可行性报告-龙潭社区可行性分.ppt

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1、龙潭社区投资项目可行性分析报告 豫南营销 2014年9月11日目 录 一、信阳市概况 二、信阳市房地产概况 三、项目介绍 四、可行性分析第一篇 信阳市区域概况n鄂豫皖区域性中心城市，连续五年入选鄂豫皖区域性中心城市，连续五年入选“中国十佳宜居城市中国十佳宜居城市”n信阳市位于河南省南部，东连安徽，南接湖北，信阳市位于河南省南部，东连安徽，南接湖北，三省通衢三省通衢，是江淮，是江淮河汉间的战略要地信阳市总面积河汉间的战略要地信阳市总面积18925平方公里，总人口平方公里，总人口800多万，多万，其中市区建成区面积其中市区建成区面积80平方公里，人口平方公里，人口80万万信阳市立中原而通八方，居复

2、地而达九州立中原而通八方，居复地而达九州 石武高铁石武高铁和和明港机场明港机场将信阳完全融入郑州、武汉和合肥将信阳完全融入郑州、武汉和合肥“一小时经济圈一小时经济圈”贯穿全境的贯穿全境的三条高速三条高速：京港澳、大广、沪陕：京港澳、大广、沪陕 三条国道三条国道：106、107、312 三条铁路三条铁路：京广、京九、宁西：京广、京九、宁西高速铁路明港机场n区域交通便利，国家重要的综合交通枢纽城市n信阳北距郑州290公里，南距武汉170公里，西距西安530公里，东距合肥310公里n京广高铁、郑武高铁、京广铁路、宁西铁路、京九铁路、京港澳高速、沪陕高速、大广高速、n107国道、106国道、312国道

3、穿境而过信阳市 郑州市 西安市 武汉市合肥市530公里290公里170公里310公里中国十佳宜居城市中国休闲城市30强 中国最具潜力中小城市20强中国优秀旅游城市国家级生态示范市国家园林城市国家双拥模范城市国家卫生城市 2012年中国最具幸福感城市鸡公山景区宜居城市南湾湖景区2009-2013年信阳市GDP不断提升，经济稳步发展2013年信阳市GDP总值达到1537亿元城镇居民人均可支配收入19150元2009-2013年信阳市人均消费水平不断提升2013年信阳市城镇居民人均可支配收入19150元，农村居民人均可支配收入7982元2008年-2013年信阳市固定资产投资额和房地产开发投资额稳步

4、提升，2013年房地产开发投资达到226.29亿元，相比2012年急剧增加37.14亿元城市规划n现行版的城市总体规划把城市性质确定为现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市心城市”。根据省政府根据省政府关于加快城镇化进程的决定关于加快城镇化进程的决定信阳市规划到信阳市规划到2020 2020 年达到人口年达到人口100 100 万建设用地万建设用地100 100 平方公里的平方公里的“双百双百”规模城市。规模城市。 第二篇 信

5、阳市房地产概况 据信阳市国土资源局网站信息显示：2014年1-6月，信阳市土地市场十分火爆，65宗地挂牌出让，成交60宗地，成交面积1813856.53，约2721亩，成交总金额110692.21万元，约11.07亿元。其中用于住宅类的土地成交21宗，成交总金额为45069.94万元，约4.51亿。 从区域上来看：1、羊山新区成交面积为910933.2，占总面积的50%；成交金额41868.39万元，占总金额的38%。2、浉河区成交面积为478212.17，占总面积的26%；成交金额33852.35万元，占总金额的31%。3、工业城成交面积278975.68 ，占总面积的16%；成交金额为23

6、798.91万元，占总金额的21%。4、平桥区成交面积145735.48，占总面积的8%；成交金额为11172.56万元；占总金额的10%。 纵观纵观2014上半年信阳，信阳土地市场一直处在炙热状态中。上半年信阳，信阳土地市场一直处在炙热状态中。 一、土地市场“竞争激烈”，羊山新区，浉河区表现抢眼信阳市房地产开发投资快速增长，对城市发展贡献大幅提升，同时随着房地产的快速发展，市场竞争将日趋激烈。2014年下半年羊山新区仍将为信阳市商品房供应量最大的区域，其配套仍没有完全成熟。浉河区仍旧保持信阳市房价最高区域，平桥区是刚需盘的主力区域。二、未来短期调控逐步减少，或助推土地市场升温十八届三中全会以

7、来，中央对于房地产调控思路已经取得共识，即逐步减少短期行政性调控，尽快推出中长期制度建设。未来的土地政策将会比较宽松，开发商拿地热情不减。 今年以来信阳各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全市各地平均涨今年以来信阳各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全市各地平均涨幅在幅在510%不等。不等。根据信阳市房管局网站信息显示：2014年1-8月份信阳商品房预售登记15873套，登记面积为1760533.07平方米。其中羊山新区登记套数为7288套，浉河区登记套数为5489套，平桥区为2805套，南湾湖风景区为220套，工业城为71套， 信阳市区整体住宅市场成交均价信阳市区整体住宅市场成交均价4500元元

8、/。信阳市建筑类型分析全市项目以高层加小高层占绝对主力，多层占比为30%高层小高层多层占比30%占比70%信阳市成交产品户型、面积段分析市场主流成交产品为三房产品，其中三房两厅产品，成交占比最高达40%；其次是两房的产品。主力成交面积段分布在100-130之间通过市场调查，在主力户型占比方面两房占24.2%，三房占59.3%，四房占16.5%，可以看出三房最受信阳购房者的欢迎。总房价在可接受范围内，面积大小适中，可与父母同住一步到位，所以三房是信阳绝大数购房者的首选。 第三篇 项目介绍篇占地面积：占地面积：33.91亩亩 容容 积积 率率: 5.72 土地性质：综合用地土地性质：综合用地 地理

