广州房地产市场2月份简报.docx

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1、广州房地产市场2月份简报（2005.2.12005.2.28）一、政策法规02005年起广州市（含花都区、番禺区、从化市、增城市和南沙开发区）开发房地产的纳税人出售自行开发房产的应征土地增值税，实行定率预征的征收方法。实行定率预征土地增值税的范围，包括普通标准住宅（不包括经济适用住房）、综合楼和除普通标准住宅和综合楼外的其它房产项目。其中，普通标准住宅的预征比例为0.5%;综合楼预征比例为0.7%;除普通标准住宅和综合楼外的其它房产开发项目预征比例为1%。政府有关部门恢复预征土地增值税，一方面是为了加强税收管理的要求，而更重要的是为了防止房地产开发企业占用国家税金。最近，广州市政府常务会议讨论

2、并原则通过了广州市房屋租赁管理规定，新制订的广州市房屋租赁管理规定对原广州市房屋租赁管理办法的立法思路进行了调整：以租赁行政管理为规范重点，不再规定租赁当事人的民事权利义务；综合性立法，系统规定相关部门管理职责，实现房屋租赁综合管理；改革管理体制，租赁管理重心下移，建立高效、廉洁、服务型的政府；明确了出租人的三项义务性规定，列明了对出租人不得出租房屋的九种行为和对出租人违反出租义务的处罚。广州市房地产交易中心透露，广州市“房屋管理系统一期工程”将在今年完成投入使用。一旦开发商办理了整栋楼宇的确权手续，该系统建立了楼盘“项目概况表”，购房者就可以拿着自己的购房资料，到房地产交易中心自办房产证。二

3、、交通规划广州地铁三号线新机场线站点已经确定，新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站。线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站。全线中有两座换乘站，分别为燕塘站和嘉禾站，燕塘站与六号线换乘，嘉禾站与二号线换乘。除燕塘到同和及新机场南站和新机场北站段为地下线，龙归到人和之间为地面线外，其余全部为高架线。全线计划于2006年中开工，2009年底建成。建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里。三、市场动态广州市国土资源和房屋管理局公布了2005年1月份广州房地产市场成交数据，广州市老

4、八区商品房均价比去年12月下跌了600多元/平方米，商品房成交量也较去年同期下降两成多，交易面积仅为92.00万平方米，交易金额也只是48.35亿元，分别比去年同期降了23.21%和13.28%；十区二手房交易面积和交易金额分别为85.09万平方米和26.17亿元，均比去年同期激增83.78%和104.81%o今年1月广州市老八区商品房成交均价为6074元/平方米，比去年12月的6695元/平方米成交均价跌了621元/平方米。而去年11月该成交均价为6164元/平方米，也就是说，今年1月的楼价是最近三个月的最低成交均价。对于楼价的下降，有开发商认为，今年年初楼盘缺货，销售的基本都是尾货，价格相

5、对低了，加上春节前的优惠促销，价格也有所下降。至于1月成交量下降，据行家分析，一方面是因为市场上可选择的新货不多，没有新产品难以吸引市民购买。另一方面，由于去年楼价急涨18.8%,不少市民开始持币观望，看清楚今年楼价走势才考虑买楼。1、土地出让2005年土地出让计划2005年广州市经营性土地使用权出让计划公布，计划共出让29幅地块、用地面积达110万平方米，建筑面积为314万平方米。出让地块主要集中在珠江新城、琶洲、大学城三大板块，分别是珠江新城6幅地块、用地面积为56000平方米，琶洲4幅地块、用地面积为277493平方米；大学城8幅地块、用地面积为13万平方米。（羊城晚报2.25）0200

6、5年广州首场土地拍卖会广东东田文化企业有限公司以4580万元投得珠江新城编号为D4-3商务办公地块，该地块占地面积3585.29平方米，建筑面积14783.81平方米，楼面地价由起拍的2380元/平方米，上升至3097.98元/平方米成交，成为珠江新城有史以来第二高单价成交的地块。大同（广州）地产有限公司以1.005亿元投得越秀区一德路北侧的第468号-488号段商业、办公地块，该地块是政府回收的烂尾地，占地5800平方米（净用地面积4700平方米），总建筑面积49350平方米，成交价比底价高出3000万元。（新快报2.6）2、写字楼公寓广州甲级写字楼租价上扬中信广场租价近年来都蝉联甲级写字楼

7、冠军宝座，每年租价不断上涨，2003年的平均月租价（不含管理费）约110-120元/平方米，2004年上扬到130150元/平方米，最高月租金为180元/平方米。目前天河金利来、财富广场、中山七路捷泰广场等甲级写字楼租价也攀升到110元/平方米。（南方都市报2.4）琶洲写字楼叫板天河北琶洲地区的发展因会展中心而一日千里，区域内或者周边的物业也因此身价倍增。保利国际广场作为琶洲地区乃至全广州市的标志性建筑之一，吸引的意向买家均为世界500强企业或者是国内的大商家，销售价格在2万元/平方米左右，远超中信广场近期的成交价。琶洲会展中心对面的商用物业中洲中心，也计划在3月份正式投入使用，目前销售已超过

