试点资产通证化--REITs+区块链是国际趋势.docx

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1、2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，标志着我国基础设施公募REITs正式起步。REITs作为全球四大金融配置资产之一，将为基础设施项目提供更灵活的金融手段、更低的财务成本，其在国外部分国家应用已经相当成熟，国内企业对REITs企盼已久。随后，东湖高新集团与平安基金就推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs开展战略合作；中房国际与泰坦资本合作将REITs与区块链技术相结合，试点旗下不动产资产通证化，并将海外办公、商务餐饮、Loft公寓、住宅公寓等不动产进行资产通证化。国务院发展研究中心REITs课题组长、汇力基

2、金管理有限公司董事长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏博士在公开发言中提到：“区块链技术的应用场景非常多元，其中一个重要的方向就是基于区块链技术实现“资产通证化”。他指出，由“资产证券化”向“资产通证化”转变是目前国际上的大趋势，即先实现资产证券化，随后在资产证券化的基础上，再把资产权利转化为通证权利。”通过REITs实现资产价值通证化，基于区块链技术来提升资产权利和收益的保障程度，可以提升资产的可投资性与流动性。据悉，本次试点是由泰坦资本负责该项目资产通证化的全球统筹、落地及执行工作。智地产从泰坦资本内部人士了解到，公司在国内也有房地产项目试点资产通证化，不过目前还未正式对外公布

3、，预计海南项目落地后，将会有大部分案例进行公开。同时，该人士还透露，目前国内有很多产业园区都在筹备REITs。事实上，REITS+区块链并非一个全新的概念，包括民生银行、易方达资产、越秀房托、信保基金、华润信托、清华房地产研究所、君合律师事务所、天鸿地产、金科地产等几十家成员单位早在2016年，就以区块链项目合作中国REITs联盟。具体来看，利用区块链来做REITs,较传统意义上的REITs而言，具有以下几点优势：1、门槛低通过区块链技术的应用，REITs可以被分割为更小的份额，以便降低投资门槛,使得投资者可以更容易地参与房地产项目的投资。2、快捷性通证化（Token）以后，REITs上链并在

4、数字交易平台交易。在Token实现分红时，智能合约会自动执行，而不像传统交易中，收益的清算和分配需要通过手工操作逐一进行；在Token转让阶段，投资者只需通过电子钱包转账，受让人被视为接受Token所对应的智能合约中的条款和条件，可以节省大量纸质文件的准备时间。3、安全性由于区块链技术本身分布式记账的共识机制和数据加密性的特点，交易记录不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受监管。在此情况下，对于投资人来说，投资风险也更加可控。基于以上优势，至少可以解决以下三个行业痛点：第一、原始的REITs结构属于实物产权交割，要用信托购入资产，但是区块链可以只做数字产权交割，解决了产权反复交割带来的高昂税

5、务问题。第二、以往REITs的发行需要复杂审计，因此要达到几亿规模才能发，现在因为是在链上进行数字资产发行，区块链本身有安全性背书，因此成本降低，小微资产标的也能发行，降低了发行门槛；第三、区块链上数字产权的流动性更好。以房地产项目为例，本身就有多种模式，上链的形式也灵活多变。目前，已经有很多落地项目可供参考。案例：The Hub at Columbia根据资产证券化交易平台HARBOR的介绍：The Hub at Columbia是位于美国南加州大学附近的学生公寓，共有260套房间，由专门的物业管理公司CoreSpace经营管理，价值约2000万美元。该学生公寓的原所有人是一家房地产投资企业

6、。2018年11月，该学生公寓中约49%的权益实现通证化。大致方案如下：由投资基金持有学生公寓约49%的权益，对应分割为995份资产份额，相当于占99.65%股权的普通股股票，每份售价2.1万美元。投资者通过注册经纪商获得交易文件并认购。该份额于2018年11月27日起出售，90天后可以在美国合格投资人之间通过区块链转让；1年后，可以转让给非合格投资人。所有交易受限于所适用的证券和交易法规。概括来说，该项目就是通过一个信托投资基金持有房地产的部分权益，投资者通过数字交易平台认购基金份额（例如股权）对应的通证，间接拥有房地产所有权,实现房地产投资。现有的案例主要都是通过房地产信托投资基金持有物业

7、所有权，并向投资人发行通证化的基金份额。我们也可以展望，通证模式日益成熟后，架构的变化会更加多样化。房地产领域中丰富多样的线下融资方式设计会越来越多地应用于区块链上的融资。例如，设立一个发债主体，取得房地产项目的权益后，向投资人发行债券性质的通证，项目方通过债务融资取得房地产项目运营所需资金，投资人得到利息收益和债券通证易于流动的便利等；又如，以房地产作为抵押物，由房地产投资基金通过商业银行向项目公司发放委托贷款，取得利息收益，房地产基金的资金来源则可以是将基金份额通证化，并在上链向投资者发行。最近两年，国家对区块链技术支持力度正逐步加大，通过REITs与区块链的结合，推进资产证券化向资产通证化进行转变，实际上也让REITs的有序落地，看到更多可能。