施工企业总包合同谈判指南.docx

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1、总包合同谈判二。二O年十月第一部分合同谈判底线篇1一、局营销立项底线2二、局实质评审条款3三、局重大风险合同条款3第二部分合同谈判要素篇5第三部分合同谈判实务篇13一、合同谈判实例分享14二、战略合作客户合同条款梳理27第一部合合同篌判我我篇令局营销立项底线令局实质评审条款。局重大风险合同条款第一部分合同谈判底线篇开展总包合同谈判工作，首先要熟悉并落实局总包合同签约质量管控的基本要求，把触碰相关管控要求的合同条款作为谈判重点。扃营销底发（严格禁止）局实质评审条款（力争优化）局重大风险条款（局总包合同管理“三层防线”）一、局营销立项底线序号内容备注1月进度付款低于70%（基础设施项目低于65%）

2、,形象节点付款低于75%（基础设施项目低于70%）或节点时间超过3个月以下类型项目付款条件可酌情下浮5%-10%：1、后期主要节点付款好的项目（工程主体封顶付款80%,竣工验收付款85%,结算付款95%及以上）；2、大客户项目；3、二次客户项目；4、符合局战略定位及新领域项目。2单项合同额低于2亿元（中西部地区及市政类项目低于1亿元），专业工程低于1千万元以下类型项目不受合同额度限制：1付款条件好的项目（月进度付款75%,主体封顶付款80%,竣工验收85%,结算付款95%及以上）；2、大客户项目；3、二次客户项目；4、符合局战略定位及新领域项目；5、重大项目的前期工程3投标报价低于成本价4收取

3、现金履约保证金额度小或时间短或保证金双控等项目，经评审后除外5违反局相关规定的非现金收款上述条款为局营销立项底线条款，原则上禁止承接突破营销底线的总包项目。若拟承接项目总包合同条款触碰局营销立项底线，则必须在招投标阶段予以优化，否则，需走市场部特殊项目营销授权联签流程，具体按市场部要求执行。对于触碰营销底线且未完成特殊项目营销授权联签流程的总包合同，公司合约法务部一律不发起合同评审及用印流程。二、局实质评审条款符合以下条件的承包合同，由局进行实质评审：(1)股份公司名义合同；(2)融投资项目项下的承包合同；(3)要求我方放弃蔑设工程优先受偿权；(4)非财政/国有资金投资，结算时限超过6个月或未

4、约定。属于局实质评审的，由局相关部门评审及局总经济师审批通过后方可用印；不属于局实质评审的，局合约法务部仅进行形式审查，重点审查其评审资料是否与合同内容一致，是否按要求通过公司审批，审查通过的直接进入签约用印程序。三、局重大风险合同条款(1)无预付款或有预付款但分次抵扣情形下，月进度付款低于70%(基础设施项目低于65%)、形象节点付款低于75%(基础设施项目低于70%)或节点的支付间隔超过3个月；竣工验收支付低于85%；(2)履约担保形式为现金保证，或担保形式为保函但比例超过合同额的10%,或约定保函未经我方同意即可转让；(3)违反相关规定的非现金收款，进度款支付方式包含承兑汇票、供应链融资

5、、保理、信用证、以房抵债以及其他非常规支付方式；(4)工期罚款无上限；(5)质量罚款无上限；(6)要求我方放弃建设工程优先受偿权；(7)固定总价合同且变更签证及主材人工均不调差；(8)任何情形下我方均无停、缓建权利；或停缓建情形下我方无工期顺延且无费用补偿权利；(9)非财政/国有资金投资，结算时限超过6个月或未约定；(IO)投融资项目，承包合同中与股份批复不一致且未按规定履行投资变更审批的条款；(H)其他涉及复杂法律关系的合同条款。简单总结上述局底线管控相关要求，总包合同谈判时应注意：非现金收款付款比例低现金担保“八不触碰”放弃优先受偿权结算时限超6个月或未约定工期、质量罚款无上限主材人工均不

6、调差无停、缓建权/索赔权第H禅台合同接判要素篇工程实体令总承包管理责任签约时效合同价格形式令发包人合同变更发包人现场负责人价格调整承包人工程索赔承包人现场负责人安全文明费的支付联合体预付款、工程进度款支付合同文本变更、签证、索赔价款的支付令合同文件组成及解释顺序速工验收Q工程概况令竣工结算工程规范、技术标准缺陷责任与保修税金发包人违约责任图纸承包人违约责任合同担保不可抗力合同工期工程保险合同质量标准优先受偿权停缓建权利争议解决方式甲供材合同用印令承包人购买材料联络甲指分包其他合同重大缺陷第二部分合同谈判要素篇本篇重点梳理总包合同基本要素，明确各合同要素常见的谈判要点，为项目开展总包合同谈判工作

7、提供参考。序号谈判要素谈判要点1工程实体应按规定取得合法的立项审批文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证。法律法规及政策依据：中华人民共和国土地管理法第十一条第三款；中华人民共和国城乡规划法第三十七条、第四十条；建设工程施工许可管理办法第十二条2签约时效招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。法律法规及政策依据：中华人民共和国招投标法第四十六条3发包人(1)发包人主体资格合法性：发包人应具备营业执照所确定的特殊行业或经营项目的特定资质等；(2)发包人信誉状况：发包人在行业内的口碑、商业信誉；是否被纳入失信被执行人名单等；(3)发

