【地产市场研报】房地产行业2022年度策略报告：岁月无旧日淬火重生时_市场营销策划_2022年地产.docx

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1、电首创证有CAPITALSECURITIES岁月无旧日，淬火重生时房地产|2022年度策略报告12021.12.28请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明评级：看好核心观点王嵩首席分析师SAC执证编号:S0110520110001wangsong 陡生变局，基本面遇冷。行业急转直下，需求边际走弱，2021年下半年以来行业景气度出现大幅下降，尽管全年总销售体量仍可维持高位正增长，但上下半年的强烈反差令行业格局迅速生变，销售持续探底增加了明年预期的不确定性。市场指数走势（最近1年） 房企信用危机动摇生存根基。偿债高峰的来临叠加销售回款困难、融资渠道收紧、资产变现困难等影响偿债能力的因素导致20

2、21年房企信用危机事件频发。 拿地与供地的时空错配。土地市场预期的变化带来成交格局的异动，从两批次各城市成交率及溢价率的变化来看，显然房企的拿地动力无法匹配到地方政府推地意愿的提升，22城总体二批次流拍率高达60%,较首批提升54个百分点；成交方面，民企大规模缺席的情况下，地方国企及城投护盘，底价成交土地总数高达77%,整体溢价率降至4%o资料来源:聚源数据相关研究中央经济工作会议点评：短期待纠偏，中长期实现良性循环111月百强房企销售数据点评：业绩放缓态势不改，百强单月销售同环比双降房地产行业数据点评：核心指标加速下探，基本面仍未见底 2022年政策软化程度如何？我们预判2022年行业整体调

3、控在兼顾中长期制度改革深化的基础上，对于短期供需层面限制措施的把控将愈加精细化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，而对于热点城市，我们仍认为其调控体系将趋于稳定，2022年更大概率的是将形成以金融信贷调节为主的供需控制措施。 重点城市需求有望在年中加速释放。我们倾向于认为本轮金融环境的改善有望带来重点城市需求的集中释放。目前热点城市的二手房市场与新房市场已形成较强的联动效应，房企推盘节奏的加速叠加放款周期的缩短进一步活跃市场，尽管房地产税试点预期将带来不确定性，但我们预计至2022年年中阶段，重点城市新房及二手房成交将逐步放量 保障房托底房地产投资，但拉动效果有限。测算2022年保障房建

4、设将拉动房地产投资规模约2430亿元，假设2021年全年房地产投资增速为6%,则2022年保障房拉动投资对应占到2021年房地产投资完成额的1.6%,相较于前期棚改对投资的拉动作用有所弱化。 基于库存视角下的指标预判。我们预计2022年全国销售面积及销售金额均同比下降8%,新开工面积增速同比下降13.5%,竣工同比增长5.2%,施工面积同比增长1.7%,房地产投资增速同比下降2.6%。 边际预期向好，估值修复空间充裕。随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，未来房企结构也将面临分化格局，当前对于利润率

5、的底部反弹仍存在市场预期差，我们建议从资金成本和杠杆的维度出发，关注财务相对稳健的房企。 风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明首创证号行业深度报告证券研究报告yCAPITALSECURITIES图24：板块货币资金同比17图25:板块现金流净额17图26:2021年来房企融资规模收缩17图27：9月以来境外债发行规模大幅下降17图28：境内公司债发行18图29：境内公司债利率18图30：境外债发行18图31：境外债发行利率1818图32：信托发

6、行量及同比图33:信托净增量18彳J1图35:境内债到期偿还量19图36：境外债到期偿还量19图37：商品房住宅现货库存及去化周期20图38：十大城市商品房可售面积2020图39:十大城市商品房存销比图40：商品房中期库存及去化周期20图41：商品房中期库存及同比增速20图42：远期库存边际变化21图43:四种库存水平21图44：年度按揭贷款余额及同比增速22图45：销售面积及销售额预测22图46:土地购置面积与新开工面积季度年化同比22图47：18城拿地未成项目面积22图48:新开工面积及销售面积累计同比23图49：新开工面积及销售面积单月同比23图50:竣工面积单季同比及新开工面积同比延后

7、3年23图51：土地成交价款与土地购置费24图52:施工面积及同比24图53:年化单月施工强度及同比24图54:销售面积单月同比与房地产指数收益25图55：房地产板块PE和股息率26图56:房地产板块股息率与十年期国债收益率26图57：房地产股票投资市值比26图58:基金持有房地产市值增长率26表格目录表1:房企融资渠道收紧4表2：2021年房企信用危机事件4表3：2021年境外评级公司对房企主体跨档下调增加5表4：首轮二轮集中供地规则对比5yCAPITALSECURITIES表5:首轮二轮集中供地各城市对比6表6:首轮二轮集中供地各城市成交率及溢价率对比7请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法

