太原城市花园项目商铺策划建议.docx

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1、太原城市花园项目商铺策划建议一、区域市场1、商业市场：汾河以西：主要以家居、装饰等专业卖场为主，品牌档次中低档。滨河东路：商业较少，主要以健身娱乐、餐饮为主。令南内环项目段：主要以电子产品为主。老军营社区：以社区生活配套为主。2、主要消费群体：项目周边的消费主要群体为周边小区及学校、企事单位，占50%滨河东路流动客户及品牌特色效应吸引人群，占30%数码电子市场流动人群，占10%其他，如团体消费，占10%二、项目SWOT分析1、优势(Strength)项目背靠老军营小区，为项目的购买力提供了有力保障。项目本身为太原高档住宅项目，本案住户为商业的高档消费提供了保障。项目紧邻滨河东路,滨河东路为太原

2、车流量最大的主干路之一,位置优势凸现，不仅树立了商业品牌形象，又加大商业辐射区域，增加了消费群体的数量。项目东临数码电子市场，超大的流动客户群保障了本项商业消费购买力。项目门前超大广场为商业的运营提供了方便。开发商实力及诚信为项目商家的入住。2、劣势（WeakneSS）项目内部框架剪力墙结构，导致标准层开间部分面积较小；上铺面积不规则，不容易利用。项目周边的商业氛围较差，有待培养。项目西侧为汾河，使得紧邻项目周边居住人口及人流量变小。3、机会（OPPOrtUnity）项目周边半径2公里无运营的规模商业项目，为本项目商业提供了机会。太原市政规划西进南移，项目所在地南内环也是市政重点发展的区域，为

3、项目周边的区域繁荣提供了机会。项目所在地滨河东路在建商业项目非常少（除哈伯中心就此一家具规模的商业广场），为项目商业占据更高的市场份额提供了机会。4、竞争（Threat）滨河东路在建商业项目（哈伯中心），为本项的竞争对手，但其工程进度较之城市花园较慢。项目周边的业态较多，规模较小，没有特色，无品牌效应，项目吸引特色品牌商家的入住必将在竞争方面优于周边的商业。三、项目功能规划1、功能划分令精品购物时尚街区：一、二层流行服装服饰、饰品、珠宝、化装品、车展、高档家居、西餐、休闲咖啡、西餐、中式快餐、便利店等时尚生活类。令主题娱乐城动感街区三层：音乐演绎吧、3D影院。商家如：东方斯卡拉。四层（可适当占

4、用五层）：娱乐嘉年华（室内）、美容美体（SPA理疗）、健身、娱乐区（保龄球、网球等、游戏区）四、招商政策1、理想租金状况商业投资按13年反本的理想租金水平楼层负一层一层二层三层四层建筑面积（030006440661564946410预计售价（元/一）6000120001000080006000预计租金（元/nf/天）1.12.11.81.51.1租金定价原则按年收益7%计算，约15年反本。租金=售价15年365天2、递增方式前三年无递增，从第三年开始每年递增*%。3、优惠政策按租期5年以上，*折；1。年以上，*%;15年以上*%；按租赁面积50。平米以上，*折；IOOO平米以上，*折；2000平米以上*%按品牌国内品牌*%；国际名牌*%按付款方式半年付*%；按年付*%,两年付*%注：以上数据待确定准确租金后制定。注：优惠政策及递增方式的制定原则：通过优惠政策使项目起始租金低于市场租金快速吸引商家入住本项目，在商业逐渐成熟后，通过递增方式逐步提高项目租金，满足商业投资者的商业回报率。4、租金水平楼层负一层一层二层三层四层建筑面积（疗）30006440661564946410理想租金（元/nf/天）1.12.11.81.51.1优惠政策理想租金*06起始租金（元/而/天）0.71.31.10.90.7递增方式每年递增3%-5%,预计15年收回投资