8、包人资金状况：项目资金来源；是否具备完成项目开发或支付工程款的能力；项目土地性质；出让土地的出让金是否全部缴纳；是否取得土地使用权证或持有土地批准文件；是否存在法律纠纷或潜在纠纷；(4)发包人地址、邮编、法定代表人、委托代理人、电子邮箱、开户银行及账号等内容要填写完整，保证合同履行的畅通和高效。(5)承接项目为发包人集团总公司城里的项目子公司的，在签约前应首先审查子公司资产组成情况，在子公司资信不良时，争取总公司对其子公司的项目履约出具担保或承诺书，以保证项目正常履约。4发包人现场负责人(1)合同中应对发包人现场负责人及权限有明确的规定。例如：工程往来资料，特别是变更签证资料，由发包人现场负责

9、人签字确认才具有法律效力。(2)在项目履约过程中，我司项目管理人员要及时掌握合同中发包人现场负责人及权限。当发包人管理人员变动时，若发现其现场实际负责人与合同中约定的现场负责人不一致，应要求发包人以书面形式对其现场实际负责人进行授权。5承包人承包人应严格履行合同约定的责任和义务，否则应承担相应的违约责任。如果合同约定与法律强制性规定有冲突，则合同约定无效，承包人应依据法律规定履行。6承包人现我司项目市级主要管理人员必须与备案总包合同中的主要场负责人管理人员保持一致，即该人员必须在现场实际履职，包括参加项目会议、签署各类文件，并与我司有劳动关系、由我司缴纳社保。7联合体（1）联合体各方应共同与发

10、包人签订合同协议书；（2）联合体各方应为履行合同向发包人承担连带责任；（3）由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。法律法规及政策依据：中华人民共和国建筑法第二十七条；中华人民共和国招投标法第三十一条8合同文本（1）争取合同起草权；（2）争取采用建设工程施工合同示范文本（GF-2017-0201）或工程所在地省市发布的建设工程施工合同示范文本；（3）若采用发包人格式文本，建议与示范文本做详细的对比，找出存在的风险条款。9合同文件组成及解释顺序避免对我司明显不利的合同文件组成部分或解释顺序。例如：业主内部管理规定作为合同文件内容，且解释顺序优先于合同协议书。10工程概况

11、（1）工程名称、地点、内容以及承包范围要详细填写，并和招投标文件保持一致；（2）工程立项批准文号一定要填写，并且需要发包人给我司提供相关资料的复印件。11工程规范、技术标准（1）明示采用的标准规范是否为现行的标准规范；（2）确保合同中约定的标准规范符合工程设计及施工需要，避免超出招标文件或标准规范的特殊技术要求。12税金（1）合同金额应采用价税分离的形式，避免增值税部分重复缴纳印花税；（2）区分勘察、设计、施工费用，明确适用税率；（3）将税费、税率变化列为合同价格调整的原因。13图纸（1）明确发包人合同图纸提供的期限、份数；（2）发包人要保证提供图纸的完整性、及时性、准确性及合法合规性；（3）

12、发包人未按合同约定提供图纸情况下，明确我司享有费用及工期索赔权；（4）因发包人提供的图纸存在差错、遗漏或缺陷的，导致工程质量瑕疵或造成安全事故的，由发包人承担责任。14合同担保（1）履约担保形式应为保函形式，不得采用现金担保；（2）担保有效期限不超过竣工验收后30天，非因承包人原因导致工期延长的，继续提供履约担保所增加的费用由发包人承担；（3）发包人资信状况不良、大节点付款的工程应争取工程款支付担保或资金共管；（4）如我司需提供预付款担保，则随着工程款的拨付，承包人提供预付款担保的数额也应相应减少。15合同工期(1)合同中应明确开工时间及施工条件；开工时间一般以发包人取得施工许可证且施工现场移

13、交承包人后发包人下发开工令或批复的开工报告日期为准；(2)工程经竣工验收合格的，竣工时间以承包人提交竣工验收申请报告之日为实际竣工日期，并在工程接收证书中载明；争取在合同中应明确因发包人原因导致竣工验收延迟的，以提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期；(3)设置合理的工期误期违约金标准，且必须约定违约金上限；(4)节点工期与总工期违约金不并罚，且不再过程付款中予以扣除；(5)合理约定工期顺延的情形，例如：在合同履行过程中，因下列情况导致工期延误和(或)费用增加的，由发包人承担由此延误的工期和(或)增加的费用，且发包人应支付承包人合理的利润：发包人未能按合同约定提供图纸或所提供图纸不符合合同约

14、定的；发包人未能按合同约定提供施工现场、施工条件、基础资料、许可、批准等开工条件的；发包人提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料存在错误或疏漏的；发包人未能在计划开工日期之日起7天内同意下达开工通知的；发包人未能按合同约定日期支付工程预付款、进度款或竣工结算款的；监理人未按合同约定发出指示、批准等文件的；发包人提供的材料、工程设备的规格、数量或质量不符合合同约定，或因发包人原因导致交货日期延误或交货地点变更的；发包人无正当理由没有在约定期限内发出复工指示，导致承包人无法复工的；设计变更或工程量增加，影响施工进度的；发包人指定分包或另行发包的分包商影响工期的；(6)工期顺延申请的程序需要明确，并争取增加默示条款，即发包人在一定期限内不予答复，视为认可。16合同质量标准(1)按照国家、地方、行业标准作为质量验收标准，避免使用发包人自制质量标准；(2)若必须采用发包人自制质量标准或质量标准要求较高，则应争取质量奖励。17停缓建权利(1)不得出现任何情形下我方均无停、缓建权利；或停缓建情形下我方无工期顺延且无费用补偿权利的条款；(2)发包人不按约定支