8、律声明行业深度报告证券研究报告首创证告CAPITAL SECURITIES表7：表8:表9:.8.9.10.11.12.13.14.15.24第三轮集中供地竞拍规则变化近期中央政策梳理各地二手房指导价政策表10:近期部分城市发布政策放松措施表11:保障房支持相关政策表12：一二线城市“十四五”期间保障性住房供应计划表13:2021年部分房企收并购事件表14：部分城市预售资金监管收紧政策表15:2021-2022房地产开发投资预测汇总表请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明首创证秀 行业深度报告证券研究报告CAPITALSECURITIES1陡生变局，基本面遇冷1.1行业急转直下，需求边际走

9、弱2021年下半年以来行业景气度出现大幅下降，尽管全年总销售体量仍可维持高位正增长，但上下半年的强烈反差令行业格局迅速生变，销售持续探底增加了明年预期的不确定性。截至2021年II月，全国商品房销售面积及销售额分别同比增长4.8%和8.5%,但已出现连续5个月的单月负增长，且探底过程预计短期内难以扭转。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1图1：商品房销售面积累计同比及单月同比图2：商品房销售金额累计同比及单月同比160%一单月增速一累计增速O-单月增速一累计增速120%120%100%80% , c c(07R0Z69LZ0ZZ0二ZOZ90，LZ0zSO.ROZP9&0ZEO-LZO

10、Zzo&zZL6Z0ZL LozozOLoeoz606Z0Z90SZ0ZZ06C0Z906Z0ZS06Z0ZP0-0Z02E06Z0ZZ06Z0Z,c ccOTLZOZzqLZW99&Wpq&wZO-RO?OLZWZLOZO2二szo?OTOZ860-0N0Zgqozg990Z0Zgqozo2po-oz8mo-ozozW0Z02资料来源:国家统计局,首创证券资料来源:国家统计局,首创证券回顾此前销售下行周期，2011年1()月至2012年6月以及2014年1月至2015年3月，其单月销售负增长分别持续9个月和15个月，对应累计销售总量分别同比下降9.3%和7.8%,而自2021年7月以来，累计

11、销售总量已同比下降14.7%,景气下探幅度更为显著。图3此前下行周期销售降幅单月销生面枳(万千米)一一单月同比增速30000250002000015000100005000120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%3IZ0ZN9IN0Z-T0Z0Z8OOZOZS90N0ZZOOZOZ三6一0、896I0ZS96- 0ZZ96I0ZUCOIOZ80OOT0ZS98L0ZZ0OOT0Z1TH80KI0ZSOLOZZOIOZIT9L0Z8991:。、S99I0ZzuII,SION89SI0ZS9SI0ZzolnlozITPIOZ89kl:ozSOWTOZ- zoozmoz8

12、98L0Zso.mTOZZ9EI0Z-SON89NI0ZS9ZI0ZZONIOZITIIOZ8。二 TONS9II0Z3IT0Z资料来源：Wind,首例证券从重点房企的表现来观察，50强房企2021年7月-II月单月权益销售金额降幅分别为-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%,企业销售降温幅度亦达到历史低点，且销售降幅较统计局口径数据更为明显，数据层面的背离反映了品牌房企在当前市场环境下更加举步维艰，短期销售端改善难言乐观。首创证号 行业深度报告证券研究报告CAPITAL SECURITIES图4：50强房企单月权益销售额同比增速50强房企单月权益销传额同比增速-5%-

13、6%-16%2021-012021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11资料来源:克而瑞,首创证券当前销售动能的大幅下滑主要源于预期的不确定性加大，整体市场情绪以观望为主，同时在当前房地产税试点尚未落地之时，同样使得未来房价走向不甚明朗。而另一个层面，房企流动性危机加剧导致对销售回款的追求成为自身当务之急，进而形成以价换量的策略。从房价表现来看，全国70城新建商品住宅价格指数11月环比下降0.4pct,连续三月环比下行，7()个城市中环比上涨的城市数从3月的58个下降至11月的3个；环比下跌的城市数从3月9个上涨至11月的63个。图5：70城新建商品住宅价格指数环比变化。70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比资料来源:国家统计局,首创证券图6：70大中城市商品房价格环比涨跌持平城市数资料来源:国家统计局,首创i正券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明首创证秀 行业深度报告证券研究报告CAPITALSECURITIES1.2 房企信用危机动摇生存根基房企缘何突然陷入危机？房地产企业自发的缩表趋