建设档案管理并建立电子档案；负责将房改房、集资房、经济适用房、农村工匠等相关信息接入农村村民建房“一件事”联办工作台。县级其他有关部门按照规定职责，负责农村村民房屋建设和宅基地管理工作。4 .乡镇人民政府按照属地管理和“谁审批谁监管”原贝1履行所辖地农村村民住宅用地审核（含资格审核）、事中事后监管巡查、信访事项核实处理等职责。成立组织机构，根据农村村民建房审批“一件事”流程建立宅基地统一管理机制，统筹协调宅基地用地审查，建房规划许可、农房设计方案与施工监管、质量安全监督管理

5、、违法查处等职责，推行一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的联审联办机制，落实100%线上审批，为村民提供便捷高效的服务。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，确保宅基地分配公开、公平、公正。鼓励引导支持村级组织设立村级宅基地协管员，协助村级组织开展农村宅基地审核和建房管理。加强乡镇综合行政执法队伍建设，严格按照有关法律规定对违法用地、违法建设等开展执法。建立健全农村用地建房动态巡查和网格化管理制度，加大执法监察动态巡查力度，受理群众举报和投诉，及时发现、依法制止和处置涉及宅基地的各类违法违规行为，防止产生新的违法用地、违法建设现象。5 .村级组织是本村宅基地和村民建房的日常管理和监督主体。制定

6、和完善宅基地和村民建房管理村规民约，规范管理行为，明确管理要求；指导和帮助建房村民依法办理有关手续和实施建设活动；发现违法行为的，应当及时劝阻，并向乡镇和有关部门报告；鼓励村级组织对农村村民建房审批推行“一件事”办理服务。6.农村宅基地实行所有权、资格权、使用权分置管理，巩固宅基地集体所有权，保障村股份经济合作社社员宅基地资格权和村民房屋财产权，适度放活宅基地和村民房屋使用权。村民住房建设，应当遵循“权责一致、规划先行、节约集约、一户一宅、严格审批”的原则，注重体现乡土特点和建筑风貌。二、农村村民宅基地资格权认定1户籍在本村，且遵守村股份经济合作社章程，具备村股份经济合作社社员身份，且具有下列

7、情形之一的人员可以享有宅基地资格权：(1)开始实行农村双层经营体制时原生产大队成员；(2)父母双方或者一方为本村经济合作社社员的；(3)与本社社员有合法婚姻关系落户的；(4)因社员依法收养落户的；(5)政策性移民落户的；(6)履行村经济合作社章程规定义务，经本社社员(代表)大会表决通过的；(7)符合法律、法规、规章、章程和国家、省、市有关规定的其他人员。宅基地资格权人可以申请宅基地建住宅，其资格权的实现应以“户”为单位提出。2 .下列人员可保留宅基地资格权：(I)解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；(2)全日制大、中专学校的在校学生；(3)被判处徒刑的服刑人员；(4)符合

8、法律、法规、规章、章程和国家、省、市有关规定的其他人员。3 .农村宅基地资格权因下列情形而丧失：(1)死亡或被依法宣告死亡的；(2)丧失中华人民共和国国籍的；(3)已经取得其他村股份经济合作社社员身份的；(4)书面形式自愿放弃本农村宅基地资格权的；(5)已经成为国家公务员的；(6)其他法律、法规或政策规定丧失宅基地资格权的。4.非本村股份经济合作社社员在农村合法拥有住房而享有宅基地使用权的，不因此享有宅基地资格权。三、农村村民建房分户条件农村村民因家庭成员变动等原因，可以向村级组织申请建房分户。分户须经村级组织审查，并在村内公示无异议后方可确认。分户应当遵循以下原则：(1)两个及以上子女的家庭

9、，且户口均在村内并具有宅基地资格，如子女因结婚而造成无房的，可以分户建房；但父母亲一方或双方必须随一个子女居住，不得与子女分户并单独申请建房；(2)四代及四代以上共同生活，家庭人口超过6人的,可以分户建房；(3)独生子女家庭不予分户建房；家庭成员中失去劳动能力、无完全民事行为能力、生活起居需要照顾或需要赡养的成员不予单独分户建房；(4)有其他特殊情形的，应经村级组织民主决策。四、农村宅基地和村民建房规划管控1科学编制行政村建设规划，引导农村村民按规划有计划地向城镇和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。由乡镇做好农户的建房选址审批，乡镇在审批时应遵

