广东房地产业发展需求预测及对策研究.docx

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1、广东房地产业发展需求预测及对策研究第一部分广东房地产业发展现状改革开放以来，广东省房地产业稳步发展，已成为国民经济的支柱产业，并实现了从产品经济模式向市场经济模式的转变。1992年开始我省房地产业出现了前所未有的迅猛发展势头，曾一度出现房地产开发过热现象。省政府及时提出了“消化、调整、盘活”的方针，采取严控增量，消化存量，理顺价格，促进销售等一系列政策措施，加强对房地产市场的宏观控制，使我省房地产进入相对平稳的发展阶段。1998年，国家和省政府明确把住宅产业培育成为国民经济新的增长点和消费热点，采取了降低银行存款利息、降低契税等一系列政策刺激房地产消费，使以住宅为主体的房地产业又进入了一个相对

2、较快发展的时期。我省房地产市场从1998年回升以来，完成投资和销售保持连年持续增长，呈现出供销两旺、价格平稳的特征。住宅建设得到加强，人居水平不断改善，得到联合国的肯定和嘉奖：1992年深圳市获联合国“人居奖”，1996年佛山市获联合国“全球人类住区最佳范例奖”，1997年中山市获联合国“人居奖”，1998年珠海市获联合国“改善居住环境最佳范例奖”，2002年广州市获联合国“改善人居环境最佳范例奖”。目前，我省房地产业有如下几方面的特点和问题。1、市场供销两旺2003年，我省新建商品房施工面积、新开工面积分别为12490万平方米、4242万平方米，同比分别增长10.0%、9.0%o竣工面积为4

3、048万平方米,同比增30.4%,高于2002年同比增幅17.7个百分点。销售面积2790万平方米，同比增长25.3%,高于2002年同比增幅215个百分点。销售额889.6亿元，同比增长216%,而2002年同比增长仅0.03%。2004年上半年商品房施工面积、新开工面积分别为10304万平方米、2303万平方米，同比分别增长6.7%、5.2%o竣工面积、销售面积分别为1231万平方米和1173万平方米，同比分别增长-13.5%和16.8%。销售额444.0亿元，同比增长32.5%o2、房价平稳1998年以来，广东商品房交易价格保持平稳。2003年平均价格3188元/平方米，同比下降3%。其

4、中，住宅为2986元/平方米，同比下降2.9%。2004年上半年平均价格3785元/平方米，其中，住宅为3569元/平方米。从2000年到2004年上半年，我省商品房和商品住宅价格波峰波谷之差仅为733元/平方米和736元/平方米，远远低于全国平均水平。特别是去年以来不少省市房价大幅上升，我省房价仍然保持了较为平稳的态势。3、二手住房交易量增加，住房梯度消费格局逐步形成2003年我省二手住房成交面积达1987万平方米，成交套数为17.7万，同比分别增长212%、20.9%o其中，房改房上市交易面积为209万平方米,成交套数为2.5万，同比均增长52.4%。二手住房成交均价为2161元/平方米，

5、同比下降5.2%。快速增长的二手住房交易对促进居民住房升级换代和商品房流通具有积极作用。2003年二手住房交易面积较大的城市有广州市（393.8万平方米）、深圳市（397.5万平方米）和佛山市（250.17万平方米）。今年上半年全省二手住房交易面积1149.67万平方米，同比增长42%,超过上半年商品住房预售面积。4、房地产业拉动经济增长作用明显近二十年来，全省房地产业增加值在国民经济和在第三产业中的比重不断提高。房地产业增加值由1978年的1.42亿元上升到2003年的731.57亿元，占第三产业比重由1978年的3.23%上升到2002年的14.00%。房地产业在第三产业位置，从1978年

6、第六位跃居2003年第四位，仅次于批发零售贸易及餐饮业、交通运输仓储及邮电通信业和社会服务业，已成为我省第三产业重要的组成部分。（见表一）表一：广东省房地产业增加值占生产总值和第三产业增加值比重表单位：亿元、年份生产总值房地产业增加值房地产业占生产总值的比重第三产业增加值房地产业占第三产业的比重1978185.851.420.7643.923.231982339.923.391.0086.393.921986667.5311.691.75223.285.2419901559.0342.872.75558.587.6719944516.63163.003.611579.9810.32199879

7、19.12362.834.582922.2312.4220009662.23515.525.343793.4213.59200110647.71559.665.264301.7513.01200211769.73633.875.394801.3013.20200313625.87732.575.385225.2714.00资料来源：广东统计年鉴5、房地产市场化程度高，民营经济比重大经过二十年快速发展，我省的房地产市场已经是一个高度市场化、专业化的市场。从土地出让到房地产开发、销售，到物业管理，市场整个运行环节都实现了市场化。截至2003年年底，我省共有各类房地产开发企业4171家,物业管理企业

8、2683家，大部分是私营和股份制企业。其中广州有房地产开发企业1284家，物业管理企业767家；深圳有房地产开发企业497家，物业管理企业696家,从企业数量之多就可以反映出市场竞争的激烈。根据广东省政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知，我省从2000年1月1日起，已经停止按成本价出售公有住房和各种名义的自建住房。目前我省除了为低收入家庭提供经济适用房之外（2003年我省经济适用住房建设完成投资10.06亿元,占2003年全省完成商品住宅开发投资的118%）,其余家庭全部均由市场提供普通商品住房。民营经济已经占据了我省房地产投资的很大比重。在2003年完成的开发投资中，国有占6.5%