9、位置：地理位置：信阳浉河区北京大街信阳浉河区北京大街245245号号 预计销售均价：预计销售均价： 住宅：住宅：5700元元/平方米平方米 商铺：商铺：20000元元/平方米平方米 车位：车位：10000元元/平方米平方米 项目位于信阳市主干道北京路与长安路交叉口，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心配套环视周边，是市中心至新区及明港机场的必经之地 。 现政府重点对此片区进行改造升级，项目作为片区改造的先行者，应努力做好标杆典范，不惜利用中心区域寸土寸金的土地，打破传统模式，在社区内做大量的景观塑造，提高社区居住品质。 项项 目目计量单位计量单位数数 值值规划净

10、用地面积规划净用地面积22587商业比商业比%35总建筑面积总建筑面积147917地上总建筑面积地上总建筑面积129237住宅建筑面积住宅建筑面积83978公建建筑面积公建建筑面积37819现状建筑面积现状建筑面积7440地下总建筑面积地下总建筑面积18680规划户数规划户数户户711建筑密度建筑密度%27容积率容积率5.72绿地率绿地率%32.7停车位停车位个个686地上停车位地上停车位个个63地上停车位地上停车位个个623优势（优势（S S）：）：1、优越的地理位置：成熟、优越的城市生活配套环视周边。2、周边无高层建筑遮挡有利于巩固城市地标形象。3、核心城区，项目紧靠城市主干道地处北京路与

11、长安路交汇处，是链接新区与机场的必经之地，交通非常方便4、标志性地标建筑有一定的标杆效应。 劣势（劣势（W W）：）：1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰；2、项目体量小，项目地块不规整，规划有一定限制。机会（机会（O）：）：1、区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势。2、此区域是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。3、突出区域的发展现状和前景，提高项目价值并可增加对投资型客户的吸引力。4、当前城区主要物业形态集为高密度普通住宅物业和非住宅物业，项目应着力打造小区品质，提高产品附加值，特别是小区景观塑造，走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引

12、领性物业；威胁（威胁（T T）：）：1、各大地产商大量的圈地，今后几年即将推出更多的棚户改造项目；2、其它区域活跃着众多品质楼盘，竞争压力大；3、国家宏观调控政策为未来信阳楼市带来不确定因素。 总总 结结劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。性价比优势。尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体

13、系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升助于开发商回笼资金快中有升. . 正通正通桂花苑桂花苑 开 放 商:河南正通置业有限公司 项目地址:北京路与新七大道交汇处向北200米 占地面积：85.73亩绿 化 率：35%建筑面积：187876.9平方 主要产品：高层住宅产权年限：50年销售均价：5200元/平米商铺均价：23000元/平米项目简介：项目简介：正通桂花苑是由河南正通置业有限公司全力打造

14、，项目尊踞新老双城核心宜居区域，紧邻信阳市行政大道新七大道，占据北京路与形象大道新七大道两大城市轴线，东挨羊山新区，西接南湾科研城，北临金牛山风景区，南抵老城区，五分钟直达信阳火车站，驱车沿鸡公山大道十分钟至南湾湖风景区，坐拥信阳老城区繁华，奢享城市山野之趣，繁华、宁静。极致便捷交通，与世界一同呼吸。 万家灯火万家灯火开 放 商:信阳万家灯火实业有限公司项目地址:浉河区火车站对面占地面积：180亩绿 化 率：26%建筑面积：640000主要产品：商业、住宅、写字楼、酒店产权年限：70年住宅均价：6000元/平米商铺均价：30000元/平米项目简介：项目简介：万家灯火城市广场，作为信阳市第一名片

15、工程、窗口工程和未来城市客厅，具有划时代的里程碑意义，该项目的建设将彻底实现信阳市由中等城市向区域性中心城市的跨越。据悉，该工程为国内罕见的超级都市综合体，总建筑面积60余万平方米，建筑形态涵盖商业、住宅、写字楼、酒店，商业业态规划丰富：购物、餐饮、休闲、娱乐等一应俱全，并引进国际先进的第四代商业模式STREET MALL,将招商对象锁定为世界500强商业巨头、亚洲超一流商业品牌和国内顶级商家。 怡心苑怡心苑开 放 商:信阳创新置业有限公司 项目地址:信阳市北京路六技校以南 占地面积：17亩 绿 化 率：32% 建筑面积：21078平方米 主要产品：商业、住宅 产权年限：70年住宅均价：510

16、0元/平米商铺均价：23000元/平米项目简介：项目简介：怡心苑地处北京路，信阳市六技校以南，西与白坡相连，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心之心。区位优势明显，保值增值的核心领地，属信阳市独一无二的增值上地。 第四篇第四篇 可行性评估篇可行性评估篇占地面积占地面积33.433.4亩，容积率亩，容积率5.75.7 总建筑面积总建筑面积147917147917平方米平方米销售预测销售预测住宅销售平均价格住宅可销售面积+商铺销售平均价格商铺可销售面积+车库销售平均价格车库可销售面积 = 5700元/m2*58000平+ 20000元/m2*9000平+10000元/m2*18680 = 33060万元元 +18000万元+18680 =69740万元容积率5.7 ，住宅规划占65%，商业占35% 项目投资收益分析项目投资收益分析指标参数指标参数土地面积（亩）33.4容积率5.72土地价格（万元/亩）240建筑密度27.00%建筑面积与售价建筑面积可售面积售价（元/平方米）主楼112797580005700.00 商业9000900020000.00车库18