8、三分之二，销售均价也达到1.3万元/平方米。（羊城晚报2.3）雅诗阁进入广州市场全球品牌的国际公寓集团“雅诗阁”斥资近1.68亿元开发的项目，包括192个服务公寓和配套会所，位于天河东路，与其兄弟公司凯德置地的广州商住项目相连，将于2007年底完工，定位于“雅诗阁”品牌服务公寓。（羊城晚报2.3）3、华南板块02005华南板块豪宅年目前华南板块的产品正在走入转型期，相当一部分楼盘的目标客户群已从过去的首次置业的白领转向多次置业的富豪买家，很多大型楼盘都在今年进军高端产品，主打大户型洋房，楼价自然水涨船高。（新快报2.3）番禺高层住宅供求失衡2004年，番禺区高层住宅的成交量为77.26万平方米

9、，但同期的批准预售量却达到了131.75万平方米，这显然是其供求关系出现失衡的具体表现。番禺高层住宅消化速度远不如多层住宅。（广州日报2.25）新春期间销售业绩春节期间，广州雅居乐花园销售额达到6850万元，销售套数63套：祈福新邨晓峰园组团在2月1日起至2月13日，共售出200多套洋房，销售额达1.3亿元。今年春节华南板块整体成交上却比以往的黄金周要少，除了华南碧桂园是推出新别墅组团而成为整个板块的焦点外，其他各盘所推单位都不是严格意义上的新货，这在一定程度上影响了买家的看楼热情。（广州H报2.18）广州大中介行竞相进入番禺市场2004年番禺区的二手房成交面积达196万平方米，比上年增长40

10、.02%,占该区整个房地产市场成交量的42.2%;2004年，番禺的二手房成交量占全市总成交量的23%,位居十区第一位。二手房市场的表现让中介公司都信心十足，广州的两个大行一中原地产和满堂红均表示今年会在番禺各多开4家分行。（民营经济报2.25）4、商业地产光明广场试业位于北京路商圈的光明广场畸准的是年轻时尚的人群，以“青春时尚动感”为经营路线，倡导“体脸式消费该广场负一层到六层为购物商场，七层为真冰溜冰场，八九层为美食广场，最顶层为空中乐园，负一层是西汉水关遗址。（羊城晚报2.13）天河路商业地产云集目前，天河路在建、在售的商业项目有11个，包括城建集团的维多利广场写字楼、正佳广场写字楼项目

11、广晟大厦、隆德大厦、壬丰大厦、天河城写字楼、京光广场等，其中，4个项目有酒店，且上述项目全部都配置有商铺。（民营经济报2.4）广州商铺去年推盘量减少、价格上升2004年广州共有77个商铺项目进行广告推广，比2003年减少7.3%,其中天河区、海珠区和荔湾区位居前列；老城区商铺价格同比增长了约30%。（南方都市报2.25）四、发展商动态广州房地产企业在“首届广州市百强民营企业”评选中可谓风光无限，不仅由富力、恒大、珠江投资包搅了三甲，上榜的房地产企业更达到了16家之多，占到了近1/5,显示了广州民营房地产企业的强大实力。在广州市百强民营企业的光荣榜上，除富力、恒大、珠江投资位列前三名外，宏宇集团

12、、奥园集团、碧桂园物业发展有限公司、云星房地产、方圆集团、雅居乐集团、时代集团、粤骏威集团、美林基业、富基地产、番禺置业房地产、百嘉信集团、番禺信基房产等也都名列榜上。城建集团商用物业变身信托基金上市最近，城建集团有三个优质的物业通过房地产信托基金拿到新加坡上市，套回几十亿元的资金，但是商业场所还是由城建集团管理，租金收入长期和基金持有人分红。（广州日报2.25）光大地产融入广州文化广州光大花园项目品牌在原有的基础上提炼至“中国首个榕树文化品牌社区”，榕树文化是岭南文化的精髓，光大地产在进入广州6年来，根已经深入到了广州的土壤中，并将广州光大地产企业品牌定位为“光大和谐文化生活”。光大花园占地

13、40多万平方米的超大社区里，整体绿化面积达15万平方米，有Ioc）O棵原生的古榕树。（信息时报2.25）万科新春开门红广州万科四季花城在2005年新春开市销售成绩喜人，大年初三至初七短短5天内，该盘创造了销售50余套的出色成绩：万科城市花园位于广州东部黄埔区，仅年初三当天的成交就逾十套。（信息时报2.25）宏宇三地块可建330万平方米宏宇集团透露尚有三块较大面积的储地，其中海怡半岛有可建面积83万平方米，北京星河湾、广州星河湾可建面积还有250万平方米，仅此三块总量就已达到333万平方米。宏宇集团开始步入“资金高投入、产品高精度、营销高价值”的三高战略。（南方都市报2.22）南国奥园12万平方米新货整装待发南国奥园将在2005年全面进入升级年，全年总开工面积将达18万-20万平方米，计划销售量将至少在10万T2万平方米以上，而首批单位将会在“五一”前后全面推出市场。（新快报2.3）