10、循以下原则：(1)应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房；(2)不得位于沿湖沿线建筑控制区或者河道、库湾、水库管理范围，避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的,应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成经审批后动工建造；(3)不准沿国道、省道、县道、乡道两侧新建、改(扩)建房。公路退线建房的，建房批准用地靠近公路一侧外缘到公路用地(公路两侧边沟外缘起不少于一米)外缘的距离(即公路建筑控制区)，国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米。严禁在公路建筑控制区内围墙占地、乱搭乱建。(4)选址时

11、位置原则上不影响周边户的日照、通行，不与村庄基础设施建设相矛盾。2 .农村住房建设应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，涉及交通、林业、环保、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。3 .农户审批宅基地面积标准（包括住宅、附属用房和庭院等用地）限额如下：（1）占用耕地的，12人（户）（指符合条件的建房人口，下同），用地面积不超过90平方米；3-5人（户），用地面积不超过110平方米；6人及以上（户），用地面积不超过125平方米。（2）使用其他土地的，1-2人（户），用地面积不超过110平方米；3-5人（户），用地面积不超过140平方米；6人及以上（户），用地面积不超

12、过160平方米。（3）两个农户以上联建的，每户统一控制在用地面积125平方米之内。（4）新增建设用地上建房的不得建设围墙，严禁占用农用地尤其是耕地建围墙和晒坦。上述情形除外的，因地形、安全等因素需建围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，新建高度不得超过1米的非功能性实体围墙。通透式围墙的实体墙部分一般不得超过60厘米，总高度不超过16米。4 .房屋建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过12米（若原址拆建且位于村庄内部，相邻建筑均在4层（含）以上，光线条件不好，由乡镇把关参照四邻建筑高度）。平屋顶上原则不允许建造楼梯间，确需建造的，面积不得

13、超过10平方米,层高不超过2.2米。架空层层高超过2.2米(含)的按1层计算层次。建筑高度均以室外地坪标高起计(室外地坪与周边地层和道路标高相协调，不得随意抬升)。法律法规和规范性文件另有要求的除外。五、农村村民宅基地申请和建房审批程序1有下列情形之一的，可以申请宅基地：(1)无宅基地的；(2)多子女家庭，因结婚等原因确需建房分户的，原宅基地面积低于规定标准的；(3)因自然灾害或者实施村庄规划需要搬迁的；(4)原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；(5)因原宅基地不符合经批准的乡镇国土空间总体规划和村庄规划等，不允许就地重建的；(6)经县政府批准回原籍落户的，没有住宅需要

14、新建住宅的；(7)法律、法规和政策规定的其他情形。5 .申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：(1)宅基地选址不符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划的；(2)占用永久基本农田的；(3)申请另址新建住宅，未签订退出原有宅基地协议的;(4)申请位置在地质灾害易发区、高压线路等存在安全隐患区域的，或可能造成切坡建住宅的；(5)将原有住宅出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营等用途的；(6)原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户另选新址的(拆旧建新的除外)；(7)其他不符合法律法规和政策规定的情形。6 .有下列情形之一的，农村村民不得改建、扩建原住宅:(1)已安排新宅基地的

15、；(2)原住宅已被列入征地范围的；(3)原住宅不符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划的；(4)原住宅属文物保护单位、历史建筑或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的；(5)法律、法规规定的其他情形。7 .夫妻离婚前宅基地面积未达到宅基地审批面积规定上限标准，离婚后，一方无宅基地或宅基地面积不能保障基本居住条件的，允许向其户口所在地申请宅基地，新申请宅基地面积与离婚前其家庭户宅基地面积之和，不超过离婚前其家庭户上限标准；一方再婚的，可以按新组成家庭户申请宅基地。8 .宅基地申请程序：(1)申请。农村村民需要宅基地用地建房的，以户为单位向户口所在地村级组织提出宅基地和建房(规划许可)书面申请，并提供以下材料：农村宅基地和建房（规划许可）申请表；农村宅基地使用承诺书；家庭户口簿原件、复印件和户主及其他申请人（家庭中申请宅基地成员）身份证原件、复印件。（2）审核和公示。村级组织收到申请后，应当在5个工作日内提交村会议讨论通过并经签字同意后，将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本村范围内公示。公示时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村级组织进行调查，经调查异议成立的，撤销或再次公示申请人修改后的宅基地方案和建房（规划许可）方案；异议不成立的，按程序上报审批。（3）报送。审核通过的，由村级组织在农村宅基地和建