9、,比上年下降5.8个百分点；私营及个体占21.9%,比上年提高2个百分点；外资和股份制占60.3%,比上年提高4.5个百分点。随着我省房地产业的迅速发展，各类中介机构发展也很快。策划、顾问、租赁交易、代理、评估等各种前后关联的中介机构不断涌现，使我省房地产业分工不断细化和专业化。现在我省房地产开发中的许多环节都可以交由各类中介机构完成。6、个人成房地产市场消费主体，按揭贷款成购房主要方式2003年全省商品房销售面积2789.94万平方米，同比增长25.3%,其中销售给个人2554.72万平方米，同比增长29.5%,个人购房比重为91.6%。今年上半年全省商品房销售面积为1173.02万平方米，

10、同比增长16.8%,其中销售给个人为1105.66万平方米，同比增长19.3%,个人购房比重为94.3%,比2000年的84.8%提高了9.5个百分点。现在，按揭购房已经成为我省城镇特别是大城市居民购房的主要方式。据不完全统计，仅建设银行十多年来累计向市民个人发放住宅贷款就达600多亿元,支持了42万多户居民购买住宅。7、房地产市场存在的问题(1)供大于求，空置量居高不下。连续几年市场空置量居高不下，目前全省商品房空置量约占全国总数的四分之一。2003年商品房竣工面积比销售面积多1258万平方米，商品房空置面积为2430.7万平方米，其中空置一年以上的1210.7万平方米，同比分别增长13.6

11、%和5.7%。2004年上半年商品房竣工面积比销售面积多58.4万平方米，商品房空置面积2217万平方米，其中空置一年以上的1420.5万平方米，同比分别增长0.08%和24.2%。(2)住宅保障体系不健全，外来人口住宅和城镇特困户住宅问题未能很好地解决。全省目前约有IIOo万外来人口和4万户特困户，这部分人收入水平低，居住条件差。建立健全住房社会保障体系，解决好这部分人的居住问题，是贯彻“三个代表”重要思想和“科学发展观”的要求，也是我省经济社会发展的需要。(3)住宅产业现代化程度不高，住宅建设的环保、节能等方面未达到符合“科学发展观”的要求。住宅产业化的主要内容是“设计规范化、生产工厂化、

12、安装机械化”。其目的是提高现代化水平，提高工程质量，改善工人工作条件，节约各类资源，缩短施工周期。当前我省的房地产发展住宅产业化水平还不高，存在一些诸如大规模低密度别嬖开发浪费土地，建筑垃圾产生多、回收利用差，建设大规模的豪华会所及豪华住宅，脱离地方气候特点大量采用遮荫效果差、制氧功能低的棕槽科热带植物，利用的建筑材料追求豪华而不实用，采用大面积保温性能差的单层玻璃等问题。第二部分广东“十一五”期间房地产业发展的合理规模一、广东房地产市场目前的需求规模经济学上，“需求”是指真实的需求，也就是有购买能力的需求。本文房地产市场的需求也是研究真实的需求，消费者要有获得住宅的愿望，也要有获得住宅的货币

13、支付能力，需求主体就是人们想买又可以买得起的房子。房地产市场包括商品房市场、二手房市场和租赁市场。本文只研究商品房市场的需求。从需求的定义看，商品房的需求规模可以用“商品房销售面积”这一指标来反映。从表二可以看到我省商品房的需求规模总量及增长情况。表二：广东省近年商品房销售情况年份商品房销售面积(万平方米)同比增长(%)商品住宅销售面积(万平方米)同比增长(%)商品住宅占总销售量比重()1999年1498.2527.951329.5827.4888.742000年1966.0531.221746.9631.3988.862001年2144.259.061928.0410.3789.922002

14、年2226.253.821982.442.8289.052003年2789.9425.322509.4326.5889.952004年上半年1173.0216.841065.2616.2990.81资料来源：广东省统计局从1998年初国家和我省明确把住宅产业培育为国民经济新的增长点和消费热点后，我省近几年的房地产市场进入一个高速平稳的发展期。从2000年到2003年，我省商品房销售面积从1966.05万平方米增加到2789.94万平方米，年均增速约12%。今年上半年我省商品房的销售增长幅度达16.84%,比年均增幅大4.84个百分点。二、影响需求规模的因素在短期内，对消费者个体而言，影响购房消

15、费的因素有收入水平(I),现有居住状况(N),商品房价格(P),商品房区位、质量(H)等多种因素，这种联系在理论上可以用一种简单的函数关系式来表示：商品房需求量(Q)=(I、N、P、H)o长期看，对消费者整体而言，商品房是工作生活的必需品，市场会把商品房的价格和质量调节在一个合理的范围内，商品房的需求量(Q)主要与人口(P2)和收入水平(I)有关，与其他因素相关不大。这种联系可以用更为简单的函数关系表示：商品房需求量(Q)=(I、P2)o我省房地产需求规模不断增大的动因主要是城市人口的增加和城市居民收入水平提高等，我们对这些因素做如下分析：工、城市化进程的发展、城市人口的增加和城市家庭规模的缩小。世界各国城市化的经验表明，城市化发展遵循成长型曲线,城市化起步阶段,城市化进程较为缓慢；当城市化水平达到30%后，城市化进程明显加快；到城市化水平达70%以后，城市化的步伐才放缓。各国经验还表明，人均GDP1oO0美元左右是产业结构急剧变动时期，期间第一产业迅速下降，大量的劳动力从第一产业向第二和第三产业转移，从而使以第三产业为